香江控股(600162):注資承諾成空談?

近段時間以來，房地產市場快速升溫，各地土地拍賣價格屢創新高，地產股出現全面飆升行情，房地產股的春天再次來臨。有大股東注資的個股受到市場的熱烈追捧。

然而，市場上還有一家上市公司，大股東兩年前的注資承諾仍然處於沉睡狀態，不注入的理由竟然是旗下房地產項目成交價格不斷下降，負債率高企，銷售緩慢，經營出現較大虧損，這與《每日經濟新聞》記者現場調查時看到的火爆銷售場面大相逕庭。

這家公司就是香江控股，原計劃注入的項目是位於天津的錦繡香江水城，是一個佔地超過3000畝土地的超級大盤。

新聞回放大股東失信於投資者

2007年7月24日，香江控股(600162，收盤價10.46元)曾因香江集團資產注入預期的一紙公文而引發市場關注。然而時隔1年多，房地產市場的春天也來臨了，但是香江集團的注資卻還遲遲未實現。

讓我們回到2007年，7月24日這天，公司公告稱，將向香江集團非公開發行14334萬股，用於購買其擁有的5家公司股權資產，即番禺錦江51%股權、保定香江90%股權、成都香江100%股權、天津華運20%股權和增城香江90%的股權。

但是在本次交易後，由於香江集團變成香江控股的大股東了，而香江集團仍持有天津市森島置業投資有限公司、天津森島鴻盈置業投資有限公司、天津森島寶地置業投資有限公司(以下簡稱天津森島三公司)50%的股權以及好天地房產等公司的股權，這顯然就與與香江控股存在同業競爭。

為了避免這樣的情況出現，香江集團將在重組完成後一年內將其持有的天津森島三公司各50%股權注入公司；好天地房產也將在重組後兩年內注入公司。

若以上承諾逐一兌現，香江控股將最終成為香江集團旗下集住宅類、商貿類地產業務的唯一運營平台。所以承諾一經公佈，便引發市場關注，很多券商研究都指出公司基本面將會有質的飛躍，對業務結構的優化以及盈利能力的提高均有不可估量的作用。

其實，公司的定向增發已於2008年3月6日實施完畢，也就是說天津森島三公司應該在2009年3月6日之前注入到香江控股裡。然而至今，公司注入資產始終沒有進展，似乎已經被遺忘了。

對於沒有注入的原因，公司在2008年年底表示，今年上半年成交量嚴重萎縮和房地產價格穩中有降的情況難有實質性改觀。而天津森島三公司合併後的資產負債達到90.95％，去年1月~11月是虧損運營，且銷售緩慢(僅完成年度銷售目標的21.39％)，如果香江控股當時收購上述股權，將會使資產負債率接近80％，增加財務風險，所以最後公司還是決定暫時放棄入主天津森島三公司50%的股權。

記者調查

錦繡香江水城就是注資項目

據瞭解，天津森島三公司的主要項目就是天津錦繡香江水城項目。去年公告顯示，錦繡香江水城由天津森島三公司共同承建。天津市森島置業投資有限公司項目規劃佔地面積843畝，總建築面積約118萬平方米。一期項目佔地面積9.84萬平方米，建築面積11.95萬平方米，可售面積9.61萬平方米。二期項目佔地76654平方米，可售面積61823.19平方米。

天津森島鴻盈置業投資有限公司項目規劃佔地面積671畝，總建築面積96萬平方米。一期建設項目佔地面積65449平方米，總建築面積14.29萬平方米，可售面積110448.7平方米。二期項目佔地113745萬平方米，總建築面積23.72萬平方米。

天津森島寶地置業投資有限公司項目規劃佔地面積771畝，總建築面積122萬平方米，一期建設項目佔地面積85928平方米，總建築面積21.28萬平方米。

根據網上顯示，錦繡香江水是一個佔地超過3000畝土地的超級大盤，定位於世界級人居水城。

樓盤銷售人員忙不停

為了瞭解更進一步的情況，在炎炎烈日之下，《每日經濟新聞》記者日前來到了位於天津市寶坻區津薊高速2號出口(九園站)寶白路的錦繡香江樓盤，從現場情況來看，工作人員還是比較忙碌的。

雖然不是週末，但是在接待前來看房客戶的大廳裡，售樓服務人員也閒不下來。他們有的在前台不停地接著客戶的資訊電話，回答著顧客的各種問題，邀請客戶參加在週末舉行的家庭派對活動；有的在規劃模型圖為前來看房的顧客介紹著休閒區的概貌，有的則在小圓桌前與客戶詳聊。甚至有一位業主在一天內兩次往返於北京和錦繡香江之間，目的就是為看中的愛房全額付款。

走進小區，樓盤與樓盤之間仍舊穿梭著建築工人加班加點的忙碌身影而在已經售罄的團組房屋外，一輛津字的頭汽車剛剛離開，不久之後另一輛車又開來，他們是驅車前來裝修自己愛巢的業主們。

