評論:土地如何定價?

土地如何定價？這個問題似乎多此一舉，市場上賣多少錢，不就值多少錢嗎？

其實不然。首先，土地作為一種實物資產，交易頻率很低，其流動性遠不及金融資產。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進行考察、評估，中期又需要投標、融資，交易之后還要交割、付稅，導致其實際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導致沒有現成的二手交易市場可直接找到最具代表性的土地價格。此外，土地的同質性也不及其他實物資產，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能因規劃用途或學區差異相差甚遠，這使得以土地為標的物的大宗商品期貨交易也難以進行。

不過，土地的科學定價并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農業價值定價法、實物期權定價法和時間空間模型定價法。

所謂邊際農業價值，就是指這片土地上所有的未來凈農業產出的折現值。在城鄉結合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據經濟學原理，土地的商業價值應該大致等于其農業價值，否則城市就會持續擴張，直到其邊際商業價值等于邊際農業價值。如果農業產出相對穩定，那這些土地的價值就基本由農產品價格決定。據報道，美國中西部內布拉斯加州的農業用地，去年在全美的房地產大蕭條中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現價比歷史平均價上漲了40%，而玉米價格幾乎翻倍。

對城市里的商業地塊，農業價值定價法就不靈了，這時可以采用實物期權定價法。所謂實物期權，是指對持有的土地進行商業開發的權力。在考慮投入的建筑、運營成本之后，其未來凈現金流折現值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行項目：停車場、電影院、百貨商場。建筑、運營成本和運營收入都依次升高，考慮一定的資金回報率之后，最有利可圖的項目就應該能夠確定這個商業地塊的價值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”，可不是空話，美國商場的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達到了驚人的13000美元。當然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。

對于沒有商業產出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因為住宅用地一般是根據市政規劃指定，無法用于商業開發，而與純粹的農業用地間的距離又參差不齊。

目前在美國最常采用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質性，對價格的變化采取時間序列的回歸分析，來得到某一地區房價指數的平均變動。在此基礎上，再對房屋的具體特征進行定價調整。這一辦法最初用于房產估值，在對建筑成本進行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價值。

在當前的中國，對土地進行科學、準確的估值定價，意義重大。中國城鄉之間區別實行土地國有制和集體所有制，人為割裂了土地的實際用途，造成了城市建設用地和農用土地之間的巨大價值差異和混沌。不準確的定價、不公開的交易，往往造成大批農民的合法權益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關系緊密的開發商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會的不穩定。同時，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場。完全由競標決定的土地價格，如同所有的拍賣一樣，體現的是對其估值最高的買主的估價，也往往是一個過分樂觀的估價。2009年拍下“地王”的房企現在紛紛陷入困境就是一個很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場，加重悲觀情緒的釋放，去年大批城市的土地流拍與此不無干系。

土地，如同勞動力、資金一樣，最好都由市場來決定其價格，配置其使用，提高其效率。同時輔之經濟學的方法對其進行科學的定價，可以對市場價格進行有益的補充和指導，緩解價格的大幅波動，以促進經濟和社會的穩定。

作者為約翰·霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授