房子買還是不買？ 今年樓市你必須讀懂的10件事

 今年買房你必須讀懂這10件事

據新京報報導 2015年已過大半，樓市在持續寬鬆的政策下逐漸回暖。回望前三季度，樓市風云變幻，政策也是一波未平一波又起，“央媽”“任性”連續降息降準，不僅讓股市猶如過山車，樓市也深受影響。

“十一”小長假在即，很多家庭除了有出游計劃，也會有看房計劃，那么，我們先給你盤點一下今年買房必須知道的10件事。

【政策篇】

年內四次降息，貸款買房省錢

8月25日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，成為2015年的第四次降息，至此，商業貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京（樓盤）公積金為例，北京5年期(含)以下的公積金貸款利率由3%下調至2.75%；5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看，無論是商貸還是公積金貸款的年利率都更新了最低紀錄。

●點評：降息的同時還有降準，這意味著銀行將釋放更大規模的貸款，房貸將更好申請，購房者的利息支出也更少。

從2015年1月1日起，北京公積金個人貸款最高可貸金額從80萬元上調到120萬元。此前六年里，北京公積金貸款最高額度都是80萬元。據悉，要貸出120萬，一是購買政策性住房，包括經適房、限價房等；二是購買90平方米以下住房，而且必須是首套房。

●點評：自住房由於是商品房屬性，但因其套型面積以90平方米以下為主，因此大部分自住房買家還是可以享受到此實惠的。

松綁二套房商貸首付為四成

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，購買第二套房商業貸款最低首付款比例為40%；公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。

●點評：2013年以來，二套房首付高達七成，成為很多改善型需求者在購房路上的“攔路虎”，此新政大大降低了其購房門檻。

從3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

●點評：減免了一批過2年但不足5年的房產的交易稅費成本，從而使二手住宅市場出現成交放量。

公積金再降首付最低2成

5月，北京出臺公積金政策，二套房首付比例為3成。8月31日，住建部、財政部、央行下發通知，下調公積金二套房的首付比例。9月14日起，在北京擁有1套住房並已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例從30%降到20%。

●點評：當前北京二套房公積金貸款的最高額度只有80萬元，所以只要房價超過100萬，“首付2成”的優惠就難享受，購房者必須支付較大比率的首付。

供大於求 “限外”松綁

8月，住建部、商務部等部門聯合出臺《關於調整房地產外資準入和管理有關政策的通知》，稱境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。此前，2006年檔案對於境外個人購房曾設有“在境內工作、學習時間超過一年”的限制，境外機構只能購買辦公用的非住宅立項房屋。

●點評：樓市總體呈現供大於求局面，適當放寬對外資投資房地產和購房的限制就顯得有必要。

【市場篇】

北京樓市整體回暖

據北京市房協發布的數據顯示，今年前8個月北京新建純商品住房(不包括自住房)成交4.05萬套，同比增31%；成交均價2.87萬元/平米，同增7%，這一均價已在近五年同期中處於最高水平。二季度開始，北京樓市明顯升溫，7月份到達成交的一個高點之后，隨后成交量雖有下降，但多個豪宅項目入市，使得簽約價格帶來的結構性上漲。10月北京預計有36個新盤入市，成交量有望上升。

●點評：雖然樓市金九成交量走勢平穩，但今年北京房價上漲已是事實。

由於近年來地價飆升，北京樓市今年入市銷售的新盤中，高階化、豪宅化成為趨勢，且成交火熱。截至9月20日，北京單價超過10萬的豪宅簽約套數達到了創造歷史紀錄的169套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達到了73套的歷史最高紀錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

●點評：為了追求更高利潤和平衡土地成本，預計將有一批項目“被高階化”，銷售出現分化。

受到北京住宅類土地供應稀缺，以及豪宅市場持續走高的影響，2015年以來北京住宅土地成交出現“入市就賣出高價”的現象。9月8日，朝陽區東壩南區地塊成交，折合樓面價4.7萬元/平方米；9月9日，朝陽區孫河鄉西甸村地塊，純商品房樓面價達5.86萬/平方米。

●點評：地價高漲，將帶動房價上漲預期，北京新盤將進入豪宅時代。

對於剛需的買房人而言，什么時候出手購房，始終是備受困擾的大問題。買早了，怕樓市逆轉下調，白白花了那些血汗錢；如果觀望一下再買，又眼見著房價一天天上漲，手中的錢也在發毛……對此，無論是買房人、賣房人還是圈里人都有各自的看法，一起來看看吧。

