有回暖缺底氣地產商靜觀待變

國務院下調房地產投資自有資金比例的政策終於落定。5月27日國務院公佈了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，下降幅度超出了很多業內專家的預期，成為受惠最大的行業之一。但是如此重大的政策扶持信號背後實際上隱含了一個令人尷尬的現象：就是房地產開發商不願意投資建設房子。

這與當前房地產成交日益活躍、整個市場回暖的現狀似乎有些矛盾。按照常理，如果一個市場成交活躍、商品價格上漲，必然會吸引這種商品的生產商增加供給。然而現實是今年以來的房地產投資並沒有隨著成交的活躍而增加，相反出現大幅下滑。數字顯示，1-4月，全國商品房銷售面積17625.45萬平方米，同比增長17.5%。商品房銷售額7995.92億元，同比大增35.4%。同時，70個大中城市房屋銷售價格指數環比也有回暖。

但是今年1-4月，全國房地產開發企業完成土地購置面積7266萬平方米，同比下降28.6%，去年同期則是增長11.1%；完成土地開發面積7078萬平方米，同比下降12.2%，去年同期則是增長5.9%。

結果整個房地產市場形成了又一個奇怪的現象，一方面是眾多業內專家不時發表言論聲稱，房地產市場已經出現「真實回暖」的跡象，另一方面卻是眾多房地產開發商面對回暖的市場按兵不動，靜觀其變。

作為房地產市場的真正具有影響力的經濟主體，記者相信房地產開發商的判斷更為準確。但是房地產商為什麼面對大好形勢而不願意增加房屋建設的投資呢？

高庫存或許是一個重要因素。中原地產統計顯示，3月底華潤地產、招商地產、中海地產等十家標桿上市房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1635萬平方米，庫存壓力仍相當巨大。戴德梁行、中原地產等中介機構發佈的研究報告也都認為2008年以來形成的高庫存水平尚未整體扭轉。

但是高庫存的理由好像也不充分。因為已經有不少業內專家多次發表言論宣稱，如果目前的成交量繼續下去，很快整個房地產市場就會陷入供不應求、無房可賣的境地。言下之意，如果現在不出手買房，將買不到房子或者又要買更高房價的房子了。同時，房地產商也在暗中提高售房價格。

記者認為，房地產商不願意加大投資的原因更可能是源於開發商對未來的經濟前景缺乏信心。行業龍頭萬科已經多次表示，宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早。在經營上公司將繼續堅持「應對重於預測」的原則。

這種對經濟前景缺乏信心的背後，其實隱藏的是對當前由高房價引起的房地產市場供需矛盾的擔心。眾所周知，目前房地產市場的供需矛盾並非是因為沒有需求，而是高房價抑制住了潛在的龐大市場需求。

當前經濟形勢不明朗的情況下，這樣的高房價能否維持下去存在很大的不確定性。面對這樣的不確定性，房地產開發商站在自身利益的角度，選擇不增加供給的策略無疑是明智之舉。這樣一方面可以通過控制供應維持當前的高房價局面，另一方面也可以為獲得更多政策支持優惠，強化行業壟斷，增強市場博弈的能力獲得更多的談判籌碼。

眾所周知，房地產行業是目前整個國民經濟中最為龐大、對整個宏觀經濟的發展具有重大影響的支柱型行業之一。有數據顯示，國內投資的三分之一來自於房地產行業，而且對家電、建材、鋼鐵、傢俱等幾十個與之相關的上下遊行業相關具有巨大的需求拉動作用。整個房地產行業的投資下降必然會引起政府決策部門的關注和重視。目前出台的各種優惠措施其實也證實了發展商的這種判斷。

不過，國務院出台的降低房地產開發資本金的政策措施能否促進整個房地產行業投資的增加仍舊值得懷疑。因為房地產行業是我國市場化程度最高、受政府直接行政干預最小、對市場變化、政策變化應變能力最強的行業之一。自整個房地產市場完全放開以來，國務院曾多次對房地產市場進行宏觀調控，但是總體而言效果並不明顯。