樓市調控離不開制度性改革

以北京為代表的一線城市房價恢復快速上漲，全國房價可能再度上漲，這與今年政府工作報告提出的穩定房價目標相去甚遠。業內人士認為，如果重點城市房價繼續快速上漲的勢頭得不到遏制，不排除政府會出臺更嚴厲的政策措施，但目前的工作重點應是已有政策的落實執行和制度性改革。

去年12月，二手房營業稅征免時限由2年恢復到5年的政策拉開了這一輪的房地產調控大幕，從“國四條”到“國十一條”，政府調控的重點包括大力增加保障房供應，同時通過差別化信貸等手段抑制投資投機性需求。隨后在重點城市地王頻出的背景下又出臺了包括提高拿地首付比例、提高土地競拍保證金等一系列針對土地的調控措施，希望從源頭遏制房價的過快上漲。除了稅收、土地、信貸手段，再加上上調存款準備金率的金融手段，此輪調控的政策措施一個都不少。但是到目前為止，房價并沒有因此而下跌，反而不斷上漲。

有人認為，這是因為政策調控力度還不夠大，應該采取更嚴厲的政策手段，包括加快推進物業稅試點、進一步收縮信貸、加大對開發商囤地、捂盤的打擊力度等。重慶市市長黃奇帆近日就表示，將通過對高端房征收特別房產消費稅來防止房價不正常波動。北京市近期也暫停了對潛在高價地的出讓，并擬改變土地出讓方式，以期為近期過熱的土地市場降溫。但是，這些政策又能否達到預期的效果呢？

事實上，我們不能奢望通過物業稅調整等措施來解決現有問題，更何況物業稅的征收涉及到立法程序等問題，出臺需要一個較長的過程。眾所周知，政策對房價的調整不是一蹴而就的，政策效果的顯現都有一定的滯后期，不可能立竿見影。況且，現階段是政策的執行期，應更關注已有政策的細化、落實、執行情況，尤其是地方政府和銀行對政策的執行力度。

同時，應看到房價上漲背后的制度性原因。我國的人口數量與結構以及城市化進程決定著住房高增長的需求，而土地的稀缺性又為招拍掛中不斷出現天價地埋下了種子。而且，土地收入又是地方政府財政來源的重要手段，這種財稅體制不改變，產生地王難以避免。因此，如何統籌城鄉土地、加大土地供應，土地出讓方式如何改進，財稅體制如何完善，住房保障體制如何進一步健全，這些基本制度能否盡快完善起來，才是未來房價能否穩定的關鍵。

招拍掛出讓占比為

85.3%

統計數據顯示，2009年全國土地供應總量為31.9萬公頃，同比增加44.2%。同時，招拍掛出讓比重略有提高，土地出讓總面積20.9萬公頃，同比增加38.3%。招拍掛出讓面積17.8萬公頃，同比增加40.5%，占出讓總面積的85.3%。

房地產用地出讓款

1.3萬億

土地出讓總價款大幅增加。土地出讓總價款約1.59萬億元，同比增加63.4%。其中，招拍掛出讓價款約1.5萬億元，同比增加66.5%。

房地產用地供應量增幅較大。房地產用地供應10.3萬公頃，同比增加36.7%。其中，普通商品住宅用地供應6.4萬公頃，同比增加36.9%。房地產用地出讓價款約1.3萬億元，占出讓總價款的84.2%。

去年住宅均價上漲

25.1%

國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組發布的最新研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。報告顯示，2001年以來，2008年是惟一出現房價下降的一年，降幅為1.89%。

2月份全國房價同比漲

10.7%

2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，漲幅比1月份擴大1.2個百分點；環比上漲0.9%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲13.0%。其中漲幅最大的6個城市是：海口58.4%、三亞56.1%、廣州22.7%、溫州21.3%、北京和金華16.9%。