房不勝防 中國“樓脆脆”揭開地產業五大暗瘡

核心提示

上周六凌晨，上海閔行區蓮花河畔景苑倒塌事件，成為全國矚目的焦點。看似偶然的背后，卻隱藏著許多必然的因素。在樓房倒塌之后，樓市眾多“暗瘡”被一一揭開——土地出讓、開發規劃，竣工驗收，在20多年的發展后，我國的房地產業仍在不少地方顯得稚嫩。

盡管質量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴重缺陷的樓盤僅是極少數，但由此浮現的行業“暗瘡”，值得全體房地產行業從業者反思。

暗瘡之·1

開發商自有資金嚴重不足

目前，一些自有資金極少的房地產公司以區區數千萬的自有投入，撬動總額數億，甚至數十億元的大項目并不少見。而在《倚天屠龍記》里，有這樣的一個情節：眾多武功高手因為沒有足夠內力，而最終在練乾坤大挪移時走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地產公司，有類于此。

財務報表顯示，蓮花河畔景苑的開發商——上海梅都房地產開發公司 （以下簡稱梅都房地產）在1995年成立時，注冊資金不過800萬元。即使公司今年3月31日增資后，注冊資金也只有1800萬元，凈資產2200萬元。

一份被網友找到的承建合同顯示，總建筑面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額為1.88億元。按上述會計報表計算，梅都房地產的自有資金僅占項目的10%不到。而今年3月份，國務院對開發商自有資金比例的規定是不得低于35%。

上海市房地產行業資深研究人士顧海波認為，過低比例的自有資金，會使項目的資金鏈極度緊繃，如果遇到銷售不順等情況，將直接導致樓盤“爛尾”，給購房者造成很大的損失。

事實上，在2006年上海樓市銷售一度低迷時，就曾發生過因開發商資金被大量轉移，而導致在建樓盤“爛尾”的事件。

暗瘡之·2

拖欠工程款 埋下質量隱患

大量的開發資金來源于財務杠桿——銀行貸款、購房者交納的購房款和施工企業的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現嚴重的質量問題。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，盡管國家不允許墊資，但帶資建設幾乎是建筑行業的“潛規則”。很多建筑企業為了得到房地產開發項目的施工工程，會向開發商妥協而帶資建設。

杜躍平律師認為，蓮花河畔景苑如果也有此類現象，那么樓房倒塌的原因很容易找到。“建設企業資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業不得不加快每一項工程的分步驗收，以獲得足夠的資金完成后續工程。”

事實上，根據梅都房地產今年3月31日的財務報表，公司的主要負債基本上都來自于預收賬款和其他應付賬款。公司的短期和長期借款卻沒有記錄，而銀行的開發貸款項，通常會在短期借款和長期借款中顯示。

如果沒有銀行貸款，開發商是從哪里找來錢啟動項目的呢？梅都房地產3月份財務報表透露了其中的秘密，公司年初的其他應付款高達5879萬元，到了3月底則減少為874萬元。

一位會計師表示，其他應付款主要包括開發商拖欠的施工工程款、設計費用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建筑工程施工方上海眾欣建筑有限公司的注冊資金只有2100萬元。

暗瘡之·3

低價拿地 致國有資產流失

土地出讓金和房地產開發、銷售環節征收的相關稅費，是國家及地方財政收入的兩項重要來源。

在蓮花河畔景苑倒塌之后，項目的拿地價格也被公布。每平方米的樓板價僅為604元/平方米，不到同期出讓的同區域其他土地出讓價格的三分之一。隨后公開的資料更顯示，在梅都房地產獲得項目地塊時，公司第二大股東闕敬德還在擔任閔行區梅隴鎮征地事務所所長一職。

杜躍平律師表示，梅都房地產有通過梅隴征地事務所廉價拿地的嫌疑。而財政收入的流失，可能不僅僅顯示在開發商低價拿地上。

售價高達14000多元/平方米的蓮花河畔景苑，但公開的土地樓板價和工程投資額，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，蓮花河畔景苑的銷售面積為8902平方米，銷售額近1.2億元。

但公司主要稅金應交明細表顯示，3月份應交的所得稅、營業稅、增值稅和教育費附加總共不足1000萬元，折合每平方米只有約1068.6元。全國工商聯房地產商會就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，目前房地產企業需繳納的稅費占總銷售收入的14.21%。但蓮花河畔景苑的上述稅金及費用支付額，僅占到總銷售收入的7.95%。

暗瘡之·4

預售制下 買房者弱不禁風

蓮花河畔景苑的倒塌，讓沉寂一時的房地產預售體制存廢之爭再度展開。早在2005年，人民銀行就發布報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”。而在上海倒樓事件后，要求取消房地產預售制度的呼聲就更高了。

對此，五合智庫的總經理鄒毅認為，雖然預售制度缺陷很多，但總體來說仍是利大于弊。尤其是開發企業可以充分利用預收款，滾動開發項目，大大加快行業的發展步伐，不能因為一棟樓倒掉，就否定了預售制度在房地產開發行業發展過程中起到的重要作用。

而在預售制度存廢之爭以外，對現行房屋預售制度進行改良，漸成主流聲音。

易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭坦言，按照目前的行業背景，取消房地產預售制度并不可行。但是，卻可以改良預售制度，比如縮短預售階段至竣工期的時間。在房屋主體已經基本建成后，再預售房屋。衛明不動產智庫負責人蔡為民也曾建議效仿臺灣地區的預售制度，使購房者可以根據房屋的竣工階段支付購房款。

暗瘡之·5

監管乏力 各環節隱患重重

從開發商資質、拿地價格、規劃、施工、驗收……蓮花河畔景苑在開發的多個環節中被曝“監管乏力”。

杜躍平認為，監管不力的原因有很多，體制不完善是一個主要原因。根據目前房屋建設竣工驗收的規定，從打地基開始，項目的竣工驗收，就是由開發商主導，勘察、設計、施工、監理以及檢查部門參與的。

開發商竣工驗收，大都是進行備案、抽查后就可驗收通過。而勘察、設計、施工、監理等機構因為和開發商之間存在難以割斷的利益關系，只要沒有太大問題，也可能放松驗收要求，以致埋下隱患。

他認為，必須要對現行制度進行改革，引入第三方監督，以從源頭上加強對開發商施工的管理。

而蓮花河畔景苑之所以能在2003年以極低價格獲取土地，也被認為是體制原因造成。當時，住宅開發用地主要以協議方式而非通過招拍掛進行。土地出讓也并非完全凈地，使得一些負責動遷的部門，可以獲得相對低價的地塊。

如果說，房屋質量驗收的監管不力還是體制上的問題，那么，在已經相對成熟的土地出讓等領域，出現的監管乏力，則主要是因為職能部門的執行不力所導致。

鄒毅對此深有體會。他說，包括規劃審批、土地出讓以及房屋預售資金監管等領域，國家法規日趨完善、執行也日趨嚴格，開發商已經很難從中找到空子可鉆。

目前，尚不知道開發商是否有過改變規劃、挪用預售款等情況。

結 語

由于行業存在上述“暗瘡”，目前購房者仍然是弱勢群體。除非預售購買的房屋存在威脅生命安全的結構性質量問題（類似蓮花河畔景苑倒塌），一般的質量問題往往只能等開發商維修。而假如開發商建造的房屋與先前許諾不同，購房者更是因為無法舉證而難以退房并獲得賠償。而當開發企業預售資金沒有有效監管而被轉移時，購房者更是“求告無門”。行業出臺更加規范的政策，以及監管措施的嚴格執行，乃是當務之急。