境外圈錢遇冷開發商"內保外貸"暗抬頭

信貸融資通道的收緊，促使了地產開發商更兇猛地將境外上市、發債作為募資主要途徑。

繼碧桂園9月在香港發行高息優先票據後，恆盛、寶龍緊鑼密鼓的IPO，恆大地產也於10月22日正式招股，富力地產10月21日在港滬兩地同時宣佈擬發行55億元境內公司債。

然而，香港市場近期不如人意的表現，顯然給這些地產開發商境外股市「圈錢」帶來了不小的寒氣。

9月中冶、利郎和匹克首日上市「破發」之後， H股破發的多米諾骨牌效應更加明顯。「破發潮」拖累現代傳播、琥珀及金隅股份等次新股一齊創下上市後的新低。

10月底卓越置業突然中止最高集資78億港元的IPO計劃；明發集團也在10月31日晚稱推遲招股時間，並將招股價區間下調超過30％以增加吸引力；深圳的花樣年也將上市安排延後進行。隨後，11月2日掛牌的禹洲地產，首日「破發」收報2.68港元，低於招股價2.7港元。

另一邊，內地房價自今年六月錄得首次同比上升以來拾級而上，至9月升幅達到今年以來最高的2.8%。

在境內地產開發虛熱，境外融資風寒的雙重夾擊下，地產開發商資金鏈的隱性風險頓現。這也給此前與開發商發生內保外貸業務的境內銀行，敲響一記警鐘，境內銀行的融資或成為開發商化解境外債務壓力的通道。

在2009年第四次經濟金融形勢通報分析會上，銀監會主席劉明康強調，要將開發商、項目公司和母公司的授信統一起來，實施並表監管。銀行人士分析，這是監管部門看到開發商多渠道融資、高槓桿擴張，對銀行信貸帶來潛在風險而作出的警示。

龍湖融資路徑

經歷貨幣政策由從緊到適度寬鬆的轉變，開發商資金騰挪的渠道又有哪些變化？

以重慶地產大頭——龍湖地產——為例，其絲毫沒有放緩其上市融資的步伐。11月2日，其在香港舉行投資者推介會，按擬發行10億股新股計算，集資規模介乎於60.6億-71億港元。

有基金經理稱，投資者看重龍湖地產主要是該公司的低負債。並且，有分析報告指出，龍湖地產上市融資用途與其他公司融資主要用於償還債務截然不同，其上市後除了5%補充營運資金外，其餘均將用於開發現有項目，及擴大土地儲備。

截至2009年6月31日，龍湖地產現金結餘約為59億元，預收款約為134億元。不過有報告顯示，龍湖地產去年的淨負債比率高達308%。這與龍湖地產在今年上市前，大幅優化負債結構有關。

一直以來，龍湖地產的境內貸款主要從農業銀行獲得。10月26日，龍湖地產獲得了農業銀行在未來兩年內提供180億元的意向性授信額度。

2006年1月到2007年7月，龍湖地產及其關聯公司先後12次抵押土地。僅在2007年5月，龍湖地產系先後將北部新區高新園大竹林組團標準分區6-7、6-19、6-20號地塊、北部新區高新園大竹林組團O標準分區6-12號地塊、南岸區彈子石街道求新村等地塊抵押給中國農業銀行重慶市渝北支行、農業銀行龍湖地產支行。

其間，龍湖地產還發生過海外借貸。

龍湖地產於2009年5月5日發行了14億公司債，並於上半年償還了花旗銀行20多億港元貸款，以及其他銀行50多億元短期貸款等。

實際上，在銀行的授信報告中，亦會提到該公司將為上市公司，因而可增大授信額度。

負債率高低真相

歷經二季度以來的樓市復甦，開發商給人留下的印象彷彿是資金鏈寬鬆起來，但銀行人士指出，開發商負債率上升態勢並未明顯改觀。Wind資訊統計顯示，截至今年上半年，房地產上市公司的資產負債率在60%左右。這還僅是上市公司的資產負債率，銀行授信人士分析，按地產集團包括其關聯公司測算，總體的資產負債率遠高於此。

一位銀行業內人士透露，目前一些在銀行有貸款的房地產開發商資產負債率超過90%。

在資產負債率居高不下的同時，另一種銀行隱性風險也暗藏於此。

有銀行人士表示，有部分房地產開發商在前期資金鏈緊張時通過該公司在境外成立的子公司融資，並以母公司名義向境內銀行辦理保函業務。而其子公司境外融資的實際目的是償還所欠境外債務，由此導致風險則由境內銀行承接。

一位國有大行南方某分行信貸人士向本報解釋，地產開發企業向銀行貸款，通常需要一定的擔保。一般銀行給企業的總授信額度，包括批發貸款額度及貿易融資額度。開發商在銀行所能獲得的批發貸款額度，根據其提供的擔保條件而定。在擔保條件不夠，企業仍想獲得更多的資金的情況下，一些企業會採取「內保外貸」的做法。因為母公司出具的保函額度，只佔用企業的貿易融資額度。

對於銀行來說，這一做法的隱性風險，在於將表內風險轉移到表外。一旦企業資金鏈緊張，子公司無法償付境外貸款，銀行則發生了墊款。

「但實際上，由於涉及到境外子公司貸款逾期後而發生向境外匯款的可能，因而這種業務也需要外管局的審批。」上述人士強調。另一位負責房地產開發貸款的主管表示，「隨著10月31日固定資產辦法的出台，上述情況發生可能被封堵。」