人均面積超28.81平方米叫停二套房公積金貸款

昨日，北京市住房公積金管理中心發布“關于落實《關于規范北京住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》的通知”（下稱《通知》），宣布自即日起對北京住房公積金管理中心新受理的住房公積金個人貸款業務（含個人住房組合貸款）進行調整。

《通知》規定，個人購買首套自住住房的，房屋套型建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

相比以前更為嚴格的是，《通知》叫停了公寓、別墅及其他高檔住宅的第二套住房的貸款。《通知》明確，“所購房屋為第二套住房的個人貸款發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于北京市統計局最新公布的城鎮居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭，即現有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的繳存職工家庭。而第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的，則不予發放公積金個人貸款。”

根據這一規定，以三口之家計算，現有住房面積如果超過86.43（即28.81×3）平方米，再購買第二套住房的，將不能使用公積金貸款。

與此同時，《通知》還收緊了二套房的貸款利率，即將第二套住房的個人貸款利率提高為同期首套個人貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%。此外，“對于借款申請人所購房屋屬于第三套及以上住房的，停止受理其個人貸款申請。”

“從這次的北京公積金貸款新政可以明顯看出，公積金貸款仍然保持對于首套房購房者的優惠政策，但是對二套以上購房的限制力度很大。應該說差別化利率分得很細，沒有一刀切。”21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，公積金貸款的差別化利率，意味著北京的個人住房貸款已經完全實現差別化利率調控。另外，該政策對于購房者的心理影響非常大，可以看做是一次非常有力的調控加碼。

21世紀不動產近期對北京200位二手房購房者的調查問卷結果顯示，其中有61位購房者使用了公積金貸款，占比30%，而其中非首套房的購房者比例超過了50%。“可以說自新政以來，購房者通過公積金貸款購房的比例相比此前出現了大幅上漲。”

對此，林蕾預計，公積金貸款政策的變化將對目前北京市場上近一半的公積金貸款購房者產生影響。“也就是說，將對目前市場上約20%的購房者的購房成本產生直接影響。而受影響的這部分購房者，很有可能因為這條政策中止購房計劃。”

北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，此次公積金貸款政策的收緊，使得改善性需求也增加了成本，其目的是嚴格控制市場中的非理性交易，“寧可錯過改善需求也不放過投機需求”。

在差別化利率的背景下，公積金在收緊二套房貸款政策的同時，也表現出了基于自住需求下首套住房的鼓勵。

北京中原統計顯示，截至10月，北京市利用公積金貸款的購房者中，超過80%為首套房購房者，這部分購房者在新政中基本不受影響，依然可以享受低利率的公積金貸款。

林蕾也認為，正因為北京公積金差別化利率的實施，令公積金貸款對于首套房購房者的優勢大大增加。這使得與商業貸款相比，原本處于弱勢的公積金貸款，將更受首套房購房者的歡迎。