圍堵高價房

已經干癟的開發商錢包，又要在11月份掏出一大筆錢來。

本報記者獲悉，北京市地稅局正在開展土地增值稅預繳和清算工作，北京的高價樓盤首當其沖，受其影響，北京市定價3萬元以上的樓盤土地增值稅預繳比例將為原計劃的2倍以上，定價5萬元的為3倍以上，定價8萬元以上的為6倍以上。

“目前公司正在和地稅局溝通這件事。”北京一名不愿透露姓名的開發商對記者透露，北京一些知名的豪宅樓盤皆被地稅局“盯”上。北京東北四環邊上某定價8萬元/平米以上的樓盤，今年預繳土地增值稅為去年同期的6倍以上，開發商在沒有賣出房子的情況下，需要先繳幾億元給地稅局。

暴利征高稅

北京地稅局地方稅管理處一位人士介紹，每年11月份都是預繳和清算當年土地增值稅的時機。今年受房地產調控政策影響，北京市從嚴對房地產項目進行土地增值稅預繳和征收。

上海已經將土地增值稅預征率由原來的1%上調到2%-5%。其中規定房價不高于去年同期的為2%，高于去年同期但是不超過1倍的為3.5%，超過去年同期價格1倍的預征率為5%。

上述北京地稅局人士表示，新的土地增值稅預征比例是國家稅務總局進行調整的。根據今年8月份國家稅務總局下發的文件，北京市房地產項目土地增值稅預征率規定最低為2%。

上海已經根據本地情況對預征率進行了調整，而北京目前尚未明確出臺文件提高預征率。不過，根據記者實際調查情況發現，上述2%是最低預征率，每個項目的預征率情況根據其售價確定。

實際上，在北京市地稅部門心中，同樣是以售價變化作為征稅的參考依據。

以首創禧瑞都項目為例，其土地增值稅預繳如果按照2%計算，今年6月份開盤的售價在6萬元/平方米左右，而最貴的戶型價格賣到了10萬元/平方米，該項目建筑面積為18.6萬平方米，則該項目需要預繳的土地增值稅為2.2億元左右。

記者了解到，由于今年北京四環以內的高端項目售價普遍調高了很多，因此地稅部門將根據現在在售價格制定新的土地增值稅預繳方案。

位于北京東北四環的某房地產項目，2010年剛開盤時售價在3.5萬元/平方米左右，到了今年8月份以后，定價直線飆升，直到2010年10月份時，該樓盤單價已經突破8萬元/平方米，并且號稱沖刺12萬元/平方米的北京高價盤記錄。

值得注意的是，北京四環以內的售價3萬元/平方米以上的樓盤，大部分是2008年就開始在售的項目，其土地成本并不高，而項目在2008年賣1萬-2萬元/平方米，2010年價格就飆升到了4萬-5萬元/平方米。

開發商在成本早已回來的情況下，將好地段的樓盤賣出天價，獲得暴利。據記者掌握的一份稅務部門統計資料，2010年10月份在售的高價樓盤，其平均價格較2009年同期上漲了70%，利潤上漲了100%。

但是，就是這樣的樓盤，隨即成為了地稅局緊盯的重點征稅對象。有消息稱，該項目今年需要預繳的土地增值稅在4.32億元以上，而該項目此前計提的土地增值稅僅有7萬-8000萬元。

北京市雖然并沒有像上海那樣宣布新的土地增值稅征稅政策，但是其所執行的土地增值稅征稅政策口徑并不比上海輕松。

由于北京市今年實行了“一房一價”的政策，所有高檔樓盤的定價都在取得預售證的時候，就已經進行固定。同時，北京市今年5月份出臺的“北京十二條”政策當中，對于開盤限期進行了規定。

北京華稅律師事務所總經理劉天勇律師介紹說，土地增值稅政策一直執行得效果不理想，是因為它有很多可規避之處。開發商會通過設立一個項目公司，在預繳的時候少繳土地增值稅，而在清算的時候通過注銷或者讓這個項目公司破產的方式逃避土地增值稅清算。

而今年北京市土地增值稅預繳不僅提高了預征率，更設定了開發商取得預售證面積即為銷售面積，而取得預售證的進度又必須符合“北京十二條”的規定。

今年進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執行：房地產融資成本不能出具金融機構證明的，其融資成本按照不得高于項目總成本的5%之內進行扣除。這讓很多依靠民間融資渠道的非上市開發商很難受，即使上市公司，其從銀行獲得短期貸款的利率也高于5%。

