房貸新政緊行 施壓商業銀行

僅隔兩天,購房者李先生就要為已購總價為150萬元的房子多付十幾萬元的首付,房貸政策再次調控來得有點兒快.

9月27日,李先生看中了北京市昌平區一處房產,售價為150萬元,按照當時申請房貸的要求,李先生只需付房屋評估總價的20%為首付即可.

9月29日,央行和銀監會對住房信貸政策再做調整.此次差別化信貸政策與以往最大的不同在于,首套住房不再區分90平方米以上或者以下,首付一律執行最低30%的標準.

忙打擦邊球

"十一這幾天我一直在跟中介溝通,希望能想想辦法還按照之前要求的交付兩成首付.不然,一下子再掏十幾萬元確實有些壓力."李先生向記者感慨道.

10月9日,鏈家地產一位中介告訴記者,節前簽約的客戶目前都在盡量趕房貸政策變動前的末班車,不過這次政策要求比較嚴格,最后能否順利貸到八成的貸款還不確定.

另外,據上述中介透露,由于銀行貸款比例以評估價為準,為了能夠爭取到更多的貸款額,目前評估價比以往要高出很多.

不過,從銀行方面的消息反饋來看,多數地區已開始嚴格執行房貸新政,北京地區的工行\建行\招行\北京銀行等都已經"一刀切"地暫停發放三套房貸及對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民貸款.

而此前的要求只規定"對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付比例和利率水平".當時,多家商業銀行還根據自身放貸情況可以做相應的靈活處理.

除此之外,銀監會還要求商業銀行禁止發放用于購買住房的消費性貸款,進一步收緊了變相獲得貸款的途徑.

從銀行的角度看,一方面,此次對購房需求的嚴格調控及執行力的增強,商業銀行按揭貸款規模增長會受到直接影響.而另一方面,在更嚴格的貸款政策影響下,銀行風險也會隨之降低.

銀行喜憂參半

10月8日,國慶長假后的首個交易日,在大盤上漲的帶動下,銀行股集體上揚,深發展當日漲幅更是達6.17%.

齊魯證券銀行業分析師程嬌翼認為,監管力度的加強使此次住房信貸政策在商業銀行的執行力得到了加強.未來至少在半年的時間內,房地產市場的成交量將會受到明顯沖擊,商業銀行的按揭貸款增量將呈現顯著下降趨勢.而商業銀行又處于風險控制范圍,所以,可能會間接收緊房地產開發貸款.

據興業證券的研究報告統計,目前上市銀行中的房地產相關貸款構成中,主要分為兩種:一類是以北京銀行\民生銀行\農業銀行等為代表的,以較高的對公房地產開發貸款和經營性物業抵押貸款占比為特征的對公型房地產貸款銀行;另一類是以招商銀行\興業銀行\深發展為代表的,以較高的住房按揭住房貸款占比為特征的零售型房地產貸款銀行.

"我們認為,在目前的市場結構下,零售房地產按揭貸款的信用風險遠低于對公的開發貸款,所以零售型房地產銀行受到政策沖擊的可能性較少."興業證券銀行業分析師吳畏在其研究報告中指出.

另外,一旦政策調控,打壓市場對房價上漲的預期,房價下跌也為銀行壞賬風險埋下了隱患.據本報記者對部分銀行壓力測試結果的了解,在房價下跌30%以及利率上升108個基點這兩個前提下,上市銀行的房地產相關貸款不良率的上升幅度在兩個百分點以內,全部貸款的不良率上升幅度平均在0.44個百分點之內.

不過,程嬌翼認為,短期內市場供給無法擴大.需求調控降低了購房能力,而沒有降低購房意愿.一旦價格松動,積蓄已久的購買力將在一定程度上支持市場成交.因此房價下滑幅度有限,對商業銀行資產質量的影響也有限.

某財經網站的民調顯示,針對國慶節前出爐的房貸新政,有60%參與投票的網民認為該政策無法有效抑制房價上漲.

截至2010年6月末,上市銀行對公房地產貸款合計2.6萬億元,占全部貸款的比重為8.7%.據測算結果顯示,若上市銀行對公房地產貸款的不良貸款率整體上升1個百分點,按照100%的撥備覆蓋率水平計提撥備,將會導致2010年全年信貸成本上升8—9個基點.