美國8月房屋銷售預計上升表明房市趨穩

美國23及24日將公布8月現房及新屋銷售數據，經濟學家預計這些數據將出現增長，顯示美國房地產市場正趨于穩定，不過美國房地產復蘇的關鍵還在于就業恢復，購房稅收抵免政策只能提供暫時性的舒緩作用。

綜合媒體9月19日報道，本周美國將公布8月現房和新屋銷售數據，經濟學家認為，美國8月房屋銷售可能增長，這意味著美國房地產市場在經歷了此前需求大幅下降后正趨于穩定，此前因購房稅收抵免政策到期，房產需求明顯減少。

根據接受彭博社（Bloomberg News）調查的經濟學家的預期中值顯示，美國8月份新房及二手房購買量折合成年率可能增長7%，達到總計439.5萬套。另外，本周還將公布8月耐用品訂單數據，經濟學家預計其中不包括交通工具在內的耐用品訂單數據亦將出現反彈。

位于賓夕法尼亞州West Chester的Moody’s Analytics資深經濟學家Aaron Smith表示，房地產市場正處于脆弱的筑底過程中，房屋銷售及耐用品訂單數據預計上升與經濟穩步增長相一致，盡管增幅不及年初。

此前，接近10%的失業率以及不斷攀升的住房抵押贖回權喪失率導致諸如Hovnanian Enterprises在內的建筑商所處的房地產環境惡化，這也導致盡管抵押貸款利率接近記錄低點，但仍很難刺激需求。8月房屋銷售及耐用品訂單有望迎來反彈，這為美聯儲認為經濟雖然正在減速，但可能避免滑入衰退的觀點提供了佐證。

美聯儲在9月初公布的褐皮書中指出，從7月中旬至8月末，有廣泛跡象顯示經濟增速放緩。美國大部分地區報告房屋銷量處于非常低的水平，且正在下滑。

美聯儲主席伯南克（Ben S. Bernanke）及其同僚將于9月21日舉行會議，決定經濟是否需要進一步的刺激措施。08年以來美聯儲基準利率一直維持在0-0.25%區間。接受彭博社調查的經濟學家預計，美聯儲公開市場委員會（Fed’s Open Market Committee）將持續維持利率不變直至2011年晚期。

摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）首席美國經濟學家Michael Feroli近日做客彭博電視《In the Loop》節目與主持人Betty Liu探討了有關美聯儲（Federal Reserve）貨幣政策的前景，Feroli認為，美聯儲仍留有一些支持經濟的手段，并預計年底前央行將進一步擴大資產負債表規模。

二手房銷售

依據接受彭博社調查的經濟學家的預期中值，美國8月現房銷售將從上月的383萬套升至410萬套，升幅為7.1%，7月份該數據創紀錄的大降27%。美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）將在23日公布該報告。

24日美國商務部將公布新屋銷售數據，預計將增至295,000套，相較7月上升6.9%。

現房銷售在美國房地產銷售市場占比超過80%，并在交易結束時計入數據報告，而新屋銷售在合約簽署之際即被登記在案。

政府的稅收抵免政策規定但凡在4月30日前簽約的首次購房者可享受至多8,000美元的稅收優惠，并將該政策到期時間從原本的6月30日延長至9月30日，這一延長令許多購房者也有資格可以享受稅收優惠。

暫時性的舒緩

稅收抵免措施為深陷1930年代以來最嚴重衰退的房地產業提供了暫時性的緩解作用。自2010年初以來，經濟回冷，立法者目前正在討論是否延展布什時期的減稅政策。

而民主黨正在推進奧巴馬（Barack Obama）的稅務計劃，即讓針對富人的減稅計劃到期自然終止，并長期性延長面向個人年收入不超過200,000美元或家庭年收入不超過250,000美元的低稅率政策。

新澤西州最大的建筑商Hovnanian 9月1日表示，購房稅收抵免政策到期，失業以及消費者信心下滑促使該公司訂單減少，截止7月31日的三個月Hovnanian的凈訂單年比下降37%。

就業是“關鍵”

Hovnanian首席執行官Ara Hovnanian在聲明中表示，創造就業是房地產市場復蘇的關鍵，就業前景的不確定性導致現如今很難預測經濟將如何改善，房地產市場會如何演變。

這可能也可以解釋為什么2010年在大盤上揚的情況下建筑類股反而下跌的原因。2010年迄今標普房地產建筑業超級綜合指數（Supercomposite Homebuilding Index）下跌7.7%，同期標普500指數上漲0.9%，D.R. Horton以及Lennar均系標普房地產建筑業超級綜合指數的成分股。

依據接受彭博社調查的經濟學家的預期中值，美國8月新屋開工折合成年率可能增至550,000套，7月份為546,000套，該數據將由美國商務部（Commerce Department）于9月21日公布。

隨同新屋開工數據一起公布的還有新屋營建許可數據，預計該數據可能為560,000套，暗示未來數月若想取得重大突破仍將面臨強大壓力。

住房抵押贖回權喪失情況加劇

RealtyTrac 9月16日公布報告顯示，目前建筑商與銷售商正在與日益嚴重的住房抵押贖回權喪失問題進行抗爭，住房抵押贖回權喪失率上升意味著待售房屋滯留在市場的時間將延長，同時房價將受限。報告顯示，8月份房屋查封數在五個月第三次創紀錄新高。

房地產市場疲弱正促使經濟對制造業的依賴度上升。美國商務部將在24日公布8月耐用品訂單數據，依據接受彭博社調查的經濟學家的預期中值，8月份包括交通工具在內的耐用品訂單可能下降1%，7月為上升0.4%，而不包括交通工具，耐用品訂單可能上升1%，同期不包括飛機在內的非國防資本品訂單可能上升4%。

(劉寧 編譯)

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