深圳試水"勾地制度"

1987年12月，深圳市頒布了《深圳經濟特區土地管理條例》，敲響了中國土地拍賣「第一槌」。

12年後，在土地制度改革上，深圳再領風騷，將借鑒香港已經實行多年的經驗，在國有土地使用權招拍掛出讓中實行「勾地制度」。

10月27日，從深圳市規劃和國土資源委員會傳出該市將試行「勾地制度」的消息。同日，本報從深圳市規劃和國土資源委員會證實，目前深圳市 「勾地制度」試行辦法的方案已起草完畢，方案草案經該市政府審議通過後有望近期開始推行。

至此，自2006年1月國土資源部起草擬定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範(徵求意見稿)》中提出「有條件的地方，可以建立勾地制度」終於落下一子。

起源香港勾地制度源於香港。

「1998年以前，香港執行的是定期賣地制度。受亞洲金融危機衝擊，香港樓市進入低迷，開發商停止購入土地，地價一瀉千里，港府便暫停了賣地轉而採用勾地制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣。」香港首訊研究中心研究員梁海明在接受本報採訪時表示，「這是勾地在香港實行的最初目的。」

按照流程，香港地政總署在每年年初進行前期市場調研，了解開發商和房地產市場的土地需求情況後，地政總署根據開發商和市場的需求，結合政府意識制定年度土地出讓的勾地表，並公示勾地表的所有土地。然後開發商對有需求的土地進行勾地，政府提前一個月對成功勾出的土地進行拍賣公示。在土地拍賣中，以勾地者最初勾地價為底價，價高者得；如無應價者，土地由勾地者以最初勾地價成交。最后土地購入者簽署土地使用合同，辦理相關手續。

對此，梁海明評價說，這樣制定出來的土地供應計劃就可以滿足市場需求，保證了拍賣的成功率。同時，勾地政策也使開發商有充分的時間進行決策。

「如在拍賣當中該底價不保，政府會收回該塊土地，以保證不賤賣資產。」梁海明表示，勾地制度是達到了政府不直接干預市場和通過土地供應管理來宏觀調控的目的。

但是勾地制度本身也有其缺點。

「從香港的經驗看，勾地制度演化成了『只許地價漲，不許地價跌』的土地交易制度。在該制度下，政府關門制訂勾地表上每塊土地的底價，並不時作出調整，整個過程是不透明的。」梁海明認為這為權力尋租提供了良機。

深圳試點借鑒香港的做法，國土資源部於2006年年初提出了勾地制度的土地出讓方式。

按照國土資源部規定，勾地的主要步驟為「對具體宗地有使用意向的單位和個人提出勾地申請，並承諾願意支付的土地價格；市、縣國土資源管理部門認為其承諾可以接受的，以招拍掛方式出讓該宗地；申請人應當參加招拍掛且報價不能低於承諾價格」。

對此，業內人士分析認為，這一出讓方式在可以預防未來土地出讓中出現「賤賣」之外，也可以預防「流拍」現象，從而有利於保障政府收益。

但對招拍掛制度來說，勾地本身並不是一個本質的變化。中央政府出台勾地制度的原因在於：宏觀調控後地價低迷；土地流拍現象嚴重；土地出讓秩序混亂，各地政府招商引資對工業用地採取低地價批租方式出讓。

中國土地學會的有關人士認為，國內將要實行的政策與香港的「勾地」制度還是存在一定的差異。國土資源部門提出的「土地成交價格申報制度」其實是對土地「招、拍、掛」政策的完善和補充，杜絕土地在「招、拍、掛」政策執行中出現的一些「貓膩」。

近日各地「地王」頻現，上海、北京均爆出其前三季度賣地收入超過500億元，即使對於可用土地資源十分緊張的深圳而言，前三季度賣地收入也超過了80億元。

上述人士亦對本報表示，勾地制度的目的在於完善我國目前的土地出讓制度，而不僅僅是防止土地流拍這麼簡單。「勾地制度本質是通過市場詢價和成交的土地供應制度。從其運行機制來看，如果開發商對房市預期不好，就會選擇不做出勾地申請。隨著土地供應減少，房地產價格相對穩定。反之，開發商看好房市，必會積極勾地和參與招拍掛，土地與房市供應增加，減少泡沫出現。」

中央財經大學投資系房地產研究所易成棟博士同時提醒，勾地制度的成功運行需要良好的制度環境、廉潔高效的政府、理性的房地產企業，以及市場信息的充分表達、有效的運作程序。