鉅亨看世界─安得廣廈

一般人絕對想不到，《花花公子》（Playboy）創辦者也得在金融海嘯中被迫賣房子。這位古稀老人 HughHefner 近來將自己位於美國洛杉磯山區的英式豪宅出售，以 1800 萬美元賣給一位 25 歲的年輕企業家，這個賣價足足比市價低了 36% 之多。

不過，老風流差可告慰的是，現在全美平均房價已經比高檔下挫 1/3，而且在加州、佛羅里達州和內華達州地區的跌幅格外沉重。這代表不只他一個人以破盤價賣掉房子。

美國房地產市場是次貸引發全球金融風暴的核心，但現在有許多人憂慮，其他的資產項目恐遭房市牽累。8 月中，美國聯準會（Fed）將活絡信用市場的緊急計畫「定期資產擔保證券貸款機制（TALF）」，對資產擔保證券的適用期限拉長 3-6個月，希望能緩和商用不動產違約的情況。

只是，聯準會此措施顯然較重視商用不動產，而非房價下滑的問題。 而英國《經濟學人（Economist）》引述市場觀察人士的觀察，假如房價不斷探底，仍然受制於不良抵押貸款的大型銀行和美國經濟活動，都很難復甦。

穆迪首席經濟學家 Mark Zandi 更表示，如果房價持續直直落，歐巴馬政府對抗經濟衰退的成果「將化為烏有」。

■房價終於止跌

也因為這樣的擔憂，近來房市稍微出現回穩的初步訊號，就讓大家興奮不已。涵蓋美國 10 個和 20 個大都會區域的 6 月 S&P/ Case-Shiller 房價指數最近公布，兩個指數都比 5 月升 1.4%，幾乎是 5 月增幅的3 倍。5 月份升幅 0.5%，就已經創近 3 年來首見─該房價指數 3 年多來徘徊在下滑坡道，2007 年及 2008年冬天分別創下超過 2.5% 的跌幅。

另外，美國 7 月獨棟式新屋開工上升 1.7%，連續第 5個月成長；7 月成屋銷售也出現連續第 4個月增加。美國豪宅建商 Toll Brothers（TOL-US）最近表示，自 2005 財年第 4 季算起，上一季（今年5-7月）首度出現房屋簽約數淨增加，為年增 3%。

而房地產經濟商主管 Pam Liebman 透露，現在一般所得水準相對於房價，難得的「買得起」，買賣雙方終於可在此等價位拍板撮合。

而低價住宅市場更明顯地活絡了起來，根據美國房地產建築業巨擘 Pulte Homes（PHM-US）的資料顯示，單單上周全美對 Centex 房地產的低價住宅就有 14 億美元成交量。

■信用緊縮打擊樂觀

然而若深入挖掘，可發現經濟復甦的地基十分脆弱：失業率一直攀升，將壓迫一般家庭無法增加消費。目前美國失業率高達 9.4% ，但專家預測明年有可能突破10%以上。失業率上揚的效應非常廣泛，即便還有工作，人們也可能因顧忌失業威脅而不敢隨便購屋。

除了消費信心仍然很虛弱，現在想申請個抵押貸款亦十分困難。美國兩大主要房貸業者 Fannie Mae 以及Freddie Mac，目前還緊抓著新放貸款的申請標準不放。按照聯準會的調查顯示，各大銀行將維持緊縮信用好一陣子。

根據 Morgan Stanley 分析師 Betsy Graseck 的資料，金融機構仍在與房屋抵押的新增虧損搏鬥，到明年年初之前，虧損恐怕會一路增加。

不僅如此，房地產市場的正面訊息有部分是來自短期因素。歐巴馬政府的振興方案就是其中之一，部分首次購屋民眾趕在 11 月底之前完成交易，以獲得政府的稅務優惠；近幾個月美國政府的退稅發放，抵押房貸利率走低，也都有暫時支撐房市的效果。

儘管聯準會大買抵押貸款債券，希望能壓低房貸利率，但房貸利率已從歷史新低谷底回升，給背貸族造成負擔。有人預測，隨著美國舉債增加，國庫券殖利率上升，房貸利率接下來還會繼續升高。

■喪失贖回權和負資產

許多人的房屋被收回，大量成屋供應就對房價增幅形成壓力。喪失房屋贖回權的件數創下新高，光是 7月就有 36 萬 149 戶， 相當於每 355 戶就有 1 戶收到欠款或拍賣通知，這是 5 個月以來第 3 度創紀錄。

