深圳前海調查,被誤讀的房地產效應

7月28日，深圳本地股集體發力，136只深圳本地股中，135只翻紅。其中，深天地A、深物業A、世紀星源等8家漲停，深圳特區30周年紀念戰提前打響。

深圳特區30周年之際，當地上市公司迎來三重利好：城市更新、特區一體化和前海深港合作區，而前海深港合作區有望最先實質性啟動。28日，有媒體報道稱，據深圳市政府有關人士透露，作為中央政府送給深圳特區30周年的一份大禮，國務院將在8月正式批復《前海深港現代服務業合作區發展規劃》，隨后，合作區細化政策和項目招商即可啟動，作為新時期深港合作的一個最重要項目也將拉開序幕。

深圳本地炒作多年的前海概念即將成為事實，在前海區域有土地儲備或樓盤項目的公司再次成為市場關注的熱點。然而，記者調查發現，因涉及深港合作開發，且規劃中的區域主要為填海造地，真正意義上的前海概念并不會給上市公司帶來實質性的利好。前海合作區的輻射作用固然可以間接帶動周邊房地產的開發和土地升值，但多年來概念的炒作已經使得前海地區淪為深圳房價炒作最明顯，但回落也最快、幅度也最大的區域。

大量高檔樓盤的開發、眾多投資客的涌入，前海區域儼然成了高端房地產的展覽館，當夜幕降臨、參觀者離去之后，前海近乎空城。有深圳本地城市規劃專家告訴記者，目前前海地區的房價已經恢復甚至超過了2007年概念炒作時的最高水平，即便深港合作區規劃能得到批復，在本輪地產調控同時并存的背景下，前海房價很難獨善其身。

事實上，深圳本屆政府的工作重心已經轉移到特區一體化，更注重整體的均衡發展，局部地區房地產火爆的情況將難獲支持。專家指出，一旦前海深港合作區在操作層面低于預期，那么，寄望于合作區對房價、土地增值推波助瀾而獲利的前海概念或以失望告終。

7月29日，深圳本地股尤其是涉及前海概念的公司走勢陡然疲軟，顯示市場仍有一定的先見之明。

合作區內難建住宅項目

根據此前深圳方面披露的規劃，前海深港合作區有望成為港深兩地融合及體制創新的先行先試基地。從產業發展方向上，該區域重點發展創新金融、現代物流、總部經濟、科技及專業服務、通訊及媒體服務、商業服務六大領域，到2020年GDP產值達到1500億元，即每平方公里產出約100億元。作為國際資本進入中國的“橋頭堡”和高端產業的聚集區，前海合作區被視為“特區中的特區”、大珠三角的“曼哈頓”，未來將輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠三角地區。

該區域被定位為“四區”。即“深港合作先導區、體制機制創新區、現代服務業聚集區和結構調整引領區”。其地域范圍指的是，由寶安區裕安路、新湖路、湖濱西路、寶安大道，與南山區的月亮灣大道、媽灣大道及建設中的海堤岸線所合圍而成的陸地范圍。土地總面積18.04平方公里，周邊擁有媽灣、赤灣等集裝箱港口，連接廣州、深圳、香港的沿江高速路，連接深圳、香港兩大機場的深港西部快速軌道從中間穿越。

需要強調的是，從地圖上看，前海深港合作區大部分為填海造地，地勢平坦，現有南山段主要為港口物流用地，與寶安、南山老城區關聯不大，也有別于傳統意義上的前海片區。由于是填海區，除了接近寶安區政府的附近有幾個樓盤外，其余尚未用做房地產開發。這也因此被業內認定為，前海深港合作區“面積約15平方公里，可開發土地約10平方公里”。

然而，這塊區域被用做商業地產尤其是住宅開發的可能性并不大。首先，前海片區定位為深港現代服務業領域的合作示范區，深圳政府的規劃是擬由深港合作開發，引入香港的管理制度。盡管深圳市政府計劃在三年內將向前海深港現代服務業合作區投入400億元，但由于涉及到深港聯合開發，政府會有統一的安排和招標，企業尤其是房地產企業參與的空間十分有限。

根據深圳市的規劃，前海深港合作區金融商務核心區的商業服務設施用地約為600萬平米，市政公用設施用地約248.5萬平方米，該用地主要集中在南山桂廟路以北至寶安區域內。桂廟路以南至媽灣大道區域主要為約811.83萬平米的倉儲用地，將用于配送、商務、商品展示、商品檢驗、物流裝備制造等行業企業。上述規劃并未預留商業住宅用地。