這便是位於京津潮白河板塊的生態休閒區錦繡香江水城的一幕。而據銷售代表稱，我們都建議客戶避免在週末的時候來咨詢看房，因為每當週末的時候人特別多，照顧不過來。

據相關資料顯示，錦繡香江水城致力於打造世界級人居水城。規劃3000餘畝，位於京津潮白河板塊核心腹地休閒人居水城，於2007年1月開盤，首期的竣工時間為2008年7月。其整體開發週期為6年，佔地面積為200萬平方米，總建築面積達300萬平方米。

已建成的一期基本銷完

據樓盤的銷售代表介紹，錦繡香江的一期項目已基本售罄，二期項目已全面開工，而三期工程也已開始動工了。《每日經濟新聞》記者又到小區內查看了相關情況，其中一期位置稍顯偏僻的4棟11層的板樓也僅剩下五分之二。

據銷售代表稱，目前銷售團隊正在力推於7月近中旬開盤的二期項目的第一部分，在這之前認購的業主能夠享受到9.5折的優惠，這也已經吸引了不少的認購者。

2008年年底，受金融危機的影響，整個房地產行業低迷不振，今年年初樓市開始了回暖，在經歷了小陽春之後，樓市逐步走好。該處銷售代表表示，目前比去年年底時的銷售情況好多了，從今年3月份至今，銷量逐漸在上升。上述銷售代表還得意洋洋地表示，最近幾個月，平均每月的銷售量也在近200套的水平。

銷售價格多次上漲

無論是從公開的信息還是從現場瞭解的情況來看，錦繡香江的銷售價都在小幅上漲。查看錦繡香江水城網上公佈的歷史價格，在2008年5月時達到了歷史的價格高峰，該月份的均價是每平方米6500元。自2008年7月至12月，其均價一直維持在4700元/平方米~4800元/平方米的水平。

然而好景不長，樓盤價格在今年年初跌入低谷，但隨著3月份銷售回暖，其銷售價格又逐步回升。今年1月、2月的均價為每平方米3600元，高層和小高層優惠後的均價是每平方米3600元~3700元。但到3月份，價格直線上升，均價上升為每平方米4500元，在一個月內每平方米便上漲了近1000元，恢復到了2008年下半年的價格水平。

在今年5月之後，隨著北方夏季銷售高峰的到來，錦繡香江水城銷售價格繼續上升，其銷售均價小幅上漲了每平方米200元，6月份的均價是每平方米4700元。而到了本月，其均價又悄悄地上漲了100元，達到了4800元。

現場的銷售人員也表示，本月錦繡香江的報價均價為每平方米4800元，最低價格為每平方米4500元，如果在每平方米4800元的基礎上進行9.5折優惠的話，那麼均價則為每平方米4560元。

在《每日經濟新聞》記者詢問報價時，於去年5月份交房的一位業主建議到，通脹來了，趕緊買，房價肯定還要上漲。邊上一位客人也表示，這裡的價格很便宜。而另一位趕來裝修新房的的業主則表示，房子現在我不賣，等著它升值呢。

公司回應

目前不考慮注入

值得注意的是，在去年公告中，公司暫停了注入天津森島三公司的方案，但也提出應待條件成熟之時，公司採取適當的方式、在適當的時間收購天津森島三公司的股權，從而最終解決大股東南方香江與香江控股可能存在的同業競爭。

從宏觀的角度情況來看，金融危機最困難的時期已經過去，房地產市場已經出現了明顯的轉機。

從《每日經濟新聞》記者現場瞭解到的情況來看，錦繡香江的銷售量和銷售價格雙雙出現回暖，且在量價齊升的時候，項目產生的效益正在逐漸體現。

記者就此事致電了公司董秘辦人士，相關人士接待了《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)。

NBD：請問公司之前承諾的在重組完之後，將在1年內注入森島三公司，現在1年過去了，公司有什麼打算？

董秘辦：我們目前為止沒有打算。

NBD：現在房地產市場也回暖了，據我們瞭解的情況來看，三公司開發的錦繡香江水城目前銷售情況還不錯，為什麼還沒有打算呢？

董秘辦：這個還是董事會的決定，我們也不清楚。銷售情況你可以致電那三家公司瞭解。

NBD：香江集團的承諾也已經過期了1年了，為何遲遲不履行？

董秘辦：這個我們不清楚。

而在去年12月下旬，在一份關於擇機收購天津森島三公司議案的補充說明公告裡，香江控股的獨立財務顧問則表示，建議公司董事會在此次臨時股東大會召開後間隔1年，再次公告天津森島三公司的財務和經營情況，提請召開臨時股東大會再次表決是否繼續擇機收購。

對此，上述工作人員則表示，有可能在今年12月後在重新考慮資產注入的事情，可關注公告。