長三角樓市呈價漲量跌態勢

近期，在全國樓市版圖中一直相當活躍的長三角房地產市場吹起「涼風」：市場出現「價漲量跌」態勢，政策層面釋放「從緊」信號。長三角樓市將如何演變？四季度會不會遭遇「有價無市」的尷尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

高歌猛進了半年多之後，長三角樓市近期有些「著涼」。根據易居中國的數據顯示，三季度上海新建商品住宅成交量為 509.8 萬平方米，比二季度下滑17.6% 。南京「網上房地產」公佈的官方數據顯示，9 月份南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了 6432套，較8 月份減少 18.3% ，比7月份下降28.7% 。

此外，長三角不少城市房價漲幅有所縮小。比如，根據國家統計局發佈的數據，9月南京住宅銷售均價比8月上漲了0.7% ，但漲幅縮小 0.4 個百分點；其中，新建住宅均價環比雖上漲0.8% ，但漲幅縮小 0.2 個百分點；二手房環比上漲0.4% ，但漲幅縮小 0.9個百分點。

在政策方面，長三角也出現疑似「收緊」的跡象。從 10月 10 日開始，南京市執行新政策，全面收緊住房公積金：個人還貸能力係數由0.45下調至 0.3；同時，對所購房屋建築面積為144 平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的 50% 。公積金新政策首先影響的是人均公積金貸款在 20 萬元以上的購房者，這約佔到市場總量的 50% 。

雖然漲幅有所縮小，但長三角地區城市的房價依然居高不下。根據國家統計局發佈的數據，9 月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價格的同比、環比均出現上漲。尤其是同比方面，滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為 2.3% 、 3.4% 、 4.9% 和4.9% ，均在70個城市中位列前茅。

而且，長三角的高房價沒有明顯的鬆動跡象。 戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏認為，通過快速的去化、回籠資金，目前開發商已沒有資金壓力，要做的就是在銷售量和房價之間實現平衡，而沒有調價的必要。一些開發商更是直言：即使接下來一棟房都不賣，撐一年都沒有問題。

供應量是判斷樓市走勢的另一個重要指標。記者整理易居中國提供的數據：6-9月杭州商品住宅供應量分別為40.55 萬、 23.04 萬、 28.91 萬和56.41 萬平方米；上海的供應量分別為127.24 萬、126.83 萬、145.32 萬和149.78萬平方米；南京在8月的供應量為創紀錄的 84.23萬平方米。可見，長三角各地的供應量大致呈逐漸增加的趨勢。根據各地新房源預告來看，預計第四季度不少城市商品住宅供應量也保持在相對充裕的水平。

易居中國的分析師薛建雄認為，四季度長三角的房價不太可能出現明顯下滑，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素，不排除出現「有價無市」的可能性。搜房網在國慶期間進行的一項調查顯示，有 67% 的人最關注的是房地產的「 價格走勢」 ；有 9% 的人選擇在「1個月內」買房，而多達 56% 的人購房時間將在「6個月及以上」。

「有價無市」對買賣雙方都是一種尷尬：一方面，購房者想買房但是無力承受高房價；另一方面，房子明明賣不動了，開發商卻不降價、甚至逆市漲價。如此一來，樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構，是依靠市場「 內力」 還是政策「外力」？一切還有待觀察。