今日投資：下半年房地產復甦有望超出預期

2009年7月10日 10:58

今日投資7月10日研究指出，據今日投資在線分析師對券商研究所出的09年下半年投資策略進行統計發現，28家券商研究所總共建議超配22大行業，其中，近八成的券商研究所認為銀行業將成為09年表現最好的行業之一。其它最被看好的行業依次是房地產、證券、保險、醫藥、煤炭、食品飲料、零售、有色金屬、石油石化等。目前房地產市場的銷量處於歷史最好水平，高企的庫存壓力也得到一定的緩解，政策環境也遠遠優於07年，而且流動性充裕的現狀將持續，通脹預期強烈，眾多利好的因素成為券商研究所下半年看好房地產行業的原因所在。

今日投資在線分析師統計數據顯示，房地產行業近六個月以來的排名大幅攀升，目前已升至第4位，較一個月前上升9位，較六個月前飆升42位。房價的反彈、市場流動性的過剩以及股市財富的效應均是推升房地產排名飆升的主要原因。應該說，本輪地產市場反彈的力度超過了市場預期，雖然反彈的房價已成銷售的抑制因素之一，但由於信貸政策的放鬆，按揭成本大幅下降。在同等房價情況下，在當前利率及7折房貸優惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，國泰君安認為，貨幣不緊，房價難跌，地產股行情不斷。貨幣政策鬆緊程度將直接決定房價上漲速度和地產股收益空間。可能導致貨幣政策緊縮的是經濟復甦確立並走向景氣、通脹惡化和房價泡沫進入半理性半狂熱狀態。目前行業處於房價上漲的理性的第一階段，房價泡沫化過程將經歷半理性半狂熱、狂熱三個階段。

通過對當前最牛分析師研究的行業進行統計分析，前二十名中，研究房地產類股票的分析師也表現最優，有9名分析師上榜，較二周前增加3名。在08年底市場對房地產年報悲觀預期過度反應，導致地產股走勢疲軟之時，中信證券分析師王德勇、段海瑞等，在去年底12月23日共同發表的題為《房地產行業：降息一小步銷量一大步》的研究報告中，明確指出，寬鬆的貨幣政策已經給當時的房地產銷售帶來了一絲暖意，並建議提前逢低佈局。東方證券分析師薛和斌也在09年初發表的《09年度房地產行業投資策略》中指出，儘管房地產行業仍處於調整期，房價還面臨著較大的下調壓力，但是行業政策拐點已經出現。事實證明，在最牛分析師中排名居前的部分優秀的房地產業分析師以其前瞻性的專業眼光，提前預期了房地產業的回暖。

從市場表現看，最近一個月房地產板塊指數漲幅高出滬深300指數8個百分點。而最近六個月的房地產板塊指數的漲幅超出滬深300的漲幅接近一倍。房地產板塊顯著跑贏大盤主要原因是：(1)4月之前，行業跑贏大盤的動力主要來自於成交量的不斷超預期。全國主要城市，特別是一線城市成交量大幅反彈，深圳、北京等地成交量同比增速超過了100%，上海等地成交量同比增速也超過了50%。成交量大幅超預期使得房地產板塊在3月超額收益明顯。(2)4月之後，量的持續回升，導致部分區域價格逐步上漲，由此帶動板塊的繼續大幅上揚。根據統計數據顯示，自年初以來，包括深圳、北京、廣州等地銷售均價自年初以來回升約20%左右，08年價格下跌幅度較小的上海銷售均價回升幅度也超過10%。儘管上半年，部分城市房價已經有10%-20%的漲幅，多數分析師認為下半年房價仍有上漲空間。其中，申銀萬國仍然判斷全國主要一二線城市房價繼續回升的概率較大，且有望超越07年高點。上半年，自住需求的啟動和釋放，是房地產成交量大幅反彈的主要原因；而下半年，投資需求的逐步入市，將成為繼續推升房價的主要力量。

從市場估值來看，目前房地產的估值遠低於07年的水平。從市盈率角度看，目前房地產行業的平均市盈率為32.26倍(按2009年盈利預測計算，下同)，而07年房地產行業的平均市盈率達到85.5倍；從市淨率角度看，目前房地產行業的平均市淨率為4.3倍，而07年的平均市淨率為8.1倍。從房地產估值與A股市場估值的比較來看，先看市盈率溢價水平，現在房地產平均市盈率較A股平均估值的溢價僅為16%，而07年房地產行業較A股市場的市盈率平均溢價為69%，且有兩月溢價達到創記錄的100%。再看市淨率溢價水平，現在房地產平均市淨率較A股平均估值的溢價為28%，而07年房地產行業較A股市場的市淨率平均溢價為32%，且有兩月溢價達到創記錄的60%。通過對估值的分析來看，房地產業目前的估值遠低於07年的歷史最高水平。

