嚴控房貸第二步銀監會啟動信托壓力測試

本報了解到，7月初，銀監會向各信托公司發出了房地產投資壓力測試的通知。

按照監管層的要求，本月各家信托公司要上報房地產信托的相關數據。監管層將根據這些數據對各家信托公司從事房地產業務的風險進行壓力測試。

“監管層希望通過壓力測試來摸底信托公司從事房地產貸款的風險承受能力。”接近銀監會的人士稱。他還告訴本報，在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發布之后，商業銀行的房地產貸款量已經開始回落，但房地產信托貸款并沒有大幅減少。

顯然銀監會擔心房價的風險累及信托公司。今后，信托公司在發放房地產信托的時候可能也會變得更加謹慎了。

啟動壓力測試

“到目前為止，壓力測試已經進行近一個月了。銀監會給我們發了不少表格。主要是統計自有資金及信托資金投資房地產的規模、抵押率、風險控制措施，例如擔保和股權質押等相關數據。”一位信托公司人士告訴記者。

總部位于北京的一家信托公司中層告訴記者，目前是在進行壓力測試，但并沒有要求信托公司收縮房地產業務。

“房地產項目對各家公司都是重要業務，數量上大約占到集合信托計劃三成，但利潤則占了半壁江山。”他說。

而另一位信托公司的業務經理則坦承，信托公司做地產業務和銀行相比沒有優勢。按照監管規定的條件上，信托公司和銀行都已經完全一致，即項目必須“四證”齊全，開發商必須具備二級以上資質，自有項目資本金必須達到30%以上。而信托公司的資金成本更高，項目的信息也少，項目管理的成本可能也會更高。

不過也有不少業內人士對房地產信托風險持比較樂觀的態度。中糧信托相關人士雖然對房地產交投低迷會有所擔心，但認為房地產信托項目出風險的概率較小。

“據我們了解，房地產信托項目出問題屬于極其個別的情況。一般的項目里，信托公司都對開發商的土地進行三到四個折扣的抵押，風險可以說是微乎其微的。在最近一輪國家對房地產政策收緊之后，再加上房地產價格本身處于高位上了，我們對開發商的現金流多少有些擔心，但保障信托計劃安全幾乎是不成問題的。”他說。

多位信托公司相關業務人員認為，信托公司目前對項目審核能力不比銀行的信貸員差。在北京，很多信托公司的項目經理都對北京的房地產項目、開發商背景、風險情況如數家珍。

而一位中融信托人士則認為，這種壓力測試方式不是特別科學。他說，“現在做壓力測試，實際上主要就是看抵押率。但是房地產項目是屬于個案性很強的行業。每個項目都不一樣，有的項目有一些特定的缺陷，還有的例如距離地鐵站比較近，或者有地方政府的支持等等，這些都無法在壓力測試中直接體現出來。”

蹺蹺板效應

一位接近銀監會人士告訴記者，啟動信托壓力測試可能是對商業銀行房貸壓力測試的延續。

實際上，從4月中下旬開始銀監會要求各家商業銀行對房地產業務進行壓力測試。

到5月中旬，結果顯示，多家商業銀行對房價下跌容忍度在30%至40%之間。國有大行中，交行率先公布房貸壓力測試結果：房地產價格下降30%,交行開發貸款不良率將增加1.2%,個人按揭不良率提高0.9%。

盡管如此，商業銀行還是逐步降低了涉房貸款規模。

記者了解到，房貸重鎮上海全市銀行業上半年新增貸款3118.26億元，同比少增534.88億元。而房地產貸款在4月份新政出臺后增量明顯下降，二季度平均每月房貸量比一季度下降逾半。

同樣的情況出現在北京。根據央行營業部數據，北京近期新增房地產貸款明顯回落。5月、6月房地產貸款新增額比1-4月月均新增額分別下降57.4%、58.4%。房地產開發貸款增長回落明顯。5月、6月單月新增額比 4月份分別下降72.9%、67.9%。

但是，銀行收緊房貸的時候往往就是信托公司開始忙活的時節。

一位中融信托項目經理告訴記者，現在項目多得看不完，很多信托公司的人每天都在各處看項目，有些是開發商自己找上門來的，有些是銀行介紹的。

“現在的房地產項目比去年好做多了，利率能到15%以上。現在北京的項目已經沒什么可做的了，主要是北京的概念已經不是很多了，只有通州和南城了。而上海也就是世博會的概念了。現在大家關注的是價格還處于相對低位的二、三線城市，這里空間還比較大，尤其是一些有區位優勢的中心城市，開發商利潤空間不錯。”他說。

上海國際信托有限公司總經理傅帆也說，在整個房地產融資收緊后，可能有一些項目本來很好，但缺錢，信托公司可介入。

而根據媒體報道，不完全統計在今年的前6個月里，共計發行了667億元房地產類信托產品；6月當月的發行規模更是達到了170多億元的新高。而去年全年，房地產類信托產品的發行規模僅400多億元。

“信托公司給房地產企業的貸款規模其實也很大，而且和銀行開發貸呈現蹺蹺板效應。因此，如果要控制房貸風險，不僅要檢查銀行，而且也要關注信托公司。”接近銀監會人士稱。