實際上，對于南山前后海的填海區用途，深圳市此前曾有規定。2007年3月，深圳市四屆人大三次會議上，原深圳市市長許宗衡曾回應該市人大代表的意見稱，“后海填海區要規劃成商業布局和總部經濟，規劃一個金融區，叫南山金融區，禁止房地產開發商進入。”

許宗衡表示，“現在南山區都成了一個商品住宅區了，形成了很多‘斷頭路’，商業、金融等配套措施嚴重滯后。去年年底我去南山區調研時要求，今年南山區所有的‘斷頭路’都要打通。后海填海區要規劃成商業布局和總部經濟，規劃一個金融區，叫南山金融區，禁止房地產開發商進入。”整個后海片區從東濱路以東填海面積約5平方公里，而前海填海面積是后海的幾倍。

由上可知，在前海深港合作區內，出現住宅項目的可能性極小，400億的投資能與商業地產有關的最有可能的只有商業區的酒店開發。這顯然與樓市、股市中的前海概念有根本的區別。

前海概念的最大贏家

那么，“對于絕大部分企業來說，能從前海深港合作區獲益的只能是，依托前海深港合作區的開發建設、發展運營，間接帶動周邊樓盤、土地的升值，以及商業、酒店等消費的增長。”中國城市運營管理研究中心主任戴欣明表示。

“我們大股東在前海有大塊的物流用地，不過，我們只知道大股東在前海有地，不清楚在規劃區域內還是在區域之外，并且涉及到深港合作開發的大事情，能否轉為商業開發，能否注入上市公司，現在都無法確定，得聽從政府的統一安排。”招商地產董秘辦人士29日向記者證實。因大股東招商局蛇口工業區在前海片區擁有3.9平方公里的保稅區，且目前仍在運營中。招商地產被市場捧為前海概念潛在的最大贏家。

萬科A（000002.SZ）深圳分公司的管理層也告訴記者，萬科在前海沒有土地儲備，不過，最近有南山的項目正在商談，因尚在保密期內，不便透露具體情況。在前海合作區周邊，月亮灣大道以東、前海路等老前海區域內，還有不少房地產上市公司開發的樓盤，包括萬科的蘭喬圣菲，中海發展(600026.SZ)的陽光玫瑰園，泛海建設(000046.SZ)的拉菲花園等。

此外，冠城大通(600067.SH)通過下屬子公司在月亮灣大道和前海路之間也有近5萬平米的土地。2008年11月，冠城大通通過下屬全資子公司與二股東旗下的森帝木業聯手，以8億元聯手拍下南山區月亮灣93號T101-0047宗地項目。該塊土地用途為居住、商業和服務業，土地面積為4.96萬平方米，建筑面積20.57萬平方米。冠城大通子公司將與帝森木業共同組建新公司開發上述土地項目，其中冠城大通方面占70%股份。

新近披露資產置換方案的深物業（000011.SZ）也將被大股東深投控置入前海合作區周邊的土地——月亮灣T102-0237號地塊。巧合的是，記者調查發現，冠城大通和深物業的地皮均處在月亮灣大道和前海路之間，且分居興海大道的西南和東南側。理論上冠城大通和深物業的兩塊地皮將是上市公司前海合作區概念的最直接受益者。但情況似乎不甚樂觀。

記者實地查看發現，兩塊地所在的月亮灣大道與興海大道交匯處正是貨柜車密度最高的區域，汽油味、灰塵、大喇叭聲糾結在一起，噪音和尾氣污染十分嚴重。交匯處東南地段的月亮灣T102-0237號地塊是一塊沒有正常出口的地皮：由于興海大道進港貨柜車快速通道的開建，高達數層樓的高架橋及其輔道直逼該地塊的圍墻，正好封住了其臨月亮灣大道和興海大道的西北、西南兩個方向，東北面則被興海大道與前海路交界處麗灣國際公寓項目的兩棟大樓堵住前海路出口，西北面有漢京灣等小區相接。也就是說，深物業擬置入的地塊被貨柜車堵成了孤地。因離貨柜車高架橋過近，噪音、廢氣污染在所難免。

