房貸利率告別七折優惠相當于加息四次

從9月底開始，限購令、禁貸令、稅收減免的取消等一系列樓市風暴來襲，調控政策節奏一拍緊似一拍，這一次開發商們真切地體驗到了"速凍"的感受。尤其是10月20日的加息和貸款7折優惠取消、首付比例提高等金融政策杠桿調控力度的加大，更是把原來的打擊面不斷擴大。目前，北京、上海和深圳等城市已經開始陸續執行監管部門的口頭通知，大連各銀行的個人住房貸款7折優惠也基本取消，同時首付比例提高了一成，這樣一來，不僅投資、改善型購房需求受到抑制，現在就連首次置業的剛性需求也面臨著購房成本增加的問題。

A 部分城市已徹底告別7折利率優惠

大連各銀行首套優惠也在8.5折以上

實際上，早在今年上半年，北京、上海、深圳、重慶、青島、南京等很多城市就已經基本取消了7折優惠。而在監管部門下達口頭通知后，7折優惠更是徹底退出了舞臺。而在大連，記者了解到，對于首套房貸利率優惠，目前各家銀行實行的都是差別化的利率政策，銀行的相關部門會根據客戶的風險狀況和信用等級給予不同幅度的利率優惠，但7折優惠基本已經絕跡。

一商業銀行信貸部工作人員告訴記者，早在今年年初，他們銀行就取消了7折的優惠，而現在就連8.5折能夠審批下來的都已經很少了，還必須完全符合首套購房、90平方米以下，單價1萬元以下等條件。當然，也有的銀行沒有任何其他附加條件，只要是首套住房貸款就可以申請8.5折優惠。還有的現在已經按照基準利率執行了，對于首套房貸也沒有任何優惠。采訪中，甚至有的銀行工作人員告訴記者，他們的個人房貸業務基本已經停滯了。

實際上，早在上個月月末監管部門的口頭通知前，大連很多銀行就已經陸續取消了7折的優惠，只有個別VIP客戶能獲得7折或者8折優惠的審批，而目前首次個人房貸基本都已嚴格按照8.5折以上的利率執行，且首付比例也提高到了三成以上。可見，對于購房者來說，想要通過分期付款的方式買房是越來越難了。

B 貸款購房成本漲幅遠大于加息威力

首次購房群體也慘遭金融調控轟炸

如果說之前出臺的一系列調控政策只是針對投資需求和部分改善性需求，而此次監管部門口頭通知各家銀行的首套房貸最低利率提高至8.5折和首付比例提高到三成以上的消息卻是給首次置業的消費群體潑了一盆冷水，其威力相當于4次加息。

我們可以為即將首次置業的按揭購房者來算一筆賬，看看對于首次貸款置業的購房者來說，房貸最低優惠利率從7折上調至8.5折或者是基準利率，月供究竟增加多少。對于一筆期限30年，貸款總額60萬元的等額本息貸款來說，以當年6.14%的基準利率的8.5折計算，每月還款3301.71元，將比7折優惠時多支付約333元，累計還款總額將增加近12萬元；如果以沒有任何優惠的基準利率計算，每月還款3651.49元，比7折優惠時多支付約683元，累計還款總額將增加近24萬多元。最近一次央行加息是0.25%，已有銀行人士統計得出，此次首套房貸利率的最低折扣從7折提升至8.5折，給購房者直接增加的成本支出相當于4次加息。

在此次金融政策調控的轟炸中，購房需求受到了全面的抑制，首次置業者也未能幸免，房奴的門檻也越來越高。購房成本的增加極大地打擊了他們的信心和勇氣，更重要的是，再次加息的預期、首付比例的提高和每月還款量的增加會改變很多消費者的購房計劃，"一步到位"的心理在很大程度上也受到打擊。一位正打算選購婚房的龐先生告訴記者，他原來看好了一個100平方米的戶型，現在可能會考慮換成個80多平方米的了。這種購房需求打擊面的擴大無疑還會進一步加重樓市中的觀望氛圍。

C 金融政策是房地產調控的重要杠桿

短期內可起到抑制房價上漲的作用

金融、稅收政策是房地產調控中的重要杠桿，它能有效的調控市場需求，抑制房價的過快上漲。在近期出臺的一系列新政中，金融政策的調控力度就在步步緊逼，二套利率按1.1倍執行、三套不予貸款、一套提高至8.5折、首付比例提高以及取消稅收優惠……都確實起到了非常明顯的效果，這才誕生了“速凍”樓市一說。

就連SOHO中國董事長潘石屹都發表了提高首付款能降低房價的觀點，他認為，如果住房的首付從兩成提高到三成，相當于5倍撬動需求的杠桿變成了3倍；如果把首付提高到五成，則相當于杠桿倍數從3倍降到了2倍，房價馬上就會立竿見影地降下來，同時提高存貸款利率也會對抑制房價起到一定成效。

然而有不少業內人士表示，對房地產市場的調控政策分為兩個層面，對供給的掌控與對需求的調控，在掌控好供給的基礎上，發揮金融政策、稅收政策等對需求的調控才是最有效最健康的平抑房價的辦法，而只是一味的壓制需求的釋放，供給的調控卻一直跟不上，或者是執行不到位，最終只能造成供求關系的進一步扭曲。

D 逆市中，很多開發商選擇“冬眠”

“僧多粥少”，也有的選擇先下手為強

眼看著“金九”月的喜人碩果，很多新項目原本都計劃在10月房展會后對外銷售，然而，限貸令、限購令、加息等一系列對樓市利空的新政如寒冷的冰雹般打在了房企的頭上，措手不及，絲毫沒有緩沖的機會。改善型、投資型需求絕大多數都被迫撤出了房地產市場，如今就連首次置業的純剛需都受到了牽連，大連樓市一下子陷入了前所未有的困境。

在逆市中，很多開發商在短暫的觀望過后都選擇了“冬眠”，決定等到明年春暖花開再作打算。據記者了解，很多原本計劃在10月底前后開盤或者推向市場的項目都放慢了腳步，或者干脆“待明年重整山河”。

然而與此同時，也有一部分房企認為在“僧多粥少”的情況下，與其一味地觀望等待，不如先下手為強，將有限的購房群體爭奪過來。一房企負責人分析：“每個家庭只能再買一套住房，那么買了你的就意味著不能再買我的，觀望就意味著放棄爭取的機會，這種時刻更要沖到最前沿，尤其是對于以改善型產品為主的項目，爭奪將更加殘酷。時間就是金錢，一定讓購房者盡可能多的聽到我們的聲音，不能從他們腦海中淡去，明年的形勢說不定會更惡劣。 ”記者了解到，在這些與時間賽跑的房企中也不乏一些品牌房企，他們將旗下的各個項目的時間節點都往前提了不少，甚至計劃明年才開始宣傳的項目也搶先進入樓市，相信他們的帶頭作用會給那些失去了方向的開發商們一些靈感。