自己住什么時候買都合適

購房時機應該是由購房訴求不同來決定的，如果是自住需求的話，什么時候買其實對於個人而言都是合適的時機。主要是看選擇什么樣的項目，首先要有一個好的規劃前景，第二，最好能夠鄰近軌道交通；第三，片區內有多個大型開發商進駐，一起來深耕這個區域，未來這個項目無論是居住前景還是升值前景都會比較樂觀；從投資需求來看，更多還是要看政策環境，包括房地產調控政策和貨幣信貸政策，如果都處在寬鬆的初期，未來可以預見到是一個持續寬鬆的狀態，那就是一個非常好的購房時機。

對於投資型客群而言，我覺得更重要的是項目本身的產品品質以及物業服務，這將會決定項目未來長期的升值潛力有多大，當然，所處的位置也非常重要。現在來看，北京五環以內肯定都會是豪宅居住區，在這個區域里，目前其實還是有一些定價不是特別高的高階項目在銷售，這些項目由於所處位置的稀缺性，未來的升值潛力其實是最大的，但是這樣的項目得花精力去“淘”，因為有些項目從產品規劃來說比較早，品質已經跟不上高階客戶的需求，但是好的房子，好的地段，加上好的物業服務都可以為未來的項目增值加分。

公司職員林女士：

郊區大房vs市區小房很糾結

作為剛需改善群體的一員，林女士去年就想將自己現有的位於東三環團結湖的一套兩居室進行置換。但是發現像自己的情況找到合適的房子挺難。對於改善，她一直糾結於兩種方式，一個是現有一套再買進一套，所謂“一碗湯的距離，1+1的形式”；第二種就是把現在的賣掉，再去五環內買一套大一點的，140-150平米的三居，但是發現這兩種想法之下，都沒有找到合適的。如果再買一套小的，要么太小要么太舊；而五環內現有的三居，同樣面臨比較舊，物業不好或者戶型不滿意的情況，那就意味著我既犧牲現有的地段，又不能達到改善的效果，並不劃算。所以，沒有符合自己標準的情況，就不算是比較好的購房時機。

學校教職工連思賢：

相信通州房子要升值

今年買房的時機對我而言還是比較好的。過完年以后就琢磨想要在通州再買一套房子，因為一直覺得這個區域還有上漲的空間，其實，當時關於市政府東遷的訊息還沒有釋放；主要是覺得兩廣路說了好多年，應該就快要通了，而一旦開通后，這個區域的價值也會隨之提升；去年環球影城也確定了落地通州，也會是一個機遇，這里的就業人口和居住需求會越來越多，最重要的是，通州這兩年的房價基本上沒有太大的變化；再看到整個大市場，今年都在降息，對買房人來說，成本比較低，尤其是公積金。從這些因素判斷，在今年上半年的通州，對我個人而言應該是一個買房的好時機。

媒體人蔡可：

房價不再暴漲選房時間可拉長

關於今年是不是買房的時機，財經媒體從業者蔡可覺得，還是要看買什么樣的房子，在哪里買房子，是自住還是投資。如果是在五環以內改善一套品相好一點，物業不錯，小區環境說得過去，面積也稍微大點的三居戶型，這種房子總體在今年應該是上行的，但和以前有一點不同，它未來暴漲的可能性也非常小，所以如果沒有找到合適的房子，其實也不需要太遺憾；退一步來講，還可以到五環外去買。今年房價的趨勢，五環以內好一些的小區其實價格總體還是在上漲的，但是五環外供應量其實很大，隨著近幾年周邊的洋房供給越來越大，我覺得在未來兩三年，這種郊區盤或者次郊區盤，價格也許不會降，但是選擇的面還是比較大的；如果不是特別著急的話，可以把選房的“戰線”適度拉長，過兩三年再去看，或許能夠碰到更合適的，從而達到實際改善的需求。

媒體人梁潘：

北京新盤豪宅化是趨勢

如果是自住需求的話，當然是越早買越劃算，對一線城市來說，隨著土地價值日益被推高，商品房被豪宅化和被高階化已經是必然的趨勢，新房的供應量也將越來越少，二手房即將成為交易的主場，但價格也將會水漲船高。在未來很長一段時間之內，人口紅利消失之前，一線城市房價仍將會以穩步上漲為主流。當然不排除中間偶然出現的波動中的價格低點，這會是購房者出手的最佳時間視窗。隨著高中低階三元格局形成帶來的市場日益成熟，可以預見的是，房地產投資的空間正在減小，不過，再度進入負利率時代以及大量財富階層的投資需求，決定了樓市投資現象並不會消失，這部分資金也將對市場成交起到推波助瀾的作用。整體來說，國內房地產市場正在從混沌的粗放期逐步向成熟期過渡。

