綠城生死輪回:激蕩江湖17年

綠城生死輪回：激蕩江湖17年

本報記者張明成都杭州報道

“被破產”是這個冬天縈繞在宋衛平和他的綠城集團頭上揮之不去的話題，相對于前幾年宋衛平對媒體的直言不晦到如今的沉默苦熬，在“被破產”的謎團下，宋衛平留給外界的只是對企業生死、市場危機的“千言書”。

“我笑，也頗為無奈。”宋衛平，這位歷史學專業出身、當過體育老師的企業家字里行間頗有幾分落寞的悲壯。“對于企業來說，命運只有兩個字——生、死，無他。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”宋衛平說。巴菲特有句名言：“只有退潮的時候，才知道誰在裸泳。”不幸的是，宋老師在兩次房地產市場的寒冬中，他都是裸泳者。

從原本拒不降價到看似悲壯放手，宋衛平似乎在一步步突破自己的底線，不管這種底線的最后是綠城賣身、大降價還是又一次僥幸逃脫市場的桎梏？綠城的起起落落都值得房產界銘記。

瘋狂的瘋狂

個性偏執彪悍的宋衛平甚至一度引領浙江地產界的語言風格，他的“人文”“理想主義”“品質”成了很多浙江地產商的口頭禪。

但宋衛平的缺點與他的理想主義一樣突出，偏執、激進、喜歡“賭”。正因如此，綠城的財務策略一如既往的“杠桿率一直較高”。早在2008年的那次房地產市場調控就曾威脅到公司生存，綠城一度瀕臨“破產”。

2007年是綠城土地儲備增加最快的一年。2006年7月綠城的土地儲備總建筑面積是800多萬平方米，而到2007年年底綠城的土地儲備總建筑面積已超過2000萬平方米，到2008年底時，土地儲備已經增至2520萬平方米。不斷融資、不斷拿地，是綠城快速擴張的主要模式。高速增長的土地儲備正是此間綠城用高達約140%的高負債率換來的。

高風險模式的高增長緊接著便是市場調整期的“生死劫難”。2008年初房地產市場調整，綠城高負債的資金鏈驟然緊張，綠城不得不賣地求生。

2008年4月，綠城對兩個高價地塊——杭州錢江新城望江區17號地塊和上海新江灣城D1地塊，進行了重新處置。其中僅出售上海項目綠城就損失了1.48億元。值得一提的是這兩塊項目均是綠城2007年高價拿下的土地。2007年6月，綠城以12.60億元的高價拿下上海項目用地，樓面地價高達1.25萬元/平方米。而到2008年樓市低迷時，新江灣項目面臨著一開發就虧損的尷尬境地。

同時，綠城中國還宣布，將通過設立信托方式融資，用于杭州錢江項目和無錫太湖新城項目一期的開發，融資總額在9.92億元至19.83億元之間。

2008年4月15日，綠城中國發布的另一份公告稱，其全資附屬公司綠城房地產集團有限公司（下稱“綠城房地產”），與中海信托股份有限公司訂立了信托協議，將成立中海綠城1號房地產投資基金（下稱“綠城1號”）。據知曉當時內情的人士介紹，綠城1號設立和執行的條件相當苛刻：綠城方面須向中海信托股份有限公司提供擔保，并支付保證金，并以杭州項目公司、無錫項目公司的部分股權作為抵押，且綠城房地產將向綠城1號出售無錫太湖新城項目公司45%權益，信托募集所得總計約2.96億元將用于減輕綠城中國的債務。

這便是當時震驚地產界的綠城“債劫”。

此間，人事的頻繁變更也可管窺綠城資金戰背后的“瘋狂”。2008年10月13日，綠城首席財務官林錦堂辭職，由林戰接替。2010年4月28日，林戰辭職，3個月后首席財務官變為馮征。

綠城降價了！意料之外，卻又在意料之中。11月綠城集團實現銷售額30億元，實現銷售面積17萬平方米。以此計算，綠城集團11月的銷售均價為17647.06元/平方米，較之10月份19090.91元/平方米的均價，每平方米絕對值下降1443.85元，環比降幅則為7.57%。

降價是綠城董事長宋衛平歷來拒不考慮的下下策。宋衛平的臺詞是：“假如真的無路可走，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。”

進入12月，綠城足球出現暫緩出手的跡象，綠城成立新合資公司日漸明朗。合作的背后，也是綠城復活的一次破冰行動。

資金危局

《中國經營報》記者近日在綠城集團的一份綠城家園內部刊物上發現，11月份綠城曾就資金問題召開過內部研討會，并由各董事核實過銷售數據，報告中顯示，在離年底不到一個月的時間里，綠城到期的銀行貸款，在售項目的回款以及銷售等問題仍然是當前亟須解決的問題。

綠城中國首席財務官兼董秘馮征告訴本報記者：“一切原因都在于今年的銷售額沒有達到500億元。如果和去年一樣，銷售業績達標，那就什么事都沒有了。”顯然大幅下降的銷售業績是綠城難以為繼的最主要原因。而事實上，綠城的項目布局多圍繞在大本營浙江，位于經濟發達的長三角地區，正是限購、限售、限貸政策的“重災區”。

2010年底，宋衛平公開表示：500億元銷售收入是綠城2011年的及格線。但是政策空前收緊、市場空前冰凍，一切都打破了綠城的美夢。早在2011年5月份，綠城新開盤的銷售率就降至29%，這一情況比2008年金融危機背景下綠城陷入財政危機時還要糟糕：在金融危機影響最嚴重的2008年11月，綠城公布的四個新推樓盤的銷售比例也達到了35%～45%。

數據顯示，2011年綠城集團預計開工建設面積約為900萬平方米，預計有31個項目在2011年竣工。而在堪稱綠城發展迅猛的2010年，總銷售額達到542億元，當年的新建項目開工面積681萬平方米。相比之下，2011年，綠城銷售額從542億元下降到目前的307億元（2011年前11個月數據），開工建設面積卻從681萬增加到900萬平方米。

土地支出是綠城另一個更重的支出負擔。綠城中報顯示，2011年上半年，綠城集團通過公開招標拍賣以及股權收購等方式，共新增土地儲備項目8個，占地面積約290萬平方米，其中歸屬于綠城集團承擔的土地款約為人民幣23.3億元。截至2011年8月26日，綠城集團本年內的未付土地款約18億元。加上去年尚未付清的100億元土地款，僅土地款一項綠城年底就要支付將近120億元。而在綠城346億元的貸款中，年底到期的有135億元，粗略計算，綠城在這兩項上年底要支出的資金大致為250億元。

按照目前的項目回款情況計算，到年底綠城所有項目的回款凈利潤為71.4億元，加上綠城有現金及銀行存款97.46億元，收入的資金大致為170億元。

雖然綠城房地產新聞發言人俞翔并不否認綠城現在出現的資金問題，但仍樂觀地告訴記者：“綠城目前仍有很多優質項目，底子仍然很大，對未來銷售抱有信心。”以項目換資金也成為本次資金危困是最大的出路。

200%

150%

100%

50%

0%

綠城銷售業績與負債率變化

151.8

負債率

2008年

140%

105.10%

530

2009年

132%

542

2010年

銷售額（億元）

307

（截至11月）

163%

（上半年）

2011年

600

500

400

300

200

100