銀行眼裡的房市喜劇

若以國際通行水平衡量中國房價，那泡沫是相當大。

筆者在上海浦東新區租住一套一室一廳，面積約50平米，算下來每平米月租為45元。後多日觀察發現，該小區一房產中介掛出的同類房屋的售價在每平米2萬元左右，意味著房產租售比達到1：444。而這一指標的國際通行水平為不超過1：200。這樣看來，上海的房價泡沫已然形成。

但房價上漲的動力似乎仍然存在。

仍以上海為例，前兩年，當地房地產的供應量很小，基本在消耗庫存。但近日，一位本地銀行人士透露，上海的200多座爛尾樓目前都已處置完畢。他坦言，「這是一個信號，接下來(房價)就是漲」。理由是存量減少，需求依舊擺在那裡。

這一觀點頗具代表性。筆者最近接觸多位銀行資深人士，均提及城鎮化對房地產市場的推動作用。

一家大型上市銀行三季報顯示，當季該行投向房地產業的貸款增量，佔全部貸款增量的11%左右；9月末，該行房地產行業貸款占比已達到7%，是近年來的一個峰值。

近期筆者向該行高層發問「看好房地產的理由」時，他直言，中國城市化進程剛剛開始，目前7億農民中相當一部分會變為城鎮人口，所以，中國房地產市場前景廣闊。對於房地產市場發展是否健康，是否可持續，該行的看法是既審慎，又積極。

不過，即便是城鎮化進程加快，一人一套房產就差不多了，為何現在一人三、四套房產也很正常？

這只能用「投資性需求」來解釋。在二套房政策不能動搖等監管要求之下，後續的交易量如何保證？

銀行人士不擔心。「這麼多的信貸投下去，通過工資、紅利、股息、利息、稅收等各種渠道，又會變為居民的收入增加。」有人說。

另一家銀行高層也認為，國內個人住房按揭貸款的平均壽命期(從貸款發生到全部清償)只有5年半、6年左右，而美國是12年左右。為何如此之短？一是國內居民收入增長太快；二是因為房價上漲太快，轉手交易活躍。

「明年銀行信貸投放的主力，還是房地產和基建。」上述銀行高層對筆者說。他認為，這不是銀行信貸結構不合理，而是經濟結構不合理。

此話的另一層含義是，房地產市場沸騰的真正推手並非銀行。

銀行常年與開發商、政府打交道，他們深諳個中關係。從政府來看，三駕馬車中，投資拉動效果最好，其中房地產更勝一籌——其不需要技術改造，且有剛性需求。此外，財政收入上看，一些地方政府預算內外收入的60%與房地產相關；再則，房地產對就業的拉動效果明顯。

由此顯而易見，房地產市場的健康發展，政府是最大的得益者。這是中國房地產市場一直缺乏一次自我調整的重要原因。

所以，銀行人士並不擔心泡沫堆積而來的風險隱患。「問題目前還處於潛伏期。」他們認為，控制完工風險是第一位的，其他風險點次要。