廣州置業群體調查:樓價過萬,誰在買樓?

據廣州市國土房管局發佈的報告，10月廣州十區樓市均價為10078元/平方米。有市民根據《2009年度廣東地區薪酬調查報告》中顯示的月薪3942元計算，要不吃不喝3個月才能買到1平方米的房。但樓市成交量也月月走高，到底是什麼人在買房呢？

記者連日來在珠江新城、海珠區、荔灣區等區域踩盤，並採訪了廣州一手住宅主要代理商和部分開發商，試圖拼出一幅較為完整的買房群體圖：6月房價迅速拉升以來，眾多改善型置業和投資客「跑步」進入樓市，尤其是企業主和批發市場檔主等生意人，在購房群體中日漸成「多數派」。

算筆買房賬 月入萬二方可買市區房

在天河中信附近上班的方小姐，從去年開始就物色結婚用的新房，但至今沒買上房。她和她男朋友兩人每月收入在1.2萬元左右，計劃買房首付是由家裡支持。上漲過快的房價讓買房計劃擱淺。「看了也沒意思，實在接受不了那個價位」。

據瞭解，今年1月份，廣州一手住宅均價是8014元/平方米；轉眼，10月份廣州一手住宅均價已達到10078元/平方米。短短10個月，一手樓均價漲了2000多元/平方米。以一套90平方米的房子計算，總價要高出近18萬元。像方小姐這樣的不少年輕的首次置業者，已從積極看房準備入市，到如今的不再看房。

按10月份廣州中心六區均價13399元/平方米計算，如果首次置業者買一套90平方米的房一手住宅，首付三成要36.3萬元，按揭15年並享受年底前到期的7折房貸優惠，月供約6332元。按照按揭審批要求，月收入至少必須是月供的一倍，則購房者家庭月收入至少要12664元。而首付的36.3萬元，如果不靠父母資助，年輕首次置業夫婦每月以存款一半收入，需要存近5年才能籌齊首付。

誰能買得起房？　30歲年輕人退出江湖

然而，另一方面，廣州一手住宅成交量卻仍在不斷摸頂，甚至出現了歷史罕見的單月成交備案量超過160萬平方米的紀錄。而即便在廣州樓市處於較低位的最健康時期，單月成交量也僅在60~80萬平方米。此外，隨著樓價的上升，一手住宅單套成交面積反而越來越大。根據中原地產數據顯示，11月上旬成交面積比例最大的是90~144平方米的住宅，占比四成多。

一位廣州市房地產從業多年的業界人士表示，現在看得上眼的房子，至少都要100萬元左右。「我相信許多年薪二三十萬元的人都買不起房。」中原地產研究二部副經理胡廣東表示，現在樓市的主要矛盾是，急需用房的首次置業者買不起房，但已有房產的、並有一定收入積累的人，反而很有購買力。現在如果30歲以下的年輕人不「啃老」，靠自己能力去買房已經基本不可能了。

廣州市房地產專家吳定金介紹，今年年初首次置業在購房群體中，占比超過五成，但從6月份開始，首次置業者退出樓市趨勢變強，比例降到3~4成，反而改善型置業加上投資置業佔到6~7成。

合富輝煌首席分析師黎文江介紹，樓市中200萬元/套的房的銷量在5月前占比10%左右，但到七八月份已經是18%，到九十月份時已達到24%。而對於投資者而言，購買這種200萬元以上的房具有風險，首次置業者更是基本買不起，因此多是由改善住房型群體購買。另外，下半年開始廣州樓市35-45歲人群的購買力最強，占60%左右；30歲以下的買房比較少，即便購買也多是父母給錢做首付。

記者在多個售樓現場也看到，不少看房者是自駕車看房，年紀也偏大。記者在珠江新盤一樓盤碰到了前來看樓的李先生，他開的服裝企業產品已銷往西班牙、意大利等歐洲國家，此前在中信廣場等多個寫字樓都有投資物業，這次是特地來珠江新盤尋找值得投資目標。「珠江新城的市場還需要培養，關鍵看檔次怎麼樣」，李先生說。