而且，根據美國房貸銀行協會（Mortgage BankersAssociation）的統計，越來越多失去房子的人是優良借款人，他們被歸類在「優級房貸」。這些信用良好的借貸者，逐漸比次貸借款者更容易喪失房屋贖回權。

德意志銀行分析師 Torsten Slok 估算，現在全美已經有 180 萬戶喪失房屋贖回權，但還有約 180 萬戶也即將喪失贖回權。根據 ForeclosureRadar 網站調查數據，連先前最早經歷房市蕭條的州，目前還是越來越多人收到「法拍前欠款違約通知」（pre-foreclosurenotice），如加州從 6 月至 7 月，這類通知訊息就大增 32%。

不僅如此，全美各地一度房市暢旺的地區，現在喪失房屋回贖的前奏曲─「欠款件數」，正令人擔憂的向上攀升。像南加州的橘郡（Orange County）有近 7%的抵押房貸都至少拖欠 3個月，只是尚未止贖，比今年初大約 5% 的比例更高。

資產價值一旦轉負─抵押貸款超過房屋價值─將催化房屋止贖件數增加。畢竟一般人寧可拋下房子，也不願為價值已經跌破抵押貸款的房子繳房貸。德意志證券分析團隊預言，2011 年將有 48% 的資產價值都低於抵押款，房子變得不值一錢。

雖然好像危言聳聽，但所有專家都認為，這樣負資產的情況會更加嚴重，因為資產價值轉負，將深受房價左右，若需求疲弱、供給過多，房價勢必遭逢重創，情況就更不可能改善。

■房屋庫存重擊房價

美國政府投入的努力很難遏止頹勢，雖然有防止民眾喪失贖回權的政策，但僅有 23 萬 5000 位貸款人能負擔貸款償付，保住房子，實際上還有 400萬位背負房貸的人無計可施；即便政府提供獎勵，承作房貸的業者仍然百般不願。

許多靠貸款購屋的人，現在只剩下負資產房屋一幢，房價完全及不上當初的抵押款，而且現在再次違約（redefault）的可能性又太高。

當然，典型的問題抵押貸款更是越來越糟糕，因為除了利率走揚外，失業率攀升將刺激還款下降，政府就算每個月減少 20%的還款，沒有工作、沒有薪水的民眾還是還不起錢。

房屋庫存依舊滿坑滿谷，經濟學家 Stan Humphries表示，房屋庫存通常代表了 9-10 個月的供給，而正好是現在市場需求的 3倍之多。與一般直觀想法不同，若在市場看似全面回穩的時刻大量添加供給，價格將會崩盤。

根據民調顯示，許多密切關注房價波動的房屋主人，會抓緊房價再跌之前的先機趕快賣房子，Zillow.com在 7月訪問美國地區受訪者，29% 的人表示，若房市有提振的跡象，他們「有可能」把房子賣了。

■專家共識：房價還沒觸底

抵押房貸利率如果提高，償付違約的可能性就大增，這正是目前許多人的憂慮。次級房貸最差的結果已經發生，但最可怕的是，其他類型的貸款炸彈還沒有引爆。

信用等級較高的優等貸款與次級貸款間，還存在一個龐大灰色地帶：「ALT-A」貸款市場； 另外還有可以選擇付款方式的浮動利率房貸（option ARM）─頭幾年提供較低的利率，而在年期過後，就會將之提高，欠款項可累計增加。除非在未來數年內，聯準會都有能力持續壓制短期利率，或民眾有辦法重新整頓財務狀況，否則後果絕對是平地一聲雷。

考量到這些風險，最近房價看似好轉的跡象，終將成為泡影。多數經濟學家預測，美國房價還會跌 5-10%，比房價巔峰少了約 40% ，而且到 2010 年之前不會觸底。悲觀者甚至認為，房價最終會比 2006 年高點攔腰斬掉一半。

Goldman Sachs 的分析師們都認為，未來幾年房市不脫淤塞， 而且住宅自有率（home ownership rate）將從目前 67% 的水準下滑至 64-65.5%，直到房價落底至 1990 年代中級為止。

聯準會最近的研究也支持這個觀點，研究指出，房地產榮景期間住宅自有率增加，有超過一半的因素來自「創新的」抵押貸款商品，而這些商品因金融危機而永遠夭折了。

房市還有可能更慘，現在誰也不相信「房價會一直漲一直漲」的神話了，如果把通貨膨脹考量進去，房屋價格水準可能需要數十年才會復原。聯邦調查機構 6月的研究指出，德州房價恐怕要比 1982 年高峰再跌 30%。

若這樣說起來，花花公子創辦人還算及早敲定一筆不錯的交易呢。

(林佳萱)