樓市下跌加把勁 房價理性回歸可期

在房地產調控之下，房價仍將下跌可以預期，但要讓房價理性回歸，還需樓市下跌加把勁。

住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，“中央確定了今年的政策基調，我們所有的相關政策均應該符合這樣的政策基調。堅持宏觀調控，無論長期短期都不會動搖。”他還表示，根據國家統計局此前70個大中城市數據統計，限購的39個城市中接近50%的城市成交均價同比下降。

不容置疑，房價下跌仍然可期。

房價下跌規律是量在價先，成交量下跌是價格下跌的先行指標。

目前，新房成交量已呈大幅萎縮態勢。據監測數據顯示，2012年1月10個重點城市新建住宅成交量環比上月下降5成多，與去年同期相比減少近7成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環比上月減少65%，與去年同期相比也有64%的降幅。二線城市中，青島降幅最大，成交量僅19.79萬平方米，環比上月驟降76%，與去年同期相比降幅超過80%；天津、南京、廈門、成都、武漢等城市均有3-6成的降幅。

二手房成交量也格外冷清。據監測數據顯示，2012年1月5個重點城市二手住宅成交面積環比下降46%，與去年同期相比下降近8成。其中北京環比降幅超過7成，同比下滑9成；深圳和天津環比下降超過4成；上海和廣州降幅約3成。

成交量下跌，房地產庫存勢必上升。這更是房價下行的內在動力。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，截至2012年1月底，11個典型城市庫存總量為73萬套，比去年同期增加26萬套，漲幅達55%。從絕對值來看，青島、杭州、寧波一年內庫存增加量最大，均已超過3萬套。從相對數值來看，多數二線城市庫存量一年內漲幅大于一線城市，其中廈門、杭州等二線城市幾乎翻番。一線城市中，北京庫存同比增幅25%，排名第三。

房價雖將進一步下跌，但政策卻絲毫難見松動。

近來，疑似地方政府放松房地產調控的消息不斷傳于報端，1月22日，廣東中山被曝出將商品房限價從5800元/平方米上調至6590元/平方米；2月9日，安徽蕪湖又冒出“對首次購商品房者免契稅給補貼”的地產新政……但盡管蕪湖市當地政府一再強調出臺地產新政的目的并非“救市”，可公布3天后即被緊急叫停。這斬斷了地方政府以種種名義動搖樓市調控的念頭。

房地產調控之所以難以放松，顯然是因房價還沒降到位。

雖然自去年以來房價有所下降，但仍是高高在上。無論是泡沫較高的一線城市，還是泡沫較少的二三線城市，房價收入比仍然超出了正常范圍。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2012年全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，而去年中國人均收入2.4萬，也就是說一個人一年的收入只能買將近3平米的房，這還是在不吃不喝情況下實現的。

房價還沒降到位，從剛需沒入場也可以明了。

中國的剛需很強勁，這源于過去房價的飛漲將大多數人阻隔在房地產市場之外。問題不在于房價再降，很多人也買不起房，而是在于大多數人買不起房的市場注定將是一個會破滅的泡沫。事實上，一旦房價降到合理水平，就已看到剛需大量進場。這從去年廣東和上海部分樓盤價格大幅下跌、剛需搶著入場，足以看出。

房價下跌將影響中國經濟增長的觀點，是毫無根據的。

房價下降或許會給一些銀行帶來壞賬，會讓地方土地財政大幅減少，但這未免不是好事。銀行壞賬增多，可以促使銀行加強經營管理；地方政府財政收入減少，可以讓地方踏踏實實做實業。事實上，房地產調控也正是中國經濟去房地產的過程。而當房價下跌到合理水平，剛需大量進場，樓市可以恢復正常增長，銀行房地產貸款也會更安全，地方政府土地出讓收入也會增多。

不像美國樓市，中國樓市不健康之處，不在于沒有需求，而是價格已經偏離太遠了。因此。要讓房價理性回歸，樓市下跌還需加把勁。

(吳志武 撰稿)

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