高房價誘發炒地潮瑞安叫停"紅證"

一個成交量達300億元的交易市場，出現在浙江溫州的縣級市瑞安，商品是代表安置留地(又稱返回地，指政府依法徵收農民集體土地後，按徵收面積的一定比例返回給農村集體經濟組織的國有土地)建房指標的紅證。

有當地人形容炒賣紅證的手段和炒股差不多，低買高賣，也有人把這稱為擊鼓傳花一般的遊戲，玩的時候都開心，但鼓點到誰的手中停下來，誰就倒了霉。

最終，一紙禁令叫停了日趨狂亂的鼓點。10月28日，瑞安市相關部門下發《關於進一步規範房地產市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)，嚴禁村集體組織發放的指標紅證上市流通。11月2日，瑞安房管局與工商、稅務及執法大隊聯合整治房屋中介。

很簡單，現在不再下發紅證了，就算有返回地的資金交易，但政府不再發放證明新持有人權責的紅證了，這項交易自然會逐漸冷下來。一位不願具名的瑞安當地官員向《每日經濟新聞》記者指出。

在整個炒作紅證利益鏈條背後，是高房價和暴利的雙重作用。如何善後，是當地政府面臨的首要問題。

現場：大力整治遏制炒作

11月3日中午，記者來到瑞安市炒賣返回地的聖地上望。

這裡看起來是再普通不過的城鄉接合部，人力三輪車在混亂的人流與車流中穿行。看到房屋介紹所了吧。人力三輪車師傅向記者指出，從這往前500米的道路兩邊，密密麻麻地分佈著將近60家房屋介紹所。這些介紹所清一色地坐落在當地居民自家樓房的1樓門面裡，大門上都標著地基轉讓、返回地轉讓和指標轉讓等字樣。中介所大多僅有一間門面大小，陳設簡陋，牆上懸掛幾幅地塊位置和房屋效果圖就是主要的信息。

這些房屋介紹所主要經營地基轉讓、返回地轉讓和指標轉讓，針對的都是安置留地。

前幾個月，這些房屋介紹所門前停滿了高檔轎車，屋後還有專供炒家休息的場地，場面頗為壯觀。

如今車子和人都少了一大半。三輪車師傅看了看路邊的私家車說，幾天前還不是這樣。以前這裡的四車道兩邊幾乎都停滿了車，每到這裡就會堵車，瑞安有錢人開著私家車到這炒地基都成一道風景了。

紅證風潮的轉折是10月28日瑞安市政府下發的《意見》。《意見》提出要加強安置留地用地審批管理，要求各村於今年11月30日前將安置留地安置對像名單上報國土資源部門審核備案，逾期不上報的，按閒置土地處置，並嚴禁村集體組織發放的指標紅證上市流通，嚴禁房地產經紀機構和經紀人員、公職人員等參與安置留地建房指標買賣，不聽勸阻的，有關部門將嚴肅追究相關責任；構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

至少在表面上，炒作之風一下被潑了冷水。

探秘：大戶掌控下的漲跌規則

由於紅證交易被叫停，對於陌生面孔，當地房屋中介所的人都表現得很謹慎。記者經輾轉找到一位願意進行溝通的老闆，他告訴本報記者，這邊60餘家房產中介交易的是所謂紅證，即土地分配計劃使用證，這樣的紅證上也只有姓名、房屋面積大小和大致地塊的信息，其他都是未知的，而且房子還遠未建起來。

據他介紹，紅證上的房價最早也就2000元/平方米，2009年2月時漲到4000元/平方米左右，10月時已接近8000元/平方米。

《每日經濟新聞》記者從他提供的一份交易暫行細則上面看到，炒賣返回地的客戶需滿足押金5萬元整、定金30萬元以上，並且在5天交易期限內完成。

完全就是炒作，沒有基礎的炒作，想開價多少都行，只要有人接。上述房產中介老闆告訴記者，有時一單能賺2萬～3萬元，甚至4萬～5萬元，當然也有幾千塊的，反正基本都是短期買賣。

瑞安當地一位官員透露，實際上，雖然參與資金很多，但由於人數眾多，資金仍較分散，個別大戶仍能隱秘地掌控地基價格的階段漲跌，從而獲取更大利益。

大戶往往手上握有很多房源，他會在高價時出手大部分房源，然後留下一部分逐級降價賣出，從而造成小幅跌價的行情，等到行情落到一定的階段低點時，大戶再選擇全部吃入。上述官員解釋道。

