深圳城市更新辦法12月1日起實施

2009年12月1日 16:46

《深圳市城市更新辦法》從12月1日起正式實施，規劃已獲批准的25個改造項目將在近期進入實施階段，將可為市民提供200多萬平米住宅。

據深圳晚報12月1日報道，備受各界關注的《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱「辦法」)從12月1日起正式實施，規劃已獲批准的25個改造項目將在近期進入實施階段，將可為市民提供200多萬平方米住宅。全市城市更新改造工作將由此步入「快車道」。

亮點1

鼓勵權利人自行改造

25個改造項目將帶來200多萬平米住宅

在過去，對於城市更新在確定實施主體、如何確定地價標準、土地使用權的出讓方式等問題上都缺乏政策規範。「辦法」對其一一明確，掃清了過往城市更新工作推動過程中的政策屏障與障礙。

此前，對於更新改造項目是否一定要交給「發展商」實施，原村集體或原權利人是否可以作為改造主體，一直有爭論。「辦法」第三十一條有如下表述：「除鼓勵權利人自行改造外……」此段表述意思非常明確，「鼓勵權利人自行改造」。第三十三條更進一步規定：「存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協議方式明確權利義務後由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協議並依照《中華人民共和國公司法》的規定以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新。」

亮點2

城市更新項目用地可協議出讓

過去，對於自行改造的項目改造用地是否需要通過「招拍掛」方式公開出讓土地使用權一事也一直有爭論。對此，「辦法」規定，對於自行改造的項目，「實施主體在取得城市更新項目規劃許可文件後，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同土地使用權期限重新計算。」這段表述意味著城市更新項目的土地使用權可以通過協議方式出讓。

專家認為，權利人可自行改造以及自行改造的項目不需要以「招拍掛」方式出讓土地使用權明確之後，將大大促進原權利人進行改造的積極性。

亮點3

「合規」建築物可自由轉讓

關於地價標準，「辦法」也作出了明確規定：「拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建築容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建築容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。」

對於廣為關注的城中村改造後建築物可否取得完全產權的問題，「辦法」也作出了明確的回答：「城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建後，符合有關規定的建築物和附著物均可以由建設單位取得完全產權，並可以自由轉讓。」

不過，對於違法用地和違法建築涉及的更新改造問題。「辦法」相關條文規定，城市更新項目範圍內的違法用地、違法建築應當依照有關規定處理後，方可作為權屬確定的更新對象。言下之意，違法建築和違法用地只有接受處理之後才可進行更新改造。

亮點4

首創「城市更新單元」概念

「辦法」首次引入了「城市更新單元」這一全新的概念，規定：「城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據。」

規劃專家介紹說，「過去的『舊改』一般是以行政單位或者地塊為改造單元。比如說某某村的改造或者某某地塊的改造。這種方式有很大的缺陷，打個比方，如果改造的範圍過小，『騰挪』的空間就很小，一些設施就『落』不下去，改造的效果也就肯定不理想。比如說，如果有兩個村都要改造，而改造規劃想在這兩個村中安排一所學校，那麼這所學校到底安排在哪裡就是很費腦筋的事。但如果能把這兩個村都納入到一個『城市更新單元』中去，則可以統籌考慮，而且可以平衡各方的利益。」

他說：「引入『城市更新單元』的好處就在於，『城市更新單元』的劃分可以不為具體的行政單位或地塊所限，而通過對零散土地進行整合，予以綜合考慮，以此獲取更多的『騰挪』餘地，保障城市基礎設施和公共服務設施的相對完整性。」

此外，「辦法」還涵蓋了我市行政區域範圍內所有的城市更新活動，實現了舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村所有城市更新活動的全覆蓋。同時，「辦法」區分了3種不同的更新模式——綜合整治、功能改變和拆除重建，而且在同一城市更新單元內還有可能出現多種改造模式並存的情況。

獲益良多——

改造項目將提供200萬平方米住宅

據市規劃國土委有關負責人介紹，全市已經列入改造計劃的各類拆除重建項目共計200項，其中城中村全面改造項目137項，舊城改造項目32項，工業區升級改造項目31項，計劃改造用地面積16.5平方公里。目前，已批准各類改造專項規劃58項。