今年的市場應該是一個比較好的購房視窗期。主要是政策層面帶來的機會。降準、降息利好市場，目前第五次的降息以后，比去年沒降息以前的利息節省了十幾萬；其次，相關政策的出臺對購房者來說也是一大利好訊息，股市大跌加之經濟下行壓力增大，各類利好政策相繼出臺，政府在貨幣政策方面非常寬鬆。另外，2015年全國有上百個城市放寬了公積金政策，其中包括信貸額度、降低貸款難度，已經有超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京上海（樓盤）等有超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國層面的公積金政策刺激逐漸對市場增加影響。

買房賣房那些事兒

房子是老百姓(603883,股吧)的最大宗消費，買房無小事。對於每一個有購房經歷的人來說，都有一籮筐的經驗可以借鑒，也有屬於他們自己津津樂道的趣事。在我們關注購房人群的同時，也不要忽略那些帶看房的售樓員，他們如何看購房這件事兒？他們心中忠誠度最高的客戶是什么樣的？

【賣方】

看風水選房需求各異

王女士(原世茂薩拉曼卡項目銷售員)

燕郊是一個很奇怪的地方，這里是北京的邊緣，卻也是北京的一部分。與通州一水之隔，河的那一邊是北漂一族們為之拼搏奮斗、拼命想要留下來的地方。而河的這一邊則是收容他們疲憊身體和靈魂的港灣。

我來自秦皇島（樓盤），從2010年大學畢業開始，我就在房地產銷售行業打拼。在北京四惠的一個小底商里，向來往路人推銷著遠在山東威海（樓盤）的一處海景房。一段時間之后，我來到燕郊，做二手房銷售。那個時候的燕郊市場，遠沒有后來那樣火爆，但是大批北漂人群在這里買房置業的趨勢已經形成。所以也就在這里一直干了下來，直到今年終於同朋友合伙，成立了自己的代理公司。

這些年來，因為賣房，也接觸過形形色色的客戶。有北漂小兩口選房選到最後散伙的；有媒體記者來暗訪，結果陰差陽錯成交的；也有一口氣買下10套的投資者。不過給我印象最深的是一個三月份在世茂薩拉曼卡做銷售時遇到的客戶，一位50多歲的溫州（樓盤）商人，現在在北京做煙草生意。同印象中攻城略地的溫州炒房者不同，這位溫州客戶手頭並沒有太多資金，但是對於房子的風水卻特別講究。

他的車是浙江車牌，所以每一次辦進京證的時候都會來售樓處找我聊天，這也許是我見過的忠誠度最高的一位客戶了。他告訴我，他來燕郊買房，主要還是為了投資：“之前做生意，這兩年運氣不好，賠了。現在只好從頭再來。”

不過，對於風水的執念讓他的選房之路非常不順利。風水先生在電話里告訴他，他和陽數比較搭，所以一定要選一個陽數的樓層。最後這位客戶放棄了采光、通風、朝向都更好的樓層，選擇了三層西邊一套。

如果單純從居住的角度來看，這樣的選擇無疑是不理智的。但購房者買房的原因和需求多種多樣，作為銷售人員，我們也只能盡力從購房者的角度來幫助他們選擇所需的房子。

剛入行就趕上利好

梁宇(河北張家口（樓盤）懷來某項目售樓員)

在做售樓員之前，我在張家口的一家滑雪場做滑雪教練。

那是幾個月的買賣，天一暖和起來，雪場就沒了生意。售樓就不一樣，值得長期經營。考慮到未來的職業穩定，我最終還是選擇了售樓員。

說起來也真是幸運，今年春節開始在這個樓盤成為一名售樓員后，京津冀協同發展和張家口成功申辦2022年冬奧會的利好接踵而至。在利好推動下，我所在樓盤銷售也是越來越旺。

尤其是冬奧會申辦成功后，每個周末售樓處都擠滿了從北京來的購房者。帶看、介紹、算錢款，一天下來嗓子都啞了。

最近一段時間來項目的投資客很多，最讓人記憶深刻的是一位中年客戶。當天上午這位客戶來項目考察，了解了項目情況和戶型之后，二話沒說就全款訂了兩套80多平方米的兩居室。后來和家人通電話后，又訂了一套。而且類似的客戶不在少數。

客戶選擇在懷來置業，主要是考慮現在懷來的房價低，一套兩居室總價50萬元。不少客戶都是看中未來的升級前景。這些房子買來也不是用來自住，估計連裝修都不裝修，直接等著升值轉手。

【買方】

購婚房迫在眉睫

李先生(銀行職員)

