房貸收緊信號:二套房認定標準趨嚴

「我們剛剛接到建行的口頭通知，他們對於『二套房』的認定標準調整了，嚴格以家庭為單位來算。」11月4日，深圳一家大型中介公司按揭部負責人向記者透露。

無獨有偶，交通銀行從11月1日起調整了對二套房的審核標準，由原來的以個人為單位變更為以家庭為單位。更早一些，工商銀行、興業銀行也相繼將二套房認定標準框定為「家庭」，釋放出強烈的收緊房貸的信號。

年初以來，順應房地產市場回暖，各家銀行為了爭奪房貸業務，在「二套房」標準的認定上大相逕庭，「包裝」行為亂象叢生。及至年尾，監管口風開始變緊，在已基本完成房貸任務的前提下，各銀行收緊房貸認定標準似乎順理成章。

房貸標準收緊

「房貸申請超緊，很難拿到貸款了。」11月4日，深圳中原地產按揭人員對記者感歎。

多家中介反饋，在深圳市場，首套房貸利率的7折優惠還沒有取消，除了工行變為基準利率下浮15%以外，其他銀行照常。不過，在「二套房」的認定標準上，部分銀行已相繼起了變化。

另一家中介按揭部負責人介紹，實際操作中，五大行中的工行、建行、交行已經變更了「二套房」認定標準，由原來的以個人為單位，改為以家庭為單位；中行、農行還沒有下發通知，一線業務員反饋，「政策還是比較靈活，以個人為單位來認定。而招行、深發展等股份制銀行一直嚴格以「家庭」為單位來認定二套房，卡得比較嚴，興業銀行也在10月底下發了通知，其他股份行照常。

由於預計年底前各家銀行都會嚴格按照官方標準來審核放貸，該公司正起草一個內部通知，催促員工加快辦理之前批下的貸款，以防政策生變。

去年底以來，在寬鬆的貨幣政策下，商業銀行為了以量補價，競相釋放出天量信貸。央行數據顯示，前三季度人民幣貸款增加8.67萬億元，同比多增5.19萬億元。9月份人民幣各項貸款增加5167億元，不少銀行早已超額完成任務，其中個人按揭貸款貢獻不小。

前述負責人稱，前三季度尤其上半年，除了招行、深發展外，其他銀行在「二套房」認定標準上基本都是以「個人」為單位，購房者只要擁有的房產在3套以內，都可以享受首套房優惠，3套以上利率就會上浮10%。

深圳一中介公司負責人認為，「二套房」認定標準收緊，對自住房消費者影響不會很大，但會遏制深圳市場高達40%的炒房者。

「二套房」認定貓膩

按照銀監會的相關規定，「二套房」認定應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。當地人均住房平均水平以統計部門公佈上年度數據為準。

但此前，由於對「改善性住房」的認定不清，許多銀行並沒有嚴格執行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

一家股份制銀行個貸負責人稱，今年個人房貸增量較多的銀行，不少都在競爭中採取了變通方式。而二套房的認定要回歸正常，應比照之前的假離婚、假聲明等「亂象」有針對性地來「撥亂反正」。

這位負責人介紹，此前部分銀行在放貸時，利用一些漏洞，規避了「家庭」概念。比如，徵信系統具有滯後性，有時已有一套房的夫妻再買房時，徵信系統若顯示這兩人「未婚」，銀行就會睜一隻眼閉一隻眼，仍為其提供首套房優惠。如果徵信系統顯示「已婚」，購房者還可以在銀行默許下簽訂一份「離婚協議」，等順利做完貸款後再「復婚」。

第二種情況是，如果夫妻一方已有多套房產，欲再購房，銀行可允許客戶寫一份聲明，說明自己已還完貸款或已出售房子，無需證明文件，而銀行並不對其真實性進行調查。上述人士透露，深圳部分銀行還在依此模式操作。

第三種情況是，銀行會「暗示」有多套房產的購房者找一個無房產的人成為「聯合借款人」，而銀行會以無房產客戶為主借款人，這樣就能按首套房的優惠政策放款。

深圳銀行同業匯總數據顯示，截至今年8月末，個人信貸(包括消費貸)餘額3275億元，相比年初新增699億元。其中，新增量排在前三名的分別是：中行162億元，建行142億元，農行121億元，工行114億元。

前述深圳房產中介按揭部負責人亦表示，國有行的確表現較為激進，這些貓膩在國有行普遍存在，在部分股份行中也有。

除了「個人」標準或「家庭」標準之外，關於「二套房」還有不少問題界定並不明晰，使得一些銀行在執行中有鬆緊自如的空間。

比如，已有一套貸款購買的住房，產權人涉及父母和子女兩代人，那麼，其中的子女要另外購買首套自住房時，算不算「二套房」？父母為子女購買住房，但產權人是子女，算不算「二套房」？子女為無購買能力的父母買房，算不算第二套房？雖有過貸款經歷，但業主在貸款還清後將住房出售，然後再買入新的自住房，又算不算「二套房」？

地產中介負責人介紹，上述第一種情形，中行等不會嚴格算首套房，工行、深發展等較嚴，算二套房。第二、三種情形，銀行主要看借款人是否已有房，如已有房再購房，就算二套房。第四種，大部分銀行都將貸款結清者視為購買首套房，給予優惠。