而西南側的冠城大通旗下的地塊，記者拿到的建設項目環境影響評價公眾參與調查表顯示，該地塊已經被拆分成T101-0047和T101-0051兩宗地。擬由冠城大通子公司與帝森木業共同組建的深圳冠洋房地產有限公司開發，建設住宅和公建綜合項目。其中，靠近月亮灣大道的T101-0051地塊占地面積2.1萬平米，用于建寫字樓和酒店；靠前海路的T101-0047占地2.8萬平米，為住宅小區用地。大通兩個地塊往深物業地塊方向，與興海大道中間為規劃中的深圳附中用地；往南50米則是月亮灣燃機電廠，再南行10分鐘即是伶仃洋。

整體上，兩家公司的土地遠離前海深港合作區金融商業核心區，處于規劃中的物流園區的尾端。而該處的房價附近新盤小戶型公寓帶精裝修矮層的均價為16000元。而一街之隔的大型小區二手房的價格在8100元-9000元/平米不等。再遠一點的別墅區二手房的報價為13000元。“這個區域新盤也就這個價，但這已經接近甚至超過了2007年前海房價的最高水平。”多位中介人士表示，整個前海的住房主要以投資購買為主，“大家都在賭前海深港合作區，但目前升值空間已經不大。”

房價回落最快

“前海概念已經炒了很多年，以至于提到前海深港合作區，大家首先想到的就是前海的高房價。”戴欣明表示，深圳房價的炒作路徑是：萬科東部樓盤——前海——福田、羅湖——關外。2006年底到2007年，借著前海深港合作區的思路，大量的投機資金涌入前海，樓盤一天一個價快速躥升，前海地區是深圳房價漲幅最快的區域，但回落也是最快的。

據了解，2007年最火爆時前海片區房價最高峰期普遍在1.4萬-1.8萬元/平方米，2008年樓市調整后一路下跌到8000元-11000元/平方米，最大跌幅50%。目前前海地區新盤的價格普遍在18000元以上，超過了2007年的頂峰水平。近期隨著房地產調控深入，房價有回落跡象。但在前海，開發商都還在觀望，有不少還出現捂盤行為，寄希望房地產調控像2008年一樣，房價短暫回落后快速攀升。

戴欣明認為，此次房地產調控是最為嚴厲的一次，性質已經變了。更為重要的是，房地產面臨的環境完全不一樣。2007年調控起作用后，碰上了2008年的金融危機，為全局考慮，政府全力的刺激政策出臺，給了房地產喘息的機會。

但是，“這一次不會有像2007年的調控有個‘金融海嘯’在后面跟著，不可能出現巨量反彈的局面。實際上，目前我認為這種調控措施是有史以來最嚴厲的調控措施，造成的房價下跌已經是初見成效了。”

戴欣明特別指出，這次調控是2007年調控的延續，一個本來可以完成的任務因為金融海嘯的不期而至，而不得不來個大掉頭，造成了房地產在之后的暴漲。“下半年在供應量縱然放大，再加上調控政策沒有松動的情況下，市場的降價會動真格，預計未來三個月降價會成為樓市的主要基調。”

在此背景下，投資客聚集的前海，即便有合作區獲批的真實支撐，預計也難獨善其身。

重心偏向一體化

實際上，隨著特區一體化的推進，深圳市政府更傾向全局的均衡發展，而不再局限于關內狹小地域內的局部造勢。

有接近官方的知情人士向記者透露，深圳目前確立了四大金融中心區：前海、平湖、蔡屋圍和新交易所金融區。其中，平湖金融區聚集了大量高端、無污染的設備制造業，區域更大，發展潛力強勁。

“本屆政府偏好基礎方面的建設，基于前海地區‘經濟發展、地產先鋒’的局面，政府不太希望推動局部的房地產發展，政府的工作重心已經被大特區、大深圳所取代。”這位知情人士強調。

而戴欣明也指出，前海深港合作區在具體操作的可行性上可能不會那么順利。此前有消息稱，從媒體報道方面，香港方面似乎對深港合作不甚關心。“前海合作區的問題不在能不能做好，關鍵在想不想做好。”盡管有報道指深圳市市長許勤日前在深圳市政府的一個內部會議上表示，目前正爭取將包括前海開發在內的深港合作列入“十二五規劃”。但“政府重心的偏移，將在一定程度上影響合作區的推進”。

戴欣明還是對目前前海片區的開發現狀表示擔憂。“前海目前的交通以及整體的環境都不大適合做高端的項目，現時的交通無法承受如此高端的配套跟規劃，而且污染比較嚴重。”前海概念“仍停留在大的藍圖上，操作起來困難還很大”。