養老還是圈地,這是個問題

“項目是民政部批準的國家級養老示范基地，總投資70億元，要打造成中國最先進、最現代化的超高端養老示范生活社區，可養護老人5萬多名，提供就業崗位數萬個，創造一次性產值80億元且年正常收入超過15億元。”11月底，距離北京CBD50多公里的河北省香河縣 “愛晚中心暨國家養老示范基地項目”一位人士雄心勃勃地向記者表示。

該人士表示，香河愛晚中心項目是全國最大的社會化養老服務示范工程——總投資約300億元的“愛晚工程”的一部分，其運作主體——世紀愛晚投資有限公司下屬世紀愛晚（北京） 置 業 有限公司今后 5-8 年將要在人口已經進入老 齡 化的北京、上海等地 建設20個愛晚中心， 項目規模將達萬畝，總戶數約10萬戶。該工程還獲得了國家開發銀行的金融支持。在香河項目之前，該公司已經在哈爾濱、長春、上海、青島等地陸續啟動了愛晚工程項目。

300億元萬畝工程背后

如此巨大的一項工程，頭上還頂著民政部“欽定”的“國家級養老示范基地”的“光環”，自然得到了香河縣有關領導的高度重視。香河縣委書記楊文華在“國家‘愛晚工程’香河愛晚中心建設對接會”上強調：“要充分認識國家級愛晚中心落戶香河的重大意義，不遺余力地做好項目服務工作，全力以赴保障項目建設順利進行。”

記者查詢 “世紀愛晚投資有限公司”的企業信息發現，該公司法定代表人為民政部原副部長、中國社會工作協會會長徐瑞新，似乎印證了其官辦身份。不過，該公司的副董事長和總裁卻分別是北京兩家規模不大并有隸屬和關聯關系的房地產企業——“北京世紀嘉禾房地產開發有限公司”和“元森集團”的高管。

今年2月，該公司在北京舉辦過一個“‘愛晚工程’北京愛晚中心揭牌”的新聞發布會，在其后的眾多媒體報道中，都提到其在北京投資建設了一個占地千畝的“北京愛晚中心”。不過，報道對于該“北京愛晚中心”的具體地點都語焉不詳，只有個別媒體指出項目地點在北京“東北部”。記者隨后查到，世紀愛晚投資有限公司曾經于去年2月和5月分別發布過兩則 “北京愛晚中心即將落地順義”的消息，但內容卻不一樣，一則是與“北京科怡辰業投資管理有限公司”就共同開發建設世紀愛晚（北京順義）頤養中心項目達成合作意向，另一則卻是與“北京新興思達工貿有限公司”簽署《關于“北京順義天竺愛晚中心”項目投資合作框架協議書》。

上述“北京科怡辰業投資管理有限公司”下屬“海欣方舟房地產開發有限公司”，在北京海淀區開發過幾個知名度并不高的項目：如學清路 “科技財富中心”和清河“萊鎮寧靜灣”。科怡辰業公司負責人徐軍利曾于今年2月透露，其向北京愛晚中心前期投資了3個億，談了好幾塊地，但選址還沒有定下來，“可能在順義，也可能在海淀，我們考慮要上規模，因此要選擇更好的地點，而不僅僅局限在順義。”但他又表示，“比較看好順義，基礎設施更成熟些，但是如何取得土地使用權，還得經過法定程序。”

徐軍利說，他們做的養老中心是“地產運作模式和養老模式的結合”，不是做敬老院，而是“能夠自身造血”，實現“社會化和產業化”。

記者還查閱到，一家名為“亞洲華興國際投資集團有限公司”的企業與世紀愛晚投資有限公司簽訂了加盟協議，加盟“愛晚工程”，負責山東青島市、陜西西安市、遼寧大連市的三個項目的引資聯建和項目管理。由雙方成立的獨立項目公司法定代表人負責資金籌措、工程招標及建設實施和后期管理工作。

這意味著，這個打著民政部旗號的“國家級養老示范基地”愛晚工程，其北京、青島、西安、大連幾個項目，都是采取合作或加盟形式，根據項目分別招商引資，找房地產開發商解決資金問題的。根據上述幾個項目的合作方來看，幾家房地產公司均非實力雄厚的大型公司，那么，香河項目上千畝土地的開發成本，高達70億的總投資，又將如何實現？