此外，今年受國土資源部嚴厲的閑置土地處理政策影響，北京有很多超過2年以上的土地都要繳處罰款，而這些費用不得列入成本之內。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，如果土地增值稅清算執行徹底，則土地增值稅能占房地產企業利潤的30%左右。

而招商地產、保利地產和萬科的10月份銷售結果已經證明了這一點。萬科10月份平均售價為1.19萬元/平方米，其9月份平均售價為1.25萬元/平方米。而10月份萬科獲得土地的成本僅為1741元/平方米，即使加上建筑成本，每平方米毛利潤仍舊有7萬-8000元/平方米，毛利率為100%。

按照土地增值稅清算政策規定，土地增值稅預征率為0.5%-2%，最高預征率可以為5%，最后清算按照項目利潤扣除成本進行計算，最高可為項目利潤的60%。

按照最后綜合清算率為10%計算，萬科2010年銷售額假如突破1000億元，則其實際毛利潤可達到300億元，土地增值稅計提要超過30億元。即使經過這一番計算，仍舊可以看出，所繳納土地增值稅相比房地產企業暴利來說，仍然是九牛一毛。更何況，大部分房地產上市公司都將其財務報表做到利潤很低，成本很高。

圍堵高房價

記者了解到，今年比較嚴格的土地增值稅預繳和清算政策，一方面是為了落實國家稅務總局關于土地增值稅清算的新政策，另一方面則是為了落實9月29日多部門聯合出臺的“國五條”中關于對“價格明顯高于周邊房價的樓盤進行重點增值稅清算”的政策。

劉天勇表示，稅務部門沒有足夠的人力物力去做全面的土地增值稅從嚴清算，但是卻有足夠的人力物力去做重點項目的土地增值稅清算。

記者了解到，北京稅務部門一方面在跟重點高房價樓盤進行土地增值稅預繳和清算的輔導，另一方面則在根據售價的高低圈定重點的清算對象。

實際上，這樣做的不僅有北京市，天津市、上海和海南等地區早已開始對土地增值稅進行從嚴預征。天津市將預征率調高到了2%，海南今年的土地增值稅清算繳納額度有望是2009年的1倍。

而對于北京來說，將土地增值稅作為了調控當前房價的重要手段。

上述北京一家開發商的負責人對記者說，紅璽臺、綠城誠園、盤古大觀、禧瑞都等北京四環以內的高價樓盤項目，雖然受調控政策影響，但是其8月份以后銷售形勢一直比較好。

即使售價到了5萬-6萬元/平方米，這些高價樓盤項目仍然可以每天賣掉幾套，每套價格接近千萬元。

于是，今年的土地增值稅預繳和清算新政策，就將目標瞄準了這些高價樓盤，期望做到“示范作用”。

上述北京開發商負責人說，進入10月份以來，北京高價樓盤們幾乎受到了來自北京市政府各個部門的壓力：住建委拖延或拒絕給定價在3萬元/平方米以上的樓盤發預售證；地稅部門緊盯高價盤對其進行土地增值稅清算；國土部門緊盯其開發進度，督促其按期完工；銀監部門經常前來項目調研，以摸底該項目的購買者的金融狀況。

從日前北京市暫停發布高價樓盤排行榜開始，一場專門針對高價樓盤的“圍堵”策略就已經展開。為了嚴控高價樓盤開發商的資金鏈，北京市日前還出臺了預售資金監管辦法，嚴格規定開發商預收款需要將在建工程部分先預留出來進行監管，同時銀行等監管部門還規定開發商貸款不得超過其在建工程的50%，進一步緊縮開發商的資金鏈。

除了北京對高價樓盤采取“圍堵”策略以外，上海、廣州和南京等城市也都開始對當地高價樓盤展開控制。

南京已經開始對高價房的預售備案價格進行控制，超過一定的價格，將不給發預售證。而廣州則直接推出了針對高價房開發商的“約談”制度。

上述北京某開發商負責人表示，北京土地增值稅清算的策略是嚴格而又低調，究其原因也是采取一個讓開發商知難而退的策略，讓開發商主動不要給樓盤標過高的價格。

值得注意的是，各地政府針對高價房所采取的新一輪控制性措施，帶有明顯的地方政府行政干預的色彩。大部分地方政府都是與高價房采取“對話”和“談判”的做法，如果高價房“不給面子”，才會采取土地增值稅清算或者其他控制性手段。

