綠城證大割肉過冬

上海證大被迫割肉減壓，綠城被迫斷臂求生，SOHO中國趁機低價介入上海外灘地王……這場2011年房地產市場的最后一起交易，引發了業界高度關注，同時也成為近期業內整合的一個縮影：一方面，資金饑渴、經營困難的房企不得不轉讓項目求生存；另一方面，資金充裕的企業正迎來收購最佳時機。“有人憂有人笑”，房地產市場的集中度也正悄然發生變化。

綠城斷臂求生

綠城中國2011年12月29日公告稱，將在此次股權出售中獲得10.4億元對價，所得款項凈額將用作集團一般營運資金。這將從一定程度上緩解綠城的資金之渴。

資料顯示，綠城目前現金流狀況堪憂，綜合現金流量為負值，可動用的銀行結余及現金近67.44億元，而一年內到期的銀行借款和其他借款高達135.14億元。2011年前11個月，綠城累計取得的銷售金額為307億元，年初銷售目標是550億元，經過兩次下調后，調至330億元。截至6月30日，綠城債務總額約364億元，凈資本負債率高達163.2%，較2010年底上升31.2個百分點。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價出售項目。

除了上海外灘地王10%股權，綠城將于近期轉讓的項目還包括無錫地塊、杭州蘭園以及綠城在海南和青島的多個項目，據綠城內部人士透露，綠城目前仍在與其他房企洽談項目轉讓事宜，預計還有約40億元的項目待售。

證大割肉減壓

除了綠城，類似斷臂求生、抽身過冬的房企并不在少數，此次交易的另一大主角——上海證大也同樣遭遇因“錢緊”不得不“割肉”的窘境。

上海證大曾在2010年年初通過招拍掛以92.2億元摘得外灘地塊，一度成為上海地王，但因該項目發展需要巨額資金，上海證大于2011年11月以95.7億元將該地塊的項目公司出售給海之門，而海之門當時由復星國際、上海證大、綠城及磐石分別間接持股50%、35%、10%和5%。

除了兩度出售上海地王股權，證大還在2011年10月通過上海房地產交易網出售位于浦東的大拇指廣場。機構研究報告稱，證大2011年可售物業大幅下降，而持有物業的資金成本讓其負債率高企，由2009年的70%上升至2010年的96%，截至2011年上半年，負債率已升至102%，為此，證大不得不通過出售股權來償債并改善負債水平。

SOHO中國趁機收購

有憂就有喜、有買才有賣，在一些開發商不得已賣子求生的同時，另一部分資金充裕的開發商則瞅準時機，在弱市下斬獲性價比高的土地和項目股權，為市場好轉準備充足的糧草。

SOHO中國2011年就一直積極擴展在上海核心區域的版圖，在失意北京CBD地塊后，終在上海斬獲新地。這筆收購是SOHO中國在上海的第10個（2011年第7個）、也是目前收購金額最大的項目。交易完成后，SOHO中國和復星國際各持50%股權。

盡管潘石屹多次強調在40億元收購總價之外未來還將陸續投入其他各項費用，但與近兩年前92.2億元的土地總價款相比，此次交易仍算是一筆極為劃算的“買賣”。“主要是因為出讓股權的兩家都需要錢，跟他們的資金狀況有關”，潘石屹稱。

短短兩年時間內“跑步”進入上海的SOHO中國，對上海核心區域物業的收購興趣從未降低，潘石屹表示，公司目前手頭有近200億元現金，未來還會抓緊投資，“目前可談的項目滿滿的”。

三大交易方，各得其所，但上海外灘地王另外50%權益持有者——復星國際卻非常不滿，稱其對出讓的股權擁有優先認購權，若該權益無法得到保障，公司將采取一切合適的法律手段維護權益。

龍頭房企市場份額提升

這場年末最后一宗收購案只是當前房地產行業整合的一個縮影，強者更強、大魚吃小魚現象頻頻增多的同時，市場集中度正在發生顯著變化。

據北京中原地產統計顯示，2011年1月-12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易（不包含關聯交易），涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業企業的產權交易多達253宗，約為去年全年同業并購宗數的兩倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。從股權轉讓比例來看，平均股權轉讓比例已高達54%，100%股權轉讓的占20%。

另外，非房地產主業企業剝離房地產業務也加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。2011年1月-12月上旬，非房地產主業企業涉及的房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元，平均股權轉讓比例為55%。

企業并購增加的同時，市場份額分配也明顯向品牌房企靠攏。統計數據顯示，2011年1月-11月北京十大房企共預售2.12萬套房源，占同期全市住宅供應總套數的34.3%，預售房源面積和金額分別為242.1萬平方米和629億元，分別占全市住宅預售量的30.7%和30.8%。此外，2011年前10月成交金額排名前60的房企中，前10名成交占比為42.8%，而2010年這一數據僅為37.7%。