方興地產建議發行優先票據

本公司擬進行建議票據發行，并將於二零一一年四月四日起向香港、新加坡、倫敦及美國的機構投資者展開連串路演。票據將由發行人（本公司的全資附屬公司）發行，并由本公司根據契約項下的擔保作出擔保。有關是次建議票據發行，本公司將向若干機構投資者提供本集團近期的企業及財務資料，包括風險因素、本集團業務及本集團所進行的項目的描述、財務狀況及經營業績的管理層討論及分析、近期發展、關連方交易及債務資料，該等資料之前并未有公開（除先前於本公司之公告及報告所披露者外，包括本公司於二零一一年三月三十日刊發的年報所載本公司截至二零一零年十二月三十一日止年度的財務業績及其他公司資料）。該等近期資料的節錄隨附於本公告內，并大約於向機構投資者發放有關資料的同時在本公司網頁www.franshion.com可供查閱。節錄所載的節選資料乃於本公告之中英文版本中分別以中文及英文刊載，以確保本公司全體股東及投資者均能理解該等資料。

建議票據發行的完成取決於市況及投資者的興趣。匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村為建議票據發行的聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。本公司目前擬將票據所得款項用作營運資金、尚未償還債項再融資、資本開支及其他一般公司用途。本公司或會因應市場條件及情況變動調整其收購及發展計劃，并因此可能會重新調配建議票據發行所得款項的用途。

本公司已經收到新加坡證交所原則上同意票據於新加坡證交所上市的確認。票據獲準於新加坡證交所上市并不視為本公司或票據的價值指標。本公司將不會尋求票據在香港上市。

由於截至本公告日期并未訂立有關建議票據發行的具約束力協議，建議票據發行可能會或可能不會落實。投資者及本公司股東於買賣本公司證券時務請審慎行事。倘簽訂購買協議，本公司將就建議票據發行另行刊發公告。

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建議票據發行

介紹

本公司擬進行建議票據發行，并將於二零一一年四月四日起向香港、新加坡、倫敦及美國的機構投資者展開連串路演。票據將由發行人（本公司的全資附屬公司）發行，并由本公司根據契約項下的擔保作出擔保。有關是次建議票據發行，本公司將向若干機構投資者提供本集團近期的企業及財務資料，包括風險因素、本集團業務及本集團所進行的項目的描述、財務狀況及經營業績的管理層討論及分析、近期發展、關連方交易及債務資料，該等資料之前并未公開（除先前於本公司之公告及報告所披露者外，包括本公司於二零一一年三月三十日刊發的年報所載本公司截至二零一零年十二月三十一日止年度的財務業績及其他公司資料）。該等近期資料的節錄隨附於本公告內，并大約於向機構投資者發放有關資料的同時在本公司網頁www.franshion.com可供查閱。

建議票據發行的完成取決於市況及投資者的興趣。匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村為建議票據發行的聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。除按票據條款提前贖回或購回者外，票據（如發行）將於到期日償還。於本公告日期，建議票據發行的金額、條款及條件尚待厘定。在落實票據條款後，匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行、野村及本公司將訂立購買協議，據此，匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村將為票據的初始購買者。倘簽訂購買協議，本公司將就建議票據發行另行刊發公告。

建議票據發行將僅(i)於美國境內根據第144A條證券法有關登記規定的豁免向合資格機構買家發售，及(ii)於美國境外遵照證券法S規例發售。票據概不會向香港公眾人士發售，亦不會向本公司任何關連人士配售。

建議票據發行的理由

本公司目前擬將票據所得款項用作營運資金、尚未償還債項再融資、資本開支及其他一般公司用途。本公司或會因應市場條件及情況變動調整其收購及發展計劃，并因此可能會重新調配建議票據發行所得款項的用途。

上市

本公司已經收到新加坡證交所原則上同意票據於新加坡證交所上市的確認。票據獲準於新加坡證交所上市并不視為本公司或票據的價值指標。本公司將不會尋求票據在香港上市。

一般資料

由於截至本公告日期并未訂立有關建議票據發行的具約束力協議，建議票據發行可能會或可能不會落實。投資者及本公司股東於買賣本公司證券時務請審慎行事。倘簽訂購買協議，本公司將就建議票據發行另行刊發公告。

其他資料

節錄所載的節選資料乃於本公告之中英文版本中分別以中文及英文刊載，以確保本公司全體股東及投資者均能理解該等資料。

銷售成本

銷售成本包括本集團直接產生與物業發展業務及物業租賃及酒店經營以及其他業務有關的成本。銷售成本包括於建造期間的有關建筑成本、與收購土地使用權有關的成本、有關借貸的資本化利息及其他業務成本，如下：

. 建筑成本。指設計及建造一項物業項目的成本，主要包括支付予承建商的費用（包括負責土木工程建造、景觀美化、設備安裝及內部裝修的承建商）、以及基礎設施建筑成本及設計成本。我們的有關建筑成本受諸多因素影響，如建筑材料價格、物業地點及類別、物料選擇及配套設施投資。

. 土地使用權成本。指有關購買占用、使用及發展土地權利的成本，包括土地出讓金、拆遷及安置費及其他與土地有關的稅項及政府附加費。該等成本受諸多因素之影響，包括物業地點、市場情況、該項目的地積比率、經批準的土地用途、我們的收購方法及中國法規的變動。