誰在買房？　生意人首度成買樓多數派

在珠江新城、海珠區、荔灣區等多個樓盤現場，銷售人員多表示，雖然對樓盤購房群體未做數據化的分析，但總體感覺生意人購房占的比例越來越大，已成為買樓主力軍。這部分做生意的人，主要是廣州各批發市場的檔主和本地的私營企業主，還有部分是珠三角地區的企業主。樓價漲得越快，這部分人群越是「跑步」進入樓市。另一方面，公務員購房並沒有太明顯變化，只是有部分珠三角其他城市的資深公務員，到廣州資源比較稀缺的板塊進行購房。

有樓盤買家過半生意人

廣州市幾大代理地產中介行和部分開發商也表示，生意人買房越來越多，且這部分購房人群的占比越來越大，尤其是二三季度比第一季度比例要高，但具體對比的比例未統計。

記者瞭解到，珠江新城名悅、朱美拉等樓盤的購房者中約有一半是做生意的。近期番禺區星河灣海怡半島成交量大增，約三成買家是番禺當地的企業家，其他地區做生意的人來買房的也很多，該盤11月均價約2.4萬元/平方米；金沙洲恆大綠洲，也有近3~4成的買家，是白雲和荔灣區一些專業市場的檔主和部分企業主；在荔灣區嶺南灣畔，也有近3~4成買家是周邊批發市場的檔主，該盤11月的均價超過了1.3萬元/平方米。

據珠江新城名悅樓盤的銷售小姐透露，做生意的人購房經濟實力較強，該盤均價超過2.5萬元/平方米，約一半生意人是一次性付款；其他的即便做按揭，最多的首付比例也達到六成，其中有購房者月供更達到3萬多元，這絕不是普通工薪階層可以負擔得起的。

黎文江表示，買房群體中出現較多的生意人，是今年首次有的特殊現象，往年並沒有這種趨勢。近期在廣州樓市成交中，最貴的一套6800萬元的別墅，就是潮汕做生意的人士買的。

胡廣東認為，出現生意人成購房「多數派」，主要是今年民企在經濟發展中受惠不大，這些企業主手上又有錢，但不敢擴大再生產，所以就買房進行保值。

退休老人到郊區再置業

據房地產專家吳定金介紹，過往廣州市一手住宅成交中心六區樓盤占比多過半，但今年以來最少的月份只約占比四成。而在陽光家緣實時簽約數據中，也連續出現了郊區盤成為賣樓前三甲，主要是花都、增城、番禺的盤賣得比較好。

方圓地產顧問有限公司市場研究總監朱艷麗分析，今年樓市成交量主要在郊區，主要原因是樓價一直在漲，加上市中心供應量不多，因此大多數人只能移情郊區板塊。其中，越來越多的老城區退休老人，到郊區購房養老。這部分退休老人，以前多是公務員和在事業單位工作，他們在市區有房改房或商品房，又在郊區買一套樓盤環境好的大戶型來養老，將市區的房子給孩子居住。據瞭解，白雲區的退休老人喜歡到花都買房，荔灣區的老人則喜歡到金沙洲買房。

買房做啥用？單純投資炒樓者不多

胡廣東透露，除了個別典型樓盤外，多次置業者既有自住又有投資的需求，兩者之間比較模糊，但已很少純粹投資的。

他舉例說，在海珠區廣州大道南中大布匹市場附近的江南新苑，屬於少數能劃分清楚的典型樓盤，該盤目前均價約在1.7萬元/平方米。該樓盤主要客戶是附近做生意的檔主，買來自己住，方便；也有投資客買來想租給這些做生意的人，可能是老闆自己租住或者是租給員工住。其餘樓盤多數不太明確，改善型的住戶大部分是自住，但也有投資的需求。改善型置業者大多是將原來的房子出租，或者是先空置，並不會馬上就轉手賣出。

不少樓盤的銷售人員介紹，做生意的購房者多數買房都是自住，也有小部分是做投資。胡廣東介紹，還有少數企業主會在珠江新城將整層的小戶型公寓買下，用來放租。「但不是主流，比較少見」。這批做生意的人投資買房，比較青睞有稀缺資源的、能升值的樓盤。他們一般只計算2年或一定時期內能漲多少錢，而不是算一年短租的利潤有多高。他們多是作為長線投資，而不是投機炒作。