一二線城市“調控”南轅北轍

當前中國一二線城市房地產調控政策南轅北轍，一線城市由于房價上漲過猛不得不出手遏制，二線城市則繼續執行優惠政策。

據中國證券報1月13日報道，在國務院密集出臺房地產調控政策前后，地方政府也紛紛做出反應：上海降低公積金貸款限額，廣州嚴查閑置土地，深圳打擊捂盤囤積，南京和杭州則對首次置業提供購房補貼。

縱覽各地方政府調控政策，一線城市由于房價上漲過猛不得不出手遏制，二線城市則繼續執行優惠政策。在中央層面房地產政策漸趨明朗之后，地方政府調控同樣“雷聲”大。不過，這些措施能否收到明顯效果，尚需時日加以觀察。

1、一線城市調控風聲緊

在二套房貸政策收緊前夕，上海市住房保障房屋管理局率先表示，將從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管等四方面采取措施，以遏制地價、房價過快上漲。上海市公積金管理中心也宣布，人均住房面積小于33.4平方米而再次購房的，為購買“改善型住房”，對購買第二套改善型普通自住房的，公積金貸款最高限額由80萬元降低為60萬元。 

廣州市幾乎同時提出，擴大土地和商品房供應，盤活閑置土地，抑制房價過快上漲。2009年12月30日，廣州首度明確對閑置土地征收增值地價。廣州市國土房管局負責人稱，一旦新政實施，被認定是閑置用地的地塊，開發商首先要補交的增值地價，可能就是原來地價的幾倍甚至十幾倍。

開發商囤地成本將大大增加。業界最為關注的是，土地閑置費不再按月計收，而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收，逾期不繳納土地閑置費的，自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%的滯納金。

2009年以來，廣州市開始逐步對2007年底至2008年初出讓的幾幅高價土地進行處理，被收回的原中萊地王已在2009年重新出讓，金地的番禺地塊則實行退地退款，保利金沙洲和富力云祥路地王還在商議中。而新辦法的出臺讓那些囤積或閑置土地的開發商承擔著更大的風險。業內人士認為，廣州閑置地處理細則若能嚴格認真執行，對于縮短房企開發周期，防止囤地、囤房，可能會產生一定成效。

一邊是嚴查閑置土地，另一邊再次提出限價房。廣州市房管局局長謝曉丹表示，2009年上半年喊停的限價房用地可能重啟，具體的供應規模正在調查摸底。

而深圳市國土委則開始對全市房地產開發銷售、經紀、估價等領域的違法違規行為進行全面清理整治。查處房地產開發企業違法違規行為，包括非法預售、發布虛假廣告、囤積房源、合同欺詐、售樓現場不按規定公示規定事項、不按規定填報項目手冊、未取得預售許可前違規收取定金、意向金、誠意金等。

隨后，深圳市又將2010年保障性住房建設計劃大幅提高，計劃建設保障性住房從2.23萬套增至約5萬套。翻倍的數字表明，深圳市政府欲通過加大保障性住房供應量，解決中低收入住房問題，并平抑市場房價。

2、二線城市或繼續力挺

就在國務院下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》的同時，2009年賣地收入高達1,200億元的杭州市推出了29條房產新政，不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。

不僅是首次置業給予補貼，在市區僅有一套住房，在2010年出售住房，并重新購買普通住房的，同樣給予房款總額1.3%的購房補貼；因房屋拆遷選擇貨幣安置的,在市區購買普通住房給予超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼。

杭州天龍房產中介表示，營業稅“2改5”對炒房和購買非普通住宅抑制作用明顯，但杭州的新政相當于補貼了因營業稅受影響的客戶，抵消了宏觀政策的執行力。新政中一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房,享受首套住房貸款的相關優惠政策，這對一些炒房家庭,繼續起著“鼓勵”作用。

不僅僅是杭州，南京市在2009年底就率先提出購房補貼。在南京市首次購買普通住房(144平方米以下)的，給予總房款0.5%的購房補貼，僅有一套住房的改善型購房家庭，在2010年出售原住房并且重新購買普通住房的，也給予房款總額0.5%的購房補貼。而個稅補貼則將取消，之前南京市對超過兩年的二手房買賣，繳納個稅后政府還要補貼40%，2010年政府不再予以補貼。

1月6日浙江省舟山市也宣布，對首次購房者給予所征收契稅全額的財政補貼，對以家庭為單位在舟山僅有一套住房的改善型購房者，個人所得稅全額或差額退還。而長沙2008年底出臺的購房補貼也繼續執行，長沙市的首次置業低收入家庭可繼續享受8萬元的購房補貼。

3、調控效果仍需觀察

對于地方政府出臺的種種政策，業內評價不一。深圳市房地產研究中心研究人員表示，深圳市嚴查捂盤在操作中存在難度，對捂盤惜售定性存在法律障礙，查處捂盤惜售與行政干預過度之間很難平衡。

而對于認籌和收取誠意金，深圳有開發商指出，如何界定無證認籌也是個難題，現在開發商賣樓認籌，不再直接收錢，而是與銀行合作，客戶繳納的誠意金都存在銀行賬戶里。客戶根本不用擔心開發商因資金緊張，收錢來緩解壓力，主管部門也無法判定開發商無證認籌收錢。

深圳市房地產研究中心此前曾在報告中承認，2010年房價高漲，與開發商囤積房源、捂盤惜售也有關系。但迄今為止，未見到主管部門對此做出任何說明。其實，深圳一直規定樓盤拿到預售證之后10天內必須發售。但2009年大部分開發商都采取分批推盤策略，大多數樓盤開盤都在3次以上，甚至有的達到了9次，不同程度地存在捂盤嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54個樓盤，有近30個拿證到發售的時間超過了10天。

深圳中原地產研究部則表示，這一系列政策對市場可能短期內有影響，但決定房價走勢的還是信貸政策和利率環境，需要持續觀察。

而在剛剛舉行的“中國地產新視角高峰論壇”上，金地、首創、萬科等開發商都集體回應地產調控，坦言對樓市政策仍然樂觀。金地相關負責人稱，2010年開發商“不差錢”仍會持續，因為流動性沒有很快地消失，老百姓對未來預期的調整也不會那么劇烈，所以房地產行業是可以持續發展的。而且，2010年開發商資金充裕，沒有“降價賣房”的動力。從近期一些開發企業拿地的狀態來看，也表現出對市場的樂觀。

而首創集團董事長劉曉光坦言，無論情況怎么變，開發商希望的是“2010年的地價、房價都要穩定，出現一個趨穩的狀態”。

(王靜 編輯)