〈分析〉美房市已觸底 價格回春？分析師：不過是海市蜃樓！

美國房價正在上揚，即便加州的房產價格都上升，看起來最糟的時候已過去，但這股動能卻可能短暫。房市泡沫的崩解是否已經結束？

建商 Toll Brothers (TOL-US)、Hovnanian (HOV-US)、KB Home (KBH-US) 等，股價有所上漲。自從 3 月以來，追蹤營建股的 ETF 已經上漲近一倍。新屋開工率已經連續 5 個月上升；新屋銷售量也終於在近日創下去年9 月以來新高。房價同時升漲：Case-Shiller 指數顯示美國房地產價格在第 2 季上升了 2.9%，結束了為期三年的下跌。

雖然報導經常可見，越來越多的購屋者寧願將錢存起來也不願去買房子，但建設公司樂觀認為，最壞的時期已經過去。

《Fortune》報導，Toll Brothers 執行長 Bob Toll在與投資者及分析師召開的電話會議中表示：「我們相信建案取消數量的下跌及更穩固的需求，將使房地產市場穩定下來。」

看多房市的投資人從 2006 年市場衰退後，已多次預測關於房市的反轉，但最後皆證實錯誤，房價仍繼續下跌。因此許多懷疑論者認為，這不過是另一次的錯誤預測而已。因為嚴重的消費負債、蕭條的就業市場、獎勵及鼓勵措施即將到期及止贖法拍的增加，將會導致任何房市反彈快速消滅。

在加州經營房地產研究公司的Mark Hanson表示：「我們正在進入一個屋主必須自我解決混亂狀況的階段，而今年夏天的進展正順利的往下一步走。」

Mark Hanson 認為，近來被大肆宣揚的房價上升，其實是房產轉手表現的一種型式。在今年稍早，美國國內有一半以上的房產交易是法拍屋再銷售，而且以極低的價格。

此後，所謂的有機銷售 (意即非賤賣資產) 有所上升，而法拍屋銷售則顯示穩定。再加上易得的融資和一些受歡迎的稅務刺激方案，有助於重災區房地產的復甦。

根據 MDA DataQuick 數據顯示，加州的房價連續上漲了3 個月，法拍屋銷售占總交易量的比例則從年初的 57% 降至約 1/3。但是隨著學校開學及夏季家庭銷售接近尾聲，其銷售量在未來幾個月內可能會逐漸下降。

一些反應良好的購屋補貼方案已接近尾聲，這讓房價帶來的壓力更重。聯邦稅收抵免提供 8000 美元補助給首次購屋者，此方案將於 12 月截止。而加州稅收抵免提供給屋主 1 萬美元新屋補貼則已於上個月截止。

另一個值得關心的問題是，房地產問題所影響到的買家，已不再是當初身處次貸風暴中心的次級借款人。

在 2007 年和 2008 年之間，許多違約問題來自於以房產作為抵押貸款的詐欺行為，但目前主要的問題卻存在於衰弱的就業市場。實際上，愈來愈多信用紀錄良好的優質借款人，也開始付不出貸款。

美國抵押貸款銀行家協會 (MBA) 表示，目前優質固定利率貸款的違約，占止贖法拍案的 1/3。MBA 首席經濟學家 Jay Brinkmann 稍早也曾表示：「這是抵押貸款再度受到失業率所推動的徵兆。」

根據房地美 (FRE-US；Freddie Mac) 數據顯示，大約44 % 的優質借款人因為失去收入而無法支付他們的帳單，這比 2006 年的 36% 高出許多。

其他數據也顯示著房市的復甦。儲蓄機構管理局 (OTS)經濟學家 Sharon Stark 說：「房屋庫存銷售已經從高峰下降，但仍然偏高。房屋供應量將持續拖累房價，及房價的恢復能力。」

過去 10 年來，過量的房屋建案商推高了現今的空屋率，美國人口普查局表示：「跟 10 年前的 9.7% 相比，今年第 2 季的自有及租賃住房空屋上升至 14.3%。」

即使早在 2006 年 12 月，Toll 就認為房地產市場已經觸底，但最近他卻說，建商需要納稅人的幫助。他表示，政府應當考慮提供類似於拯救車業的「舊房換現金」計畫，以提振房市。Toll 認為，若以 4 個月和每人 1.5 萬美元的金額來支持新屋建設，能比「舊車換現金」計畫創造兩倍的工作機會，且對產業的激勵效果也會是兩倍地好。

如果 Toll 能找到一些代表，在國會中爭取此方案，也並不令人意外。不過 Hanson 則說：「我們花了 10 年時間才弄出這個問題，怎麼可能在 36 個月內就糾正一切？」