2007年我畢業后來到北京，那時的房價對於我當時的工資來說顯然是遙不可及的，但是和現在的工資一比較，便不算貴了。

我決定要買房是兩年前，那時候我的收入逐漸穩定了下來，社保也正好滿五年，一切條件都已經符合。

偶然一次聚會時，聽一位房地產的朋友說，2014年公司會有一批房源，到時候會爭取以低於市場價賣給我。於是我和未婚妻就放慢了看房的節奏，期待著8個月之后的房源。計劃趕不上變化，房源雖有，但即便是低於市場價格，每平米也要3.5萬左右。對於這個價格，我和未婚妻考慮再三還是決定放棄。

之后我們又申請了東壩的自住型商品房，雖然有幸被搖上，但由於本身並不是優先家庭，根本輪不到我們去選房。

去年年底的時候，我表弟告訴我，他的一位朋友想要置換大望路附近的學區房，因此打算賣掉萬象新天的房子作為資金周轉，80多平米310萬，最多能讓到305萬，但是就在我猶豫的時候，房子就出手了，當時很后悔沒有立即簽下。

就這樣又拖到了今年，我和未婚妻將在一年內完婚，但是買房子的事情始終沒有敲定。雙方的家長也很著急，每到周末的時候都去看房。

我們對房子的要求是小三居，如果沒有合適的兩居也可以。除此之外，交通最好有地鐵，但是不想去太偏遠的位置。當然還要考慮周圍的生活配套、教育資源等必備條件。

五月份的時候，我們在傳媒大學地鐵站附近看中了珠江的一套二手房，價格300萬左右，其他設定也比較符合我們的要求。一切都已經談好了，我們把現在租的房子也退了，但是臨近簽訂合同時，業主卻不想賣了。在一番商量后，鏈家決定再為我們尋找一家同樣大小同樣價格的房源。我們不得不再次租了半年的房子，等待合適的房源。

終於在七月份的時候，一套合適的房源出現了，雖然總價比之前的多了10萬元，但是朝向卻比之前的好。我們不希望事情再有變動，馬上與業主簽了協議。就這樣，在北京漂了8年的我們終於在這個地方有了屬於自己的家。

抄底價兩居換三居

姜先生(某公司行政人員)

我的祖籍是山東，在澳大利亞留學4年回國以后，北京的一家上市公司給了我一個不錯的offer，后來在北京結識了我太太，於是決定要在這里扎根了。2009年為了結婚，我買了東五環附近的房子，剛回國不久，積蓄也不算太多，買了80平米的兩居室，我父母都在老家，太太的父母住在南三環附近，平時就我們兩個人，兩居室足夠住了。

這一晃結婚也有六七年，是時候要個孩子了，我平時喜歡看看書、打打網游，有自己的獨立書房，現在問題來了，有了孩子之后，我的書房就要變成嬰兒房了。我平時看書打網游只能在客廳或者臥室了，沒有獨立的空間，這是個很頭疼的問題。

去年十一，長假回老家參觀了朋友的新房后引發了換房這個念頭，房間大不說，小區環境也很好，物業管理都很到位。想想現在的小區一梯四戶，等電梯要很久，天天為找停車位發愁，有時候小區外的公路堵車了，早上連小區門都出不去，遲到是必然的。我們從老家回來后就開始商量，改善一下現在的住宅條件。沒想到太太非常支援，於是我們一拍即合。從2014年底就開始看房了。

由於生活圈子都在東五環附近，所以把東邊作為重點選擇區域。我們除了學區房是選擇房子的因素之外，更關注的是：房子的戶型朝向、小區環境和位置、周圍的商圈配套設施等。

本來在崇文門那邊看上一套房子，每平米7萬左右，我們權衡了一下，同樣的價格，在二環只能買到兩居，而四環附近就可以考慮三居了。最終我和太太選擇了東四環附近的一套低密度住宅，小區綠化率很高，人車分流，不用為停車位發愁，交通方便，離商圈國貿距離很近，周圍配套都很成熟，生活便利。

房子總價700萬左右，我把現在的住房賣掉，太太把自己名下60平米左右的房子也賣掉，湊齊了500多萬元，其余的房款就貸款付，還貸壓力還能承受。

我覺得買這套房，還是很合適的。自從有了換房的念頭，我們從2014年10月開始就關注房價了，在今年利好樓市的政策出臺之前我買下了這套房子，剛好在房價的低谷期。無論是買房還是賣房，找一個專業的中介公司非常重要。在買這套新房的時候，朋友介紹了一家小的中介公司，雖然中介費很便宜，但中介工作人員的專業度很欠缺，許多流程都不熟悉，在買房賣房過戶審批手續這些環節上，費了很多心。早知道這么麻煩，我寧可多花些錢，買個省心。

2015年已過大半，樓市在持續寬鬆的政策下逐漸回暖。回望前三季度，樓市風云變幻，政策也是一波未平一波又起，“央媽”“任性”連續降息降準，不僅讓股市猶如過山車，樓市也深受影響。