從盈利增長來看，房價和銷量是影響房地產行業盈利的主要因素。國信證券表示，過去一年新開工不足，房地產供給偏緊，而房地產消費又非常亢奮，下半年房價將有較明顯的上漲。庫存正被迅速消化，按現在速度北京只夠6個月銷售，深圳4.7個月，上海不到2個月。按正常增長速度匡算，由於08年二季度新開工減少而導致今年下半年供給減少2.62億平米，而且新開工恢復至正常水平還至少需要一個季度，這將嚴重影響09下半年及10年房地產供給，給價格快速上漲埋下隱患。下半年房價仍將報復性上漲。另外，多數城市前5個月累計銷量已達08年全年水平的70%-90%，09年銷量超過08年已成定局。隨著樓市步入復甦，未來兩年，行業收入有望進入新一輪的增長。因此，09年地產股業績有望超預期，估值仍有較大提升空間房價上漲將大幅修復房企毛利率，使地產公司盈利大幅增長。預計明年主要地產公司業績將大大超過市場預期。

今日投資認為，近期一些發達國家的經濟數據出現好轉，經濟企穩復甦的跡象進一步顯現，與此同時，美國數量型寬鬆貨幣政策導致美元持續走弱。受主要經濟體經濟數據好轉和美元持續走弱雙重影響，通脹預期開始升溫。國際原油、有色金屬等大宗商品價格大幅上漲。在通脹環境下，房地產行業也將迎來向好機會。房地產具有投資型資產屬性，逐漸升溫的通脹預期以及寬信貸低利率營造的金融環境，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放將對沖剛性需求的下降，地產股尤其是地產儲備量大的品種有望迎來向好機會。實際上，5月份重點城市成交量除北京小幅回落外，其餘均繼續回升。從深圳實地調研的情況來看，去庫存化的節奏比市場預想要快，市場需求正由剛性需求為主，轉型成以投資需求為主，從一線城市的回暖逐步向二三線城市普遍回暖擴散。

東興證券認為應以三方面去尋找投資機會：一、在東部沿海和一線城市銷售項目多的公司中去尋找黑馬。現在市場的銷售價格已啟穩，加上土地購置開始活躍，市場在向好的方向發展。下半年房地產上市公司仍可作為投資的對象。主要投資於在東部沿海城市和一線城市有較多可銷售面積的公司，尤其可以關注受益於海西經濟的公司。建議重點關注建發股份、保利地產、廈門國貿、招商地產、濱江集團、金地集團和中華企業等。

二、擁有大量低成本土地的上市公司。東興證券認為房地產市場的恢復，一方面需要購房者在信心回暖後參與到購房之中；另一方面更需要房地產開發企業的信心回暖並參與到新建房屋之中。繼購房出現熱銷表示購房者信心在恢復後，5月份少數城市土地購置面積開始增長表示房地產開發企業的信心在恢復，而且房地產開發企業信心的恢復將促進新項目的開發。隨著土地市場的活躍，進行土地一級開發和擁有大量低成本土地資源企業的收益將會得到較好增長，這些上市公司主要有中天城投、雲南城投和北京城建等。

三、擁有穩定出租業務的上市公司。商業地產和工業地產擁有大量可出租的商業寫字樓和工業廠房或者研發樓等，這些房地產資產仍具有較好的有效使用性和穩定租金收入。下半年仍建議選擇商業和工業園區類公司作為投資主要品種。從2009年一季度的房地產上市公司財務數據上看，園區類公司的每股收益與房地產上市公司平均水平持平，一季度每股收益均為0.03元/股。但淨利潤的同比率遠好於房地產上市公司平均水平。園區開發類的淨利潤為3.37億元，同比2008年的3.01億元增長了11.90%；而房地產上市公司的總淨利潤為42.58億元，同比2008年的54.12億元減少了20.38%。東興證券認為主業於商業開發和工業園區開發的上市公司價值將顯現，投資相對來說具有較好的抗風險性。下半年首選商業地產和工業園區地產中的強勢企業以求安全，這類公司的代表如金融街、中國國貿和張江高科等。

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