房企借殼為哪般

由正在借殼上市的名城地產，記者想到了它的兄弟公司們。

同樣是福建房企，本周，禹洲地產成功於香港聯交所主板上市，成為廈門赴港上市的第二家民營房企。上月14日，總部位於廈門的寶龍地產成功在香港掛牌，開啟廈門房企赴港上市先河。再接下來，廈門的另外兩家房地產企業明發集團和中駿置業也有望在香港上市。

最近一兩個月，內地房地產企業在資本市場動作頻頻。內地首只地產科技概念股中房信集團(CRIC)登陸納斯達克；香港市場方面，除了上文提到的幾家福建企業，還有深圳的華南城、花樣年、卓越置業，上海的恆盛地產，廣州的恆大地產，重慶的龍湖地產等數家內地房企，陸續啟動了赴港上市計劃。

一直以來，民企居多的房地產類公司在IPO時更多傾向於H股，抑或像名城地產一樣，借殼上市。近幾年來，房地產企業A股IPO的占比明顯偏少。有統計顯示，目前在A股的全部100多家房地產企業中，通過「審核過會」程序上市的不足半數，其餘大部分企業則是通過借殼等其他方式進入A股市場。

要麼借殼，要麼H股，為什麼不是直接發行A股？或許是因為房地產在我國經濟生活中扮演著多重角色，A股市場對房企「圈錢」相當謹慎，設定的上市門檻也比較高。分析人士指出，主要是兩個要求壘砌了一個高門檻：一是「募集資金不能用於買地」；二是「兩年不開發用地由政府收回」。

據報道，有關人士曾表示，對房地產募集資金用於囤積土地、房源，或用於購買開發用地等的IPO，證監會將不予核准。雖然證監會並未明確發文確定該審核標準，但這一說法依然被認為是證監會對房企IPO審批的一條重要標準之一。

「兩年不開發用地由政府收回」，則是國土資源部為防止開發商「圈地」制定的措施之一。規定對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法徵收土地閒置費，並責令有關企業限期動工、竣工。土地閒置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%徵收。滿兩年未動工開發，堅決無償收回。土地儲備本是房地產企業的核心資產，但有這樣的政策規範，土地儲備自然不能作為爭取上市的資本，全靠盈利水平博取上市資格。房地產行業盈利波動又往往比較大，自然降低了IPO過會的成功率。

借殼上市或者香港IPO，就可以避開上述門檻的約束。香港市場進入與退出都比較容易，需要再融資的時候，H股也是以淨資產為門檻，而A股仍舊需要看盈利水平；在審批效率等方面，H股也有一定優勢。

「房地產的核心競爭力其實在於兩點，一個是有地，一個是有錢。有地就可以融到錢，有了錢再去買地，這樣良性循環，雪球才能越滾越大。如果有了錢不許買地，有了地又不能去融資，那我們為什麼還要上市呢？」一位房地產企業人士說。