業主大會“變”法人引熱議 自治難題可否迎刃解

業主大會沒有法人資格意味著什么？法律界人士指出，很直接的一點就在于，當涉及小區的公共利益被侵害的時候，業主大會也好，被授權的業主委員會也好，幾乎沒有起訴開發商或者物管公司的訴訟資格。

業內人士稱，物權法和《物業管理條例》并未明確規定業主大會作為一個組織是否具有民事主體資格，但也并未阻卻業主大會具有民事主體資格的可能。然而，在實踐中，各地均未留出業主大會進行法人登記的渠道。關鍵的爭議點在于，成為“法人”的必要條件是有必要的財產或經費，能夠獨立承擔民事責任。可業主大會有這種能力嗎？有業內人士直言：“如果業主大會和物業公司打官司，業主輸了，業主大會拿什么賠？”

持不同觀點的人認為，業主大會完全可以有財產，如小區的廣告收入。實際上，業主大會可以擁有的財產，正是目前開發商或物業公司可能正在侵害的業主共同擁有的物業收益———小區停車場、游泳池、配套公用設施等等。

因此，有學者撰文指出，實際上業主大會的民事主體資格是否確立應取決于全體業主的自主選擇，就如同他們可以選擇成立業主大會，也可以選擇不成立一樣。就在北京立法突破業主大會法人地位的消息傳出時，深圳的業主代表之間也開始了一場爭取小區自治的討論。

上個月，深圳市政府法制辦就2010年政府立法計劃征集立法建議。在意見征集截止前一天，有業主將一份名為《深圳市業主自治條例》的立法建議提交到了法制辦。隨后，有深圳20多家小區業主代表在這份自治條例上簽名表示支持。

在這份自治條例中，擬規范的主要內容就包括賦予業主大會，或者是“業主自治管理委員會”獨立的民事主體資格，繼而由小區自治管理委員會收取物管費，直接聘請物管職業經理人主理小區日常物管事務，與保潔、電梯、消防設備等專業公司簽訂合同，同時定期公布收支賬目，接受業主直接監督。

目前在南京、無錫、東莞等地，也有業主繞開物業公司自己管理小區的案例，其中有些小區運行得還相當不錯。不僅業主所繳納的物業費大為降低，小區的物業管理質量也有所提高。

但對于業主大會可以申請進行法人登記這一突破性規定，一些業內人士并不樂觀，“還要有一系列的規章制度保障業主大會(業主委員會)的運作，否則單純是法人，解決不了深層次的問題，只能是‘看上去很美’”。

還有律師認為，確認業主大會的法人地位當然非常必要，但對目前的現實而言，組織不了業主大會、成立不了業主委員會才是有關方面需要解決的當務之急。業主大會法人化之后，業主想要真正維護自己的權利，還有很長的路要走。

編者按

在各種住宅小區不斷增長的當下，業主、業主大會、業委會和物業等名詞也成為眾多爭議案例中的“高頻關鍵詞”。和這些高頻詞相關的問題不僅關乎每一名普通市民的生活，同時也是政府主管部門研究的新課題。在這樣的背景下，正在公開征求民意的《北京市物業管理辦法(草案)》理所當然地成為了社會熱點，其中突破性的規定———“業主大會可以試行法人登記”，更是激起了千層浪。業內人士解讀說，試行法人登記給業主大會帶來的不僅僅是一個法律地位，它還可以以這個身份作為委托人直接解聘或者聘用物業公司，進行共有財產的登記，如公共車庫、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財產依物權法規定本應屬于業主共同所有，但在此之前因為業主大會沒有法人資格，所以往往被一些開發商和物業公司所利用，成為其“搖錢樹”。

業主大會最重要的意義是自治，北京此番立法突破可否為小區業主自治掃清障礙？本報記者的實地調查采訪說明，這一“看上去很美”的規定落到實際操作中，依然面臨許多待解的難題。