. 資本化利息。本集團將借貸成本的一部分進行資本化，惟該等成本乃由建造一特定項目直接產生。一般而言，我們將項目開發伊始直至實際完成其建造的融資成本進行資本化。某一具體項目的建筑工程并不直接應占的成本於我們的綜合收益表中記作融資成本，因此，我們借貸成本資本化的金額及時機的不時波動將對我們的融資成本產生影響。

. 其他成本。本集團所產生的其他成本主要包括與物業租賃及酒店經營業務有關的雇員薪酬及福利、公用事業成本、專營權費及與酒店經營業務有關的食物及飲品成本，以及樓宇裝修活動所產生的成本。

下表顯示所示日期有關我們銷售成本的若干資料：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 截至十二月三十一日止年度
　　　　　　　　　　　　　　　　二零零八年　　　　　　　 二零零九年　　　　　　　二零一零年
　　　　　　　　　　 （千港元）　　　(%)　　 （千港元）　　　(%)　　　（千港元）　　　(%)
開發成本：　　　　
建筑成本　　　　　　　　 399,571　　 23.3　　 1,288,426　　 42.6　　 1,071,396　　 35.2
土地使用權成本　　　　　 229,393　　 13.4　　　 551,671　　 18.3　　　 459,407　　 15.1
資本化利息　　　　　　　　56,085　　　3.3　　　　57,511　　　1.9　　　　45,591　　　1.5
　　　　　　　　　　　685,049　　 40.0　　 1,897,608　　 62.8　　 1,576,394　　 51.8
其他成本　　　　　　　 1,030,467　　 60.0　　 1,124,081　　 37.2　　 1,468,685　　 48.2
總額　　　　　　　　　 1,715,516　　100.0　　 3,021,689　　100.0　　 3,045,079　　100.0


我們的銷售成本組成在任何特定期間或因落成及出售物業的類型及地點而有所變動。我們厘定某特定期間所售建筑面積占可供出售總建筑面積的比率，并將其應用於總成本，確認期內物業的銷售成本。酒店經營及物業管理的銷售成本在成本產生時確認。

行政開支

截至二零一零年十二月三十一日止年度的行政開支為640,700,000港元，較二零零九年的552,500,000港元增長16%，乃主要由於本公司業務增長，導致員工人數增加及一般辦公及差旅費用由二零零九年的80,000,000港元增加至二零一零年的111,200,000港元，進而導致人工成本由二零零九年的181,300,000港元增加至二零一零年的226,000,000港元。行政開支占我們總收入的10%，而二零零九年為9%。

經營活動所得╱ 所耗現金凈額

二零一零年，本集團的經營活動所得現金流量凈額為927,800,000港元，乃主要來自物業發展（主要包括銷售上海港國際客運中心項目所得款項約1,555,000,000港元）、酒店運營及物業租賃所得現金流量，部份為支付建筑成本所沖抵。

二零零九年，本集團的經營活動所耗現金流量凈額為3,829,600,000港元，乃主要由與物業發展有關的土地出讓金付款所導致，尤其是我們為購買北京廣渠金茂府項目的土地而支付4,600,000,000港元。

二零零八年，本集團的經營活動所耗現金流量凈額為212,900,000港元，乃主要由支付建筑成本所導致，部份因收到北京凱晨世貿中心東座銷售樓款約718,700,000港元及物業租賃收入及酒店運營收入所抵銷。

借貸

截至二零一一年二月二十八日，本集團的流動計息及其他銀行借貸總額增加約800,000,000港元，乃由於本集團提取現有貸款額所導致。

截至二零一一年二月二十八日，本集團的非流動借貸增加約600,000,000港元，乃由於本集團提取現有貸款額所導致。

釋義

於本公告內，除文義另有所指外，下列詞語具有以下涵義：

「董事會」指董事會

「本公司」指方興地產（中國）有限公司，一間根據香港法例注冊成立的有限公司，其股份於聯交所上市

「關連人士」指具有上市規則所賦予的涵義

「德意志銀行」指德意志銀行新加坡分行，為有關建議票據發行的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人之一

「董事」指本公司董事

「本集團」指本公司及其附屬公司

「香港」指中華人民共和國香港特別行政區

「匯豐銀行」指香港上海匯豐銀行有限公司，為有關建議票據發行的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人之一

「契約」指由（其中包括）本公司及發行人訂立的契約，據此，（其中包括）本公司將就建議票據發行作出擔保

「發行人」指方興發展有限公司，一間於英屬處女群島注冊成立的有限公司，為本公司的全資附屬公司

「上市規則」指香港聯合交易所有限公司證券上市規則

「野村」指Nomura International plc，為有關建議票據發行的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人之一

「票據」指將由發行人發行，并由本公司擔保的優先票據

「中國」指中華人民共和國

「建議票據發行」指發行人建議發行票據

「購買協議」指由發行人、本公司、匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村就建議票據發行擬訂立的協議

「蘇格蘭皇家銀行」指蘇格蘭皇家銀行有限公司，為有關建議票據發行的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人之一

「證券法」指經修訂的一九三三年美國證券法

「新加坡證交所」指新加坡證券交易所有限公司

「聯交所」指香港聯合交易所有限公司

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