金融街:十年磨一劍 商務地產龍頭臻于佳境

1993年國務院批復的《北京城市總體規劃》，提出在西二環阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，北京金融街應運而生。當時北京金融街建設集團接受政府委托，全面負責金融街區域的總體規劃、土地開發、房產開發和經營管理。2000年5月，金融街建設集團將旗下的金融街資產與重慶華亞現代紙業股份有限公司進行了整體資產置換，實現了借殼上市。上市后公司名稱變更為金融街控股股份有限公司，由此掀開了公司快速發展的華美篇章。

國資控股的藍籌地產企業 穩健進取的商務地產龍頭

伴隨公司2001年上市后融資渠道的通暢，公司加快了金融街區域的開發節奏，到2008年底整個金融街區域400萬平米建設大致成型，比原計劃提前近3年。同時，在政府各項優惠政策支持下，金融街區域內的招商工作取得突破性進展。截止目前，金融街區域已經聚集了1600余家機構，入駐各類企業總部和地區總部達到153家，包括以“一行三會”為代表的國家最高金融監管機構以及以工商銀行、建設銀行、中國銀行、北京銀行等為代表的銀行總部，還吸引了以中國人壽、中國人保、泰康人壽、中國再保險、銀河證券、華夏基金等為代表的非銀行總部，同時以花旗銀行、匯豐銀行、摩根大通、高盛公司、摩根士丹利、瑞銀證券、加拿大皇家銀行、蘇格蘭皇家銀行、亞洲開發銀行為代表的七十余家國際知名金融機構紛紛入駐北京金融街。截至2010年底，區域內金融資產規模已達50.4萬億元，占北京市的78%，占全國的52%。2010年習近平副主席調研金融街時指出金融街已成為北京市一張亮麗的經濟名片。

公司在致力于北京金融街區域的總體開發與經營管理的同時，依托自身資源和品牌優勢，2005年起加大對全國其他重點城市的投入，逐步形成了立足北京、面向全國重點城市的業務發展格局，公司2002年進入重慶、2005年投資天津和惠州，截至目前，公司擁有近40多個在施項目。在業務發展模式上，公司堅持“以商務地產為主導，適當持有優質物業，以快速銷售型項目為補充”的策略，通過開發商務、住宅項目及持有優質物業確保公司的可持續發展，如今公司以商務地產開發為核心兼物業持有的經營模式逐步形成。在自持物業方面，公司擁有3家五星級酒店、金融街購物中心、金樹街、金融街公寓、金融街中心以及津塔寫字樓等經營與出租項目，經營收入持續、穩步上升。

近五年來，公司總資產年均增幅達到50.1%，凈資產年均增幅達到57.2%；收入年均增幅達到33.9%，凈利潤年均增幅達到35.1%。截至2011年3月31日，公司總資產563億元，歸屬于上市公司股東的所有者權益176億元。

公司資產規模的迅速增長和經營業績的穩定提高使公司的影響力持續上升。金融街連續7年獲得中國房地產上市公司綜合實力TOP10、中國藍籌地產企業、中國房地產公司品牌價值TOP10等稱號，公司品牌價值及品牌形象不斷提升。

獨特的競爭優勢 周期性行業內的非周期性公司

目前，資本市場對房地產行業政策調控的普遍擔憂，導致了對房地產公司盈利預期的變化。我們認為，金融街獨特的競爭優勢和強大的盈利能力不會因為目前的行業政策調控而減弱，相反，未來幾年將是公司快速增長的黃金時期。金融街的獨特競爭優勢在于：

獨具特色的業務發展模式

在公司上市十一年的發展歷程中，公司的業務發展模式經歷了兩次大的轉型，由最初單純的土地開發向房地產開發轉變，再由房地產開發向“房地產開發+持有經營”轉變，逐步形成具有公司特色的可持續的發展模式。

我們認為房地產公司最佳商業模式的選擇應與城市化進程以及人口流動相結合。在城市化率30%-70%左右這一期間，人口涌向城市的速度最快、數量最多，此階段房價總體上漲得最快，是從事住宅開發的最佳時間。當城市化率達到70%后，人口對于新房的需求趨于停滯，只有持有經營商務地產才有可能獲得超額收益，而商務地產的成熟需要培育期。在城市化率50%-60%時房地產企業應開發并持有商務地產，目前我國城市化率將近50%，已經到了開發與持有城市核心商務地產的黃金時期。

金融街對地產行業發展趨勢有著深刻的理解，公司前瞻性的調整自身的發展定位并付諸于公司發展戰略與具體的經營之中。我們認為公司在未來激烈的市場競爭中已經占據了有利地形，將在未來商務地產的競爭中占據先機。

