美國銀行業大量止贖錯誤引發諸多訴訟

由于美國銀行界普遍存在所謂“機器人雇員”，導致大量止贖文件出現錯誤，一些無辜的人被卷入止贖程序，從而引發大量訴訟。21世紀初，上漲的房價促使房地產成為新的全國性賭場，銀行大舉放松貸款標準，引發信貸泡沫，這是引發銀行結算功能失調的根本原因。

綜合媒體12月17日報道，近期美國銀行業爆出大量房屋止贖錯誤，引發諸多訴訟。例如，Christopher Marconi是在浴室聽到房門一聲巨響的，隨后他立刻抓起毛巾，沖向前面的樓梯，看到一輛美國的執法車正在駛離他的車道。一張來自富國銀行（Wells Fargo）的止贖傳票被貼在Marconi的前門上，Marconi成了被告。但是傳票上涉及的房產Marconi從來沒有見過----相關的抵押貸款Marconi更前所未聞。

Tom Williams則是在廚房查閱郵件時得知自己成為被告的，郵件來自GMAC，通知他立即償還抵押貸款余額276,000美元，否則銀行將沒收他的房產。但Williams從未錯過過貸款還款，而且他的貸款到2032年才會到期。

住在佛羅里達州Naples的Warren Nyerges是在打開前門時俯身撿起了他的已經有點零碎的傳票，他接到的傳票來自美國銀行（Bank of America），但Nyerges買房是現金支付，他在美國銀行從來沒開設過支票賬戶，更別說什么抵押貸款。

迄今，銀行里所謂“機器人雇員”的故事已經廣為流傳，這些人每天未經確認事實就簽署數百份止贖文件。這些文件中涉及的大部分房主已經停止償還抵押貸款，他們是真正的被告，但目前一批的新的房主正墜入止贖深淵。

人們總是喜歡抱怨他們的銀行，這些抱怨多聚焦于客戶服務，以及費用問題。但錯誤的止贖案件并非通常的抱怨對象。這些房主及時支付了他們的抵押貸款----或貸款修改。一些人甚至已經還清貸款。更糟的是，一些已經收到終止錯誤止贖裁定的人還在講述類似的故事，收到銀行多名工作人員的缺乏決議結果的回復，而止贖程序在持續快速的進行。

許多人不得不聘請律師，甚至在法律文件出具后。他們表示訴訟不僅是為了停止錯誤的止贖程序，還希望贏回成本。

對上述房主的數量沒有官方統計，但律師、房地產經紀人和消費者辯護人表示他們的案件在增多。11月份，在美國國會山的止贖聽證會上，一個又一個參議員指責銀行弄錯止贖文件。他們表示，他們的辦公室充斥了老百姓的投訴，這些人一直規規矩矩，卻被銀行當做做錯事的人來對待。佛羅里達州總檢察長辦公室也正在調查相關投訴，做為整個止贖問題調查的一部分。

National Association of Consumer Advocates執行理事、律師Ira Rheingold表示，“這是我見過的最糟糕的狀況”。美國國家消費者法律中心（National Consumer Law Center）律師Diane Thompson已經為數百起止贖案件進行了辯護，他表示，“事實上，在每一個案件里，當你看到周邊的事實，我相信房主都沒有違約。這是一個遍布全國的普遍性問題。”

佛羅里達、內華達、德克薩斯和賓夕法尼亞的房主已經提起訴訟聲稱自己是錯誤止贖案件的受害者。在這些案件中，許多情況是銀行拖走了錯被進入止贖程序的房屋里的財產，并更換了他們的門鎖。3月份賓夕法尼亞的Angela Iannelli就為類似情況提起了訴訟，Iannelli一直按期還款，但09年10月份其回家時發現美國銀行已經搬走了她的東西，切斷了她的公用設施供應、放掉了她水管的防凍劑，封上了她的房門，甚至帶走了她養了十年的愛犬Luke。她花了六周時間才讓銀行清理了房子。

Iannelli的律師表示，各方正在“共同解決問題”過程中，訴訟已經“進入終止程序”。美國銀行尚未就此案件做出回應。

但類似沖突并未停止。德克薩斯Seguin的Maria和Jose Perez 10月份提起訴訟，此前美國銀行給他們發出通知，稱他們的房子計劃在11月2日進行止贖銷售。這對夫妻表示他們目前正在抵押貸款償還期，但其并未向美國銀行申請貸款，該案件將在2011年6月13日開庭審理。

此外，共同起訴也將開始。在肯塔基和加利福尼亞，共同起訴案的對象是主要的貸款機構，原告則是貸款修改計劃中的房主，這些房主聲稱他們支付了所有應還貸款，但依然收到止贖通知。

10月4日在肯塔基提起訴訟的Jack Gaitlin表示，“真是令人難以置信，這些大型銀行從政府那里接受了數百億美元TARP資金，而它們卻對美國人民玩欺詐。”所謂TARP，指的是美國政府2008年的銀行救助計劃----問題資產救助計劃（Troubled Asset Relief Program）。

為了了解銀行結算室功能失調問題，必須回過頭來看一下2000年初的信貸泡沫。上漲的房價促使房地產成為新的全國性賭場。貸款標準大幅放松，穩定的工作或首付都不再是申請貸款的必備因素。與此同時，銀行不再持有抵押貸款，而是將它們打包成有價證券出售給投資者。

銀行通過提供抵押貸款相關服務收取費用，類似于收月供。當借款人無法償還貸款、銀行將房屋列入止贖程序，銀行強行對此課以最高收費。Rheingold表示，“它們創造了一種服務模式，通過這種模式，它們可以憑借止贖盡可能迅速的以盡可能低廉的成本掙到最多的錢”。當止贖房屋回歸市場并被出售，所得收益將首先被用于支付債權人，例如抵押貸款機構。