同時，為配合《辦法》出台，市規劃國土委對已批專項規劃進行了認真梳理，推出了一批具備較好實施條件的項目近期實施，其中包括城市更新項目19個，工業區升級改造6個。

19個城市更新項目包括福田區石廈村改造、新洲村改造，南山區南光村改造二期、灣廈村改造、田廈新村改造、水灣村改造，寶安區龍華郭嚇舊村改造、民治牛欄前舊村改造、西鄉莊邊舊村改造一期、新安上合舊村改造、沙井新沙工業區改造、寶城22區改造一期、觀瀾街道田背村改造，龍崗南灣樟樹布舊村改造一期、南灣南嶺村改造求水山地塊、橫崗松柏路兩側改造、龍城愛聯崗貝村改造、公明陶瓷廠片區改造、坪山商業廣場改造一期。

6個工業區升級改造分別是福田區燃機電廠、賽格日立工業區、南山永新工業區、茶光工業區、馬家龍工業區和寶安福永第一工業區。

據悉，上述項目中有些已經具備了很好的實施條件，有望最快於2010年第一季度啟動。

25個更新改造項目將為社會提供建築面積約200萬平方米的住宅、21萬平方米的辦公、48萬平方米的商業、21萬平方米的商務公寓以及90萬平方米的產業用房，並配套一批幼兒園、學校、社區健康中心、文化室、公交首末站等。

此外，這些城市更新項目中還配套了一批保障性住房，比如沙井新沙工業區改造中即有16,850平方米。此外，新安上合舊村改造有10,000平方米、龍城愛聯崗貝村改造有12,985平方米、公明陶瓷廠片區改造有9,400平方米、觀瀾街道田背村改造也提供3,000平方米的保障性住房。

盤活土地——

約60平方公里需拆除重建

「辦法」實施後，深圳將由此盤活多少存量土地？

業內人士分析，深圳需要進行城市更新的總用地面積約200平方公里，其中，以城中村(舊村)和舊工業區為主，兼有部分舊工商住混合區和舊住宅區，這個數字比深圳新增土地還多。而其中有大概30%是要進行拆除重建，即大約60平方公里，保守估計其中三成配建一定比例住宅的話，大概就是18平方公里；再考慮到舊改項目平均會有3至4的容積率，那麼，深圳通過盤活存量土地遠期可能向市場釋放的住宅規模大約在5,400萬至7,200萬平方米，這個規模相當於深圳第十個五年規劃制定的建設目標5,700萬平方米。這意味著深圳未來每年都可能有數百萬平方米的住宅通過城市更新規劃釋放出來。

該分析人士認為，「辦法」的實施從理論上來說對高漲的房價有抑製作用，長遠來看對深圳樓市肯定會產生積極影響。

觀點

市民：希望能抑制瘋漲的房價

2007年大學畢業來深的張先生說，來深正趕上房價最高的時候，他一直租住在福田某村的出租屋內。今年，好不容易存了點錢，又從父母那拉了筆「贊助」，本想買套四五十平方米的房子，結果房價又連創新高，只能望房興歎了。

張先生希望，《辦法》出台後，政府能多向市場提供商品房，從而抑制瘋漲的房價。

地產專家：或會助推房價？

中原地產深港研究中心總監張偉指出，舊改釋放土地，從而增加房屋供應，對於市場是個好事。但它未必能夠平抑房價，反而有可能會助推房價。

張偉認為，主要原因在於，城市更新本質上是提高土地利用價值，城市更新之後，城市面貌、功能都會得到完善，居住環境也會得到提升，這令房價會有上漲的動力，過去的經驗也已經證明了這一點。城市更新所釋放的供應並不會一下子爆發，而是漸進式的，因此，它對市場的影響更多會是心理層面。此外，目前主導房價的主要因素已經由供求關係轉向了流動性，只要銀行系統不加節制地放貸，多增加的200萬平方米住房，很輕鬆便會被消化。

但也有分析人士認為，《辦法》規定更新項目可以協議出讓土地是一個突破。這一政策將越過招拍掛出讓土地的限制，意味著土地價格不再瘋漲，政府直接利益減少但城市改造將加快，市區內供給將增加。與此對應，房價也不會瘋漲。

(徐志嬌 編輯)

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