一位接近住建部的專家表示，這種做法會帶有一定的負面性作用，強制性按壓價格，可能會帶來新的價格反彈。與此同時，大部分開發商對政府的控制高價房的工作采取拖延和推諉的態度，既不反對，也不答應。

據地產中國網11月5日統計數據，受預售資金監管以及政府控制性政策影響，北京高價房開始出現退房潮：長安8號項目退了10套房，綠城誠園退了8套，盤古大觀退了7套房。

中原地產華北公司總經理李文杰表示，高價房退房潮說明限購、預售資金監管等很多政策發揮了效果，讓一部分購房者改變了購房預期。

高價房是各地調控房價的主要著力點，而“圍堵”高價房策略能否奏效，還要看各地政府的政策效力與開發商博弈的結果。

降房價長計

北京房地產業協會副秘書長陳志此前接受本報記者采訪時表示，高價樓盤或許會給地區房價帶來一個領漲的作用，但是其根本支撐仍然是地段土地資源的稀缺和供求關系的作用。

在限購政策等一系列措施打壓下，北京市的剛性需求購房和大部分改善性需求購房都受到了影響。然而以投資資金為主的投資性購房，仍然在通脹的壓力下，對樓市投資表現出濃厚的興趣。

正是迎合了投資資金的興趣，高價樓盤才開始變得熱銷。

陳志分析說，高價樓盤由于總價都在1000萬元以上，具有大規模吸納資金和洗錢等一系列作用。因此，大規模投資資金和超級富豪們投資保值增值都喜歡這些高價樓盤。

在限購等調控政策影響下，改善性需求為主的中間購房需求被嚴重打壓，但是以炒房、投資為主的高端需求，卻變得更加旺盛。

但是，如果僅僅是因為開發商對樓盤定價過高，就采取一系列行政手段進行干預，也是不符合房地產調控長期化政策取向的。

住建部政策研究中心副主任秦虹表示，限購等帶有行政化色彩的調控手段都是暫時性政策，必須研究長期性調控政策，作為樓市穩定的基礎。

而在高價房領域，政府直接有形的手干預的事項則更多。

上述北京某開發商負責人就坦言，政府對于高價房態度簡直就是“一會兒一變”。在房地產市場行情不好的時候，政府希望多出一些高價房，來拉動地區房價和地價的上漲。一旦遇到房地產調控，地方政府就將高價房作為調控房價的最佳著力點。

陳志分析說，由于本輪房地產調控直接將降房價任務作為政績考核納入地方政府考核，加之2011-2012年地方政府將迎來新的換屆選舉，地方政府穩定房價和保民生工作放在了首位。

如果說此前的房地產調控都是中央政府在和地方政府與開發商的聯合體進行博弈的話，本輪房地產調控則是地方政府與開發商之間的直接博弈。

以行政手段干預高價房的策略也反映出地方政府不希望自己管轄范圍內出現“高價房”，但并不一定想全面穩定一般住宅的房價，甚至提出抑制房價長期上漲的策略。

而這一點，北京市已經受命進行了嘗試。

11月初，北京市房山區兩塊土地在出讓的時候，采取了限地價，競爭配建政策性住房面積的做法，以期從土地出讓機制上打破地價持續上漲的矛盾，抑制地價來抑制房價。

但是，當天這兩塊土地并沒有出現很好的競價，并且還出現了流拍的現象。

記者了解到，主要是由于當天出讓的地塊地理位置不好，政府并沒有明確配建的政策房將來誰來持有、運營等政策，加之受調控影響，大部分開發商資金鏈緊張，第四季度拿地熱情不高，導致了該地塊的流拍。

陳志表示，這類的政策探索，必須在已經明確相關的法律規定的情況下推出，如果政府是鼓勵這類的創新，則應該拿出好的資源來。

如果穩定房價長期納入政績考核，則地方政府就不得不面對這樣的矛盾。如果土地財政逐漸規范化管理，地方政府就應該更積極探索地區土地招拍掛新規定的政策。

上述接近住建部的專家表示，在當前房價矛盾尖銳到這種程度的時候，地方政府和中央政府應該共同探索一條穩定房價的長期有效的策略，而不是以圍堵高價房這樣的方式，來獲得一時的房價不上漲的表象。