目前整個系統變得如何混沌已經日漸明了了。在銀行工作的雇員的證詞或它們的律師事務所清晰描述了止贖流程，這是實際上沒有經過任何培訓的雇員偽裝成副總裁的標準實踐過程，有時甚至代表多達15個不同的銀行簽署文件。銀行和他們的律所共同制造了這個快速卻骯臟的止贖機器，盡可能快的通過止贖程序。

這些銀行的前雇員和相關律所已經證實他們已明白將一些錯誤的人列入止贖程序。

位于佛羅里達的David J. Stern律師事務所的前律師助理Tammie Lou Kapusta在9月份的聽證會上表示，她曾在一天內接到多達50個來自房主的電話稱自己是止贖錯誤的受害者，但她證實她被告知要忽略這些來電者，無論如何都要努力完成止贖程序。David J. Stern律師事務所為當地所有大型銀行提供服務，一年處理的止贖稿件高達70,000件，目前其正受到該州總檢察長的調查。

各大銀行表示它們正在對抵押貸款、止贖程序以及大多數被卷入止贖交易的人進行評估，對于那些被錯誤的網羅進止贖程序內的人，這些銀行表示它們也在重新評估這些案件。

但是來自法院的文件、證詞和會談顯示，銀行一旦將你置于止贖“裝配線”，脫身幾乎是不可能完成的任務。

紐約州Garrison的Marconi也是從自家房門上看到止贖通知的，時間是10月20日，通知上他和另外一個女人成了聯名被告，這個女人四年前闖紅燈撞上了Garrison的汽車，不過這次事故Garrison已經從她的保險公司得到了賠償。來自富國銀行的止贖通知上涉及的是這個女人在紐約州Rye的房子。

由此Marconi展開了與富國銀行客戶服務部、律所及首席執行官John Stumpf辦公室的荒誕的混戰。Marconi表示，他們都告訴他沒法幫他，他需要請個律師。

富國銀行發言人Vickee J. Adams表示，將Marconi卷入止贖案件，歸因于其曾在撞車事故中起訴過肇事者，在止贖文件中提及扣押權人是很普遍的。但Marconi表示，他和肇事者之間的糾紛早在09年4月就已經圓滿解決。

Marconi表示，“目前我不得不花3,500美元聘用律師將我的名字從富國銀行的訴訟中抹去。”

同時令人困惑的是Williams的案件，52歲的Williams是堪薩斯城一家食品分銷公司的首席執行官，他住在一套3,000平方英尺的房子，房子附帶豪華的露臺和泳池。在他的GMAC噩夢開始前，他表示他的信用評分是794分，總分是800分，Williams表示，“我從來沒有延誤支付過什么，從來沒有。”

但Williams在8月5日在網上支付2,500美元月供時，他發現GMAC已經在他抵押貸款賬戶上標記上了“停止”字樣。自從這天開始，Williams發現他掉進了非傳統的銀行世界的陷阱。

這些麻煩還不是最糟糕的，Williams的妻子Carol正計劃買進她已經為之工作了十年的家具裝飾公司，但美國銀行卻因其“其他賬戶存在嚴重違約行為”降低了Carol的信用額度。從這一天起，Williams夫妻倆的信用評分持續下降。

在過去四個月，Williams表示他曾與25位GMAC代表會談過，還曾兩次致電首席執行官和首席財務官辦公室。他已經遞交了一系列文件證明自己的清白。他表示，GMAC多位雇員曾向他承諾將立即改正錯誤。但自始至終，GMAC一再拒絕接受他償付抵押貸款，這是銀行處理止贖房屋的慣例，一旦他們啟動止贖程序就會拒絕客戶償還貸款。

最終，11月9日，一位自稱首席執行官辦公室的GMAC工作人員聯系了Williams，并告訴他審計顯示銀行丟失了他的貸款文件。但她不能解釋Williams的賬號為什么被標記上“停止”，以及銀行為什么拒絕他的還款和銀行為什么每月都在評估他的滯納金。她表示會致信他的信貸機構更正這些錯誤。

11月15日這位工作人員發給Williams一系列貸款修改的文件，并強調Williams須在11月24日監管最后期限前“立即”簽署這些文件并寄回。如果Williams不這樣做，GMAC雇員稱，貸款修改“將不再有效”。

Williams郵件回復了這個工作人員，提出了一些有關文件的問題，但此后再未收到任何回復。他唯一的選擇就是聘用一位律師。Williams稱：“我無法表達這件事多么讓我感到惱火，我不得不以每小時幾百美元的價格聘用律師以解決我的還款問題，而導致我不能還款的原因是抵押貸款公司找不到貸款文件。”

GMAC發言人James Olecki表示，銀行正在調查Williams的情況。

那些已經理清了止贖錯誤的人表示更正這些錯誤是一項全職工作。

在去過法院并為自己進行自辯后，Nyerges得以讓美國銀行取消了他房子的止贖程序。自始至終，他一直在向美國銀行的雇員出示他09年9月用于支付房款的165,000美元的現金支票的復印件。Nyerges表示：“美國銀行沒有一個人仔細想想我根本沒有進行抵押貸款。”9月份，法院判決被告賠償Nyerges 2,500美元成本，加6%的利息。

美國銀行發言人Jumana Bauwens表示，“這是一個不幸的錯誤，當它引起我們注意時我們修正了它。”

(邵寧 編譯)

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