《瑞安市制止安置留地指標炒賣有關情況》指出：被炒賣的安置留地面積約600畝。有不願具名的權威人士向《每日經濟新聞》記者透露，返回地炒作是不受法律保護的，卻有300億元資金逐漸加入這場瘋狂的炒賣中，安置留地在短期被炒高，到後來，都有人借貸高利貸去玩，這遲早要出大問題。

溯源：高房價驅動指標炒賣

11月2日，瑞安房管局與工商、稅務以及執法大隊聯合赴上望整治房屋中介，主要採取的是要求整改拆除違法戶外措施的手段。把廣告招牌都拆除，也是種警示和暗示，給他們心裡造成影響。瑞安房管局副局長周豐表示。

整治後炒作之風似乎開始慢慢平息，人們開始思考驅動資本瘋狂投機的根源究竟何在。

瑞安房管局產權與市場管理科科長吳年琥指出，瑞安新盤價格的暴漲先傳導至二手房，最終帶動了地基的爆炒，再吹大了一輪泡沫。

再往前追溯，瑞安市幾年前開始推行的安置留地政策意外地為瘋狂的投機種子提供了土壤。

2003年，在推進經濟社會發展，壯大村級集體經濟，解決失地農民的生計問題思路下，瑞安市開始推行安置留地政策。

安置留地政策主要有兩種取向，一種是直接發錢，另一種就是返回土地，而瑞安主要實施的就是返回土地。瑞安市一位官員在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露。

《瑞安市制止安置留地指標炒賣有關情況》指出，截至目前，瑞安市安置留地面積約1500畝，一部分村通過招拍掛出讓以貨幣形式予以分配，另外一些村自行將商住安置留地建房指標分配到戶。

最早是一些窮的村民家庭分到指標後沒有建房經濟能力，把指標出售給富的村民，或者是幾家把較小的面積歸到一家頭上，開始了最早在村民內部的流轉。瑞安房管局副局長周豐表示。

知情人士透露，在2005年前後，指標交易範圍擴大，開始有非本村村民和城市居民參與購買指標，但量仍不大。2007年開始的房地產行情，特別是2009年開始的房價暴漲最終促成了炒地基的瘋狂。

瑞安市方面的初步調查也認可上述看法，稱隨著房價上漲，一些投機炒房人、中介機構也開始參與安置留地建房指標買賣之中，價格在短期內被炒高，擾亂了房地產市場秩序。

堵與疏之困

對高房價的恐慌和暴利的誘惑最終使得越來越多的人捲入到這場龐大的紅證交易中來。

前期主要是有錢人在參與，後來賺錢效應出來後，普通百姓就參與其中，越玩越大，問題也就越積越深。吳年琥表示。

前期，瑞安相關主管部門採取的是堵的方式。周豐指出，8月20日瑞安多個部門聯合發佈《關於規範房地產市場交易秩序的通告》指出：1.安置留地指標買賣不受法律保護；2.禁止房地產中介機構違規參與安置留地指標炒賣；3.公職人員不得以任何形式參與炒賣安置留地指標。通告發佈及相應的措施落實以後，炒賣行為一度得到平息。

但溫州、瑞安的房價在國慶期間再度大漲，使得指標炒賣在一定程度上回潮。

10月28日瑞安市政府下發了上述《意見》，前述不願具名的官員指出，現在不再下發紅證了，這項交易自然會逐漸冷下來。

周豐表示，瑞安方面正在對多少人、多少資金參與炒賣進行調查統計，以分析其間的難點與困難，再研究解決問題。

如何來做好炒地風波的後續工作，接受採訪的房產中介以及政府部門官員大多表示難以作出判斷，畢竟太多利益已牽涉其中，瑞安方面也要考慮老百姓的承受能力。

疏的方式是加快建成安置留地建房，屆時可以進行正常的房屋產權轉讓，但由於多方利益衝突，實踐證明，發生炒賣的安置留地建房往往建不起來。改變返回地分配方式也將是辦法之一，有官員透露，瑞安將基本不再採取土地返回的方式，而支持現金分配。但這最終仍要視村民的願望而定。

最有效的還是對整個房地產市場進行規範。周豐表示，瑞安將增大和優化住宅建設用地供應、加快現有住宅用地項目建設進度、加強商品房銷售管理，以切實遏制投機性炒房。

政府肯定要管，但要從全局上來整治。此外，溫州巨大民間資本在製造業遇冷等特殊背景下的出處與引導，顯然更值得關注。瑞安一位官員如此認為。