美國房市下跌以來房屋價值縮水至少4兆美元

Equifax和Moody s Analytics研究顯示，從2007年初房地產市場開始下滑，截止3月份房屋價值已經萎縮4萬億美元，而美聯儲認為，下滑期始于06年四季度，截止3月份縮水金額達7.1萬億美元。這么大規模的縮水已經改變了房屋所有人將房屋視為財富主要來源的觀念。

綜合媒體9月14日報道，自3年半前房地產市場榮景結束，美國住宅價值縮水約4萬億至7.1萬億美元。

具體縮水金額取決于計算的時間節點。Equifax公司和Moody s Analytics公司研究顯示，從2007年初房地產市場開始下滑，截止3月份房屋價值已經萎縮4萬億美元，而美聯儲（Federal Reserve）認為，下滑期始于06年四季度，截止3月份縮水金額達7.1萬億美元。

7.1萬億美元的縮水意味著：如果你開著推土機推倒每座價值50萬美元的房屋若干直至累計損失達到7.1萬億美元，將有1,420套房屋被夷為平地。

從心理上，這么大規模的縮水----至少是現在----已經改變了房屋所有人將房屋視為財富主要來源的觀念。

Center City的開發商Carl Dranoff表示，房屋所有人將房屋視為財富增值器的想法遭遇重挫，人們仍在購買房屋，但未必將其視為投資了。

特別是年輕人，他們更傾向于租房，非固定的居所更有利于他們選擇最好的工作，房子對他們而言僅相當于一個居住的地方，而不是一項投資，Bankrate.com的Holden Lewis如是說。Lewis還表示：“如果我是對的，我想知道這種對待房子的態度將持續多久？”

這種態度肯定不是明天或后天就能改變的，因為大多數經濟學家，包括Moody s Analytics首席經濟學家Mark Zandi均相信房價將持續下跌，最壞的情況下可能持續到2011年第二季度。

這或許也不是壞事，Zandi表示：“當今夜的夢魘褪去，或將迎來美好的穩固的十年。”

但IHS Global Insight經濟學家Patrick Newport似乎對未來的幻景并不樂觀，他表示，“我們的集體記憶總是短時的。1980年代末美國爆發商業房地產泡沫，另一次泡沫是2005至2009年，似乎每隔一代就要發生一次。”

在這黯淡情境下最近唯一的安慰就是Case-Shiller指數，近日有數據顯示，6月Case-Shiller房價指數上漲1.3%，主要歸因于房屋銷量受到稅收抵免政策推動。

然而紐約RadarLogic的Michael Federer表示，Case-Shiller數據高估了市場強勢，“我們日益擔心房屋所有人預計待售房屋存量很大，這將導致房價持續下跌。”

Zandi表示，當房地產市場下滑期結束時，相較2006年的峰值，房屋價值跌幅將達到35%。

當前房屋價值累計縮水7.1萬億美元的效應是很明顯的：西南部和佛羅里達州地區深陷住房抵押贖回權喪失問題泥沼，部分地區貸款機構拒絕提供再融資抵押貸款，且這種情況正在更多地區蔓延。

邁阿密J.I. Kislak Mortgage首席執行官Thomas Meyer表示，誠然，認為當房主不是一件好事而是一場災難的想法將是短暫的，“每個市場都有其不同之處，每個市場都需要按照其獨特的方式遵循其自身特定的時間表復蘇”。Meyer認為，這需要5至7年時間。

打擊正在源源不斷而來。

加利福尼亞州Santa Ana的CoreLogic公司報告稱，二季度負凈值房貸在所有住宅中占比接近23%，全國范圍內，約有4,500萬套住房處在這種情況。該公司首席經濟學家Mark Fleming表示，在較長時間內，貸款違約率仍將保持在較高水平。

專家，也包括許多房屋所有人，相信如果從錢的角度出發一開始就是錯誤的。

Meadowbrook的Arden C. Hander就是其中一個，他是一位退休的大學教授，2003年他購買了現在的住房。他說，房子是實現滿足感的媒介，但不能創造財富，“你最好長期住在你購買的房子里，而把它值多少錢這個問題拋之腦后。這樣的話，即便房價下跌，甚至更糟糕的情況發生，比如通縮，你也不會想到到高樓上或橋上去了卻此生”。

Rowan大學設計學教師Janet Conradi一年前在Pitman買了房，她表示，“我的家人將房產視為一個家，而不是印鈔機，我非常贊同這種態度”。Conradi認為她在選購房子時是很謹慎的，并注意保養和改善房子，希望借此可以在出售時賣個好價錢。但她指出，其從未想過通過投機房地產來賺錢。

房地產經紀人Noelle Barbone表示，Conradi的經歷“告訴我地產所有人一直在為大家創造財富----倘若他們留心買房的財務策略”。

房地美（Freddie Mac）經濟學家Amy Crews Cutts表示：“考慮到目前我們正面臨前所未有的局面，很難告訴大家何時能相信買房是一筆好買賣，且能創造財富。另一方面，這也取決于其他創造財富的途徑是否可行。”

(劉寧 編譯)

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