以“養老”之名

在11月河北省召開“環首都經濟圈規劃編制座談會”后，“養老地產”已經成了炙手可熱的名詞。河北省副省長趙勇表示，要“以服務首都老年群體養老為重點”，在環北京周邊的13個區縣將每縣建一個養老基地，并在涿州、三河、香河、安次、固安5地先行建設，先期將建50萬套。“老人可把北京的房子騰出來，到河北住，騰出的房源可緩解北京住房難題”。

在這5個先行建設 “養老基地”的縣市中，香河無疑是走得最遠的。“今后香河在環首都經濟圈中可能定位為‘養老基地和健身康復基地’。”香河縣一位官員透露。

香河縣副縣長馬文龍表示，香河目前達成意向及開工建設的養老基地項目有3個，分別是投資70億元的國家愛晚養老示范產業園項目、投資70億元的首創養老產業園項目以及投資100億元的世貿天階健康產業園項目。

其中，世貿天階的“國際健康城”項目“總建筑面積約180萬平方米，計劃對蔣辛屯鎮郭辛莊、趕水壩、程辛莊、王莊子、前建各莊等5個村街進行新農村社區建設”。首創和河北建設合作的養老產業園項目，毗鄰京沈高速香河第二出口，建筑面積近200萬平方米。

事實上，這些投資數十億乃至上百億、占地數千畝的“養老基地”項目，目前都還停留在“新農村建設”和“土地整治”階段，土地用途仍然是農村集體土地，并未轉為城市建設用地。不過，這似乎并不妨礙項目的拆遷和建設。

盡管河北省現已暫停 “環首都經濟圈”13區縣新項目和土地的審批，不過，對于養老基地的建設，河北省的支持態度非常明確。今年6月，河北省政府出臺 《關于加快推進養老服務體系建設的意見》，指出“優先保障養老機構建設用地，對各類投資主體新建、改建、擴建的養老服務項目和養老服務設施，要優先予以立項；對新辦的非營利性養老機構建設用地，可以采用劃撥方式優先供地”。河北省國土廳要求“在縣級土地總體規劃修編工作中，將養老服務體系建設用地優先納入規劃，保障養老機構建

設用地需求”。

借“養老”之名，就可獲得低廉的協議地價、政府全方位高強度的政策扶持，全國性大開發商紛紛趨之若鶩。盡管這些地塊尚未正式獲得土地使用權，不過一位進駐香河的開發商表示：“我們這些重點項目都是和香河縣政府簽訂了合作協議的，拿地一般沒有問題，就是到時候要到招拍掛市場上走個程序。”

這些動輒數千畝、上萬畝、投資數十億的項目無一例外地宣揚了 “中國將進入老齡化社會”，中國養老機構和床位資源極度短缺的現狀。但開發商陳述養老產業愿景、項目規模和投資額的興趣，似乎遠高于闡述“養老項目要做成什么樣”的話題。地產人士陳寶存表示，“考察眾多項目時我們發現，很多著名的養老項目、養老公寓并不是項目的主體。”開發商大都選擇散售模式，這樣一來，養老地產就變成了一個房地產項目，“有掛羊頭賣狗肉之嫌”。

華高萊斯地產策劃經理郝榮福表示，現在的“養老地產”只是“養老住宅的提供者”，還無法成為“養老服務的供給者”。“很多養老項目都建在遙遠的郊外，社區周邊配套很不成熟，生活很不方便，背離了養老的初衷。”一位房地產業人士說。

在此之前，中國人壽、泰康人壽等保險公司也在廊坊、海南等地大舉拿地試水養老地產，不過，保監會副主席楊明生已經表態養老地產“有跟風、盲目傾向”，要求“嚴禁以養老社區名義炒作土地，開發房地產；嚴禁以養老社區名義炒作樓盤，只能租售使用權，不能賣房子的產權”。只是，不屬于保監會管轄范圍內的房地產開發商和地方政府合作大規模運營養老地產之風，似乎還在愈演愈烈。