地產股有望迎來修復性行情

重點城市成交量持續小幅攀升。首先關注銷售市場：成交量小幅上升，新增房源去化率不高。上周北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、南京、福州、東莞、濟南、廈門、蘇州等14個重點城市成交量環比增5.5%，同比增57.7%。其中一線城市環比增11.3%，同比增55.6%；二線城市環比增2.6%，同比增58.9%。二手房方面：我們跟蹤的5個城市（北京、深圳、天津、成都、杭州）二手房成交量整體環比降7.4%，同比降16.2%。

北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、蘇州7個城市新房整體庫存環比增1.3%，去化周期為35周，仍處高位。（因重慶統計范圍擴大，同前期數據不具可比性，故剔除重慶，從原來的8個城市減為7城市）。7個城市新增房源去化率70%，去化率處相對低位。受龍崗區中海康城花園、萬科清林徑等樓盤降價促銷，深圳均價創2009年下半年以來新低。深圳均價環比跌33.7%，上海均價環比漲13.3%；天津環比跌2.9%。目前多數城市均價仍處于滯漲階段，未見趨勢性下跌。

土地市場方面：1-5月出讓金、成交面積累計同比降三成，推地創近期新高，但成交量低位徘徊。上周24個重點城市共推出住宅用地建筑面積900.8萬平方米，環比增389%，同比增109%；成交住宅用地建筑面積203萬平方米，環比降24.1%，同比降45.7%。樓面地價1657元/平方米，溢價率32.5%。上周沈陽流拍4宗地塊。

5月24個城市土地出讓金同比降36.5%，成交面積同比降34.6%；1-5月土地出讓金累計同比降幅32.2%，成交建筑面積累計同比降30.9%。

六角度看地產股價值優勢已經非常明顯。市盈率（PE）處底部；市凈率（PB）處底部；相對PE、PB處底部；從絕對估值法(DCF)角度，萬科股價隱含2011年售價降23%，之后10年不漲價；從產業資本角度看，“招保萬金”股價背后反映的拿地成本已經低于公司2008年-2011年間獲取土地的實際樓面地價，其中，萬科低13%、保利低16%、金地低10%、招商低5%；主流地產股凈資產估值（NAV）平均折價26%。

地產股已反映市場對樓市非常悲觀的預期，現存在修正可能性，看好未來地產股表現。推薦招保萬金、金融街、榮盛發展、首開股份、中南建設、蘇寧環球等。此外市場或現催化劑：6-7月大量新盤將低價上市，我們預計將呈現量升價跌局面。