房地產信托遭全面整肅 風險在向末端積聚

中國銀監會近日下發通知，要求各信托公司立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。除了房地產信托的單體膨脹速度，另一個引起監管層注意的市場趨勢，或是房地產信托業務結構的悄然變化。

據中國房地產報11月29日報道，事到如今，錢，還不是個問題嗎？近日，中國銀監會下發通知，要求各信托公司立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。

此番自查看起來像是例行公事：信托公司發放貸款的房地產開發項目是否“四證”齊全，開發商或其控股股東是否具備二級資質，項目資本金是否達到國家最低要求等等。而且，相比此前銀監會對銀信合作業務的整肅令，房地產信托業務并未被“全面暫停”。

但是，11月22日，中國銀監會政策法規部一位負責人稱，這可以理解為房地產信托全面整肅的一個信號。

地產信托單體膨脹之憂

該負責人透露，11月19日，“自查”通知剛通過媒體披露，銀監會就召開了信托行業內會議。開會通知稱是“窗口指導”，但整個會議的核心議題卻深化為“如何防范房地產市場調整風險”，已經不再是簡單地提示風險。

會議上，銀監會高層嚴令，“如果信托公司房地產信托業務因出現問題或出現被曝光的情況，將暫停該公司的房地產信托業務”。“嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險”。聯想到銀監會此前對銀行、券商分別進行了壓力測試，且對商業銀行的壓力測試預設了房價下跌最高達60%的前提，該負責人認為，這是對信托公司的壓力測試，前提即是“房地產市場調整風險”。

相關會議精神，已傳達到深圳。11月24日，深圳銀監局一位官員稱，根據銀監會要求，“地方銀監局是在逐筆分析相關房地產信托業務合規性和風險狀況”。就深圳的情況，工作重點是檢查以多種信托方式變相給房地產公司提供貸款的情況。

來自用益信托工作室的數據顯示，僅今年1月~10月，全國信托公司共發行房地產信托1500億元人民幣。其中，7月~9月的單月規模均超過200億元，10月為178億元。而2009年全年的規模僅有400億元，月均33億元。

“房地產信托占比集合信托總規模，一直維持在50%以上，近三個月來應該一直維持在55%以上。”而且，“10月以來，常常是每周都有超過10款信托產品投資于房地產領域。這樣的速度最終引起了監管當局的注意。”前述銀監會政策法規部負責人說。

與房地產銷售情況相反，信托發行這幾個月量價齊升，一片繁榮。在“每周新發10款房地產方向信托產品”之上，是8月~10月地產信托預期收益率的不斷上漲。據用益信托工作室統計，8月份新發48款產品，平均收益是9.8%；9月41款，平均收益率10.19%；10月份新發行32款產品，平均收益率已經提升至10.8%。

而“今年年初信貸狂飆時，這一平均收益率才是6%。”華融國際信托有限公司風險執行委員會一位要求匿名的委員11月24日告訴本報記者。

這個平均收益率相當于信托產品投資者的回報率，如再加上2%~3%的信托公司管理及發行費用，以及水漲船高的其他融資成本，前述深圳銀監局人士稱，“個別房地產企業的此類資金成本高過20%不足為奇。”

風險在向末端積聚

上述數字還不是故事的全部。前述華融國際信托人士說，最新募資的房產信托，在不少地方出現了“兩高”現象，即門檻高、收益高，市場層面是供不應求。那么，精明于大勢的房地產企業，緣何接手這么“燙手”的高成本資金？

“說到底還是缺錢，無論大小房地產企業。”廣發證券分析師沈愛卿分析。

而據Wind資訊的統計數據，至10月30日已經披露三季報的國內83家房企，經營性現金流總和為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中，去年同期經營性現金流為負的公司僅18家，而今年三季度末則達到了54家，同比增長了3倍。

信貸持續收緊、資本市場融資加碼、銀信合作叫停在前……“受影響的就不只是靠信托啟動前期開發的小型地產開發商了，一些大型房地產企業也會開始爭搶信托資金，以備其他渠道的全面收緊。”沈愛卿的此番觀點得到了前述華融國際信托人士的認可。

信托計劃的另一端——投資者，也可謂瘋狂。銀信合作產品被暫時全面叫停后，地產信托憑借其高收益吸引了眾多投資者的目光。這是前述深圳銀監局人士“個人最為擔憂的”。他說，銀信合作產品是屬于銀行本身的項目，商業銀行只會選擇資質和信譽良好的老客戶來開發此類產品，選擇項目時也較集合信托產品更為謹慎。

由于信托產品的投資期限較長——往往是一兩年甚至更長，這期間產品有可能面臨提前還款、不能實現預期收益等一系列風險問題。“而且，信托產品的投資者教育遠遠落后，普遍風險承受能力與這個收益率不相稱。”

除了房地產信托的單體膨脹速度，另一個引起監管層注意的市場趨勢，或是房地產信托業務結構的悄然變化。前述華融國際信托人士說，房地產信托業務量猛增的這幾個月，恰逢監管層事實上叫停銀信合作產品，市場對監管層加強房地產信托監管的預期逐漸走高，信托資金運用方式已經發生不小變化。

“過去大多以貸款運用為主，操作簡單，信托公司多以量取勝。后來，有些信托打上了‘股權投資’外衣，大多實質上還是貸款信托。現在則不同，權益類（信托）產品的市場占比增加迅速。”該委員說。

以前，信托公司多是向開發商做較為單一的信托貸款，極少有股權融資。但最近，信托公司甚至要求在地產項目中擁有股權，有的甚至要求對項目擁有絕對控制權。以11月以來的幾款信托計劃為例。浙江廣廈將與華澳國際信托發行一只17.46億元的集合資金信托，其旗下天都實業有限公司49%的股權，將在信托計劃成立后被過戶至華澳國際信托名下。中融信托為廣州鴻創集團發行一只1.76億元的房地產信托，信托公司便要求以受托人名義收購鴻創集團旗下廣州市合富投資有限公司90%的股權。而新華信托在向江蘇啟秀置業的融資中與后者約定，在信托資金投資到位后，新華信托持有項目公司77.8%的股權，另外22.2%的股權也質押給新華信托。

此種房地產信托趨勢的風險在于，“限購令當前，房地產企業的銷售回款一旦減速，其債務利息的議價能力將直接下降，特別是房地產信托這類高息債務，可能使其陷入一個債務利息成本越來越高的惡性循環，相關各方都有風險，系統性風險也就成了可能。”前述銀監會政策法規部人士分析認為。

(徐志嬌 編輯)

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