品牌優勢和專業的 區域綜合開發能力

公司在北京金融街的成功經驗，確立了其在商務地產領域的品牌和地位，也使得公司在業務拓展中，尤其是在重點二線城市，獲取優質商務地產項目的最佳案例和資質證明。

專業的區域開發與綜合經營，與單純的住宅開發有著本質區別，需要開發商具備很強的政府資源和市場資源的整合能力。通常，中心商務區往往占據城市的核心地段，資源十分稀缺，政府出于改善城市面貌與拉動地方經濟的考慮，更傾向于和擁有高端企業客戶資源的開發商合作。因此，金融街的區域綜合開發模式非常受各地方政府歡迎，從而使公司在北京金融街、天津和平區、重慶江北區等中心城區擁有大量優質的土地儲備。由于公司擁有良好的政府資源，金融街在區域規劃、開發以及項目運營等方面擁有巨大優勢，而這些優勢是其他開發商短期內不能復制的。

核心區域土地儲備豐富

目前公司的項目資源儲備達788萬平方米，其中商務地產的占比為70%以上，即使今后公司土地儲備不再增加，按目前的開發節奏也足夠保障未來4-5年的發展需求。另外，公司2010年底自持物業面積預計將達到70萬平方米，這些物業均集中在北京、天津、重慶的核心地段，資源優勢得天獨厚。

多年積累的客戶資源 是公司持續發展的保證

依靠北京金融街開發，公司逐漸積累了豐富的商務地產開發經驗和大量高端企業客戶。公司的客戶以國家最高金融決策和監管機構、國內外銀行、保險、證券、基金、電力公司、跨國企業全國總部以及區域總部為主，目前金融街區域入住機構和企業超過1600家，強大的聚集效應帶來了強大的消費能力，為公司后續開發和經營相應的配套物業如高檔酒店、商城、高檔服務式公寓、國際金融交易中心及會展中心、金融家俱樂部等設施提供了活躍的需求基礎。因此，我們認為大量的高端客戶資源是公司長期發展的保證。

管理層戰略執行能力強

金融街上市以來優良的業績已經證明了公司管理團隊具有很強的戰略執行能力。一方面，從歷史經營業績看，隨著公司地產開發業務收入的增長、銷售毛利率和銷售凈利率水平一直保持在較高水平（見下圖），而且公司銷售毛利率與銷售凈利率自上市以來始終超過行業整體水平，近兩年公司銷售凈利率大幅超過一線房地產企業。另一方面，從公司在北京金融街區域、天津、重慶、惠州等項目的土地獲取和開發進程來看，公司能夠不斷獲取優質土地資源并合理控制土地成本，公司已經形成較為成熟的開發管理模式，從而保證了公司戰略的貫徹執行。

模式復制蔚為可觀 商務地產前景廣闊

公司以“建筑城市精神，提升區域價值”為己任，致力于在城市的核心區域打造高品質和標志性建筑，提升區域價值。目前公司在天津和重慶已經成功的復制了北京金融街的商務地產模式，獲得了良好的社會聲譽,并成為公司新的盈利增長來源。公司建設的天津環球金融中心已是天津市的地標性建筑，吸引了大批國內外知名企業入駐；公司率先在重慶江北嘴投資建設的重慶金融中心，引領了該區域商務市場的發展。天津和重慶分別作為環渤海灣和長江上游的經濟中心，未來其金融業對商務地產需求巨大，公司作為完成金融業地標性建筑的開發商，必將在金融城以及中心商業區的后續建設中長期獲益。另外，公司在北京金融街擴張和通州金融后臺區建設中也面臨新的發展機遇，目前已在金融街拓展區域范圍內獲取中信城20萬平方米公建項目；公司在通州金融街開發的園中園項目是通州新城商務園的第一個啟動項目，相信公司未來將在這些區域獲得更多的土地儲備。

我們看好商務地產未來的發展前景，宏觀經濟的持續增長、第三產業的蓬勃發展以及城市化進程的快速推進為商務地產的發展創造了良好的外部發展環境；“十二五”規劃倡導轉變經濟增長方式，大力發展消費產業以及城市功能升級為商務地產帶來重大發展機遇；隨著城市化程度提高，城市土地資源的制約使得持有商務地產成為未來行業發展的大勢所趨。金融街以商務地產為主導、持有優質物業經營的業務模式與行業的發展趨勢相適宜，前瞻性的戰略布局，積累多年的商務地產開發經驗和品牌優勢將助力公司成為中國未來商務地產大發展的最大受益者之一，我們相信公司未來將在商務地產這條道路上走得更好，更長遠。