海印股份租購并舉謀商業擴張今年至少新增五商業項目

2011年12月底，廣州番禺區化龍鎮國際商品展貿城舉行一期開工儀式。展貿城占地面積3500畝，在一個月之前，海印股份（000861）成為這塊商業用地未來27年的主人，不管是商業運營面積，還是租賃土地涉及的金額，海印股份都上演了“蛇吞象”式的擴張。開工儀式結束后，海印股份董事長邵建明對證券時報記者談起了海印股份的發展之路以及他的商業故事。

商業項目

“做一個、旺一個”

海印股份的商業運營模式在國內上市公司中極為少見，公司通過長期租賃或并購有價值提升空間的商業物業，重新進行商業定位和工程改造后，再對外租賃并逐年合理穩定提租，簡單總結就是：租入——規劃建設——租出——盈利。

租入與租出間的價格差便是海印股份的主要商業利潤來源，這種價格差幅度之大超出一般人的預期，甚至連業內人士也覺得意外。

2008年國際金融危機期間，海印股份接手了運營不佳的廣州中華廣場項目。該項目總營業面積5.82萬平方米，公司租入的平均價格為每月每平方米約190元，經過幾個月的改造、商業重新定位和招商，海印租出中華廣場的均價在每月每平方米250元以上。

2011年，海印股份租入位于珠江新城的花城匯商業項目。該項目面積2.33萬平方米，租入價格為每月每平方米155元，經過重新商業定位和改造后，海印預計租出的單價將提升到每月每平方米300元。

類似的項目還有流行前線、海印東川名店運動城、黃埔潮流名店等商業城，這種商業模式的基本特點是輕資產運營，公司只需要投入少量的租金支出即可運作較大規模的商業項目，凈資產回報率比較高，且風險可控制在一定范圍內。

但這種模式也容易讓投資者產生困惑：海印股份的核心競爭力到底是什么？是公司出色的商業能力嗎？這種軟實力能否轉化為長期有效、實實在在的獨特競爭力，驅動公司持續擴張成長？

對此，邵建明認為，海印的商業策劃能力雖然不能像專利技術或者高科技產品那樣固化體現，但這種內在的能力同樣能使公司在商業同行中脫穎而出，創造出更高的附加值，而且，這種商業能力可以沉淀在海印的人才團隊中。海印的團隊歷經十多年商業競爭洗禮，實踐也證明了這個團隊的能力。

海印在廣州所做的商業項目幾乎是“做一個、旺一個”，即便是原來很不被看好的項目，也能在海印的運作下煥發生機。正因為其良好的商業表現，海印的商業品牌在廣東也越來越受到認同。

2011年，海印股份在廣東肇慶和廣州番禺區先后拿下了兩塊大面積商業用地，價格相當低廉。邵建明表示，一個重要原因就是地方政府看中海印出色的商業項目運營能力，認為海印可以有效帶動人流、物流和商流。

租購并舉加速擴張

海印股份目前投入運營的商業面積約為30萬平方米，其中六七成是輕資產的承租物業。公司已經預告2011年業績同比增長約50%，對于2012年及未來的業績增長，由于公司租金價格差相對穩定，因此運營面積將成為影響公司業績增長的主要因素。

邵建明給記者算了一筆賬，2011年海印股份連番出擊，拿下多個項目，2012年公司將至少新增五個項目，包括番禺又一城二期、花城匯、桂閑城、肇慶又一城、廣州國際展貿城。其中前三個項目都將在2012年初投入運營，運營面積將有相當幅度的提升，因此海印股份的商業主業利潤仍將保持較好的增長勢頭。

廣州國際展貿城項目將成為海印股份跳躍式發展的至關重要一步。該項目位于廣州番禺區化龍鎮，總占地面積3500畝，建筑面積約為400萬平方米，建成后其規模約為深圳華南城的2倍，約為義烏小商品市場的1.5倍。展貿城項目將為海印股份未來幾年的外延式擴張打下基礎，憑此項目，海印股份有望躍升為國內最大的商業物業專業運營企業之一。

展貿城土地租賃期長達27年，邵建明對取得展貿城的價格相當滿意。以展貿城第一期項目500畝為例，公司支付的土地租金僅為每月每平方米3.6元，整個土地租賃成本可以忽略不計。而展貿城是廣州市“十二五”重點現代商貿流通業項目，廣州大商貿流通產業轉移到展貿城的時機正在成熟。邵建明表示，展貿城項目將采取自主建設和合作建設等多種方式，加速進度并降低現金流壓力。

在此之前，海印股份以1.19億元取得了肇慶又一城商業項目用地。展貿城和肇慶又一城兩個項目標志著海印股份由輕資產模式轉向了輕重資產并舉模式。邵建明認為，雖然增加了重資產物業的比重，但由于價格優勢和珠三角商業圈的外擴，公司有信心延續項目“做一個、旺一個”的業績。

據記者了解，海印股份在內部提出的新戰略是立足廣州，走出華南，面向全國。海印在扎根廣州十多年后才進入珠三角，此番不到兩年又要布局全國，擴張如此迅猛，公司的管理人才能否跟上擴張的速度，或將成為海印股份發展的最大不確定性。

高嶺土向新材料突破

高嶺土是海印股份另一主要業務。該產品是一種由多種礦物組成的鋁硅酸鹽混合物，主要用于造紙涂料填料以及陶瓷、鉆瓦和耐火材料的原料，國內主要分布于廣東、廣西及福建等地，目前高嶺土應用范圍較為有限，尚屬于相對低端低價格的原料。

海印股份在借殼原茂化永業后，擁有廣東茂名高嶺土儲量1500萬噸。在按兵不動幾年后，海印開始在兩個維度上做大做強高嶺土業務，一方面加大高嶺土資源收購，提高資源占有量；另一方面加大了高嶺土的應用研究，力求在高嶺土的新材料高科技領域取得突破。

2010年，海印股份收購了加拿大kalamazon礦業公司部分股權，通過該公司間接擁有巴西高嶺土儲量1億噸；2009年和2011年海印股份又收購了廣西北海多個項目，目前海印股份的高嶺土總儲量已達到1.8億噸（不含巴西儲量），儲量位居亞洲第一、世界第三。

海印股份高嶺土業務利潤占比約為20%。隨著儲量增加，公司高嶺土年產能也在提升，廣東茂名礦區現在的年產能為30萬噸；北海礦區年產能規劃為100萬噸，目前北海礦區的實際年產能為30萬噸，剩余的產能將在2012年和2013年逐步釋放。

邵建明希望在高嶺土領域重演商業奇跡。

他表示，海印正加大研究力度以突破高嶺土的新領域應用，公司與武漢理工大學合作成立了海印研究院，北海高嶺土項目也已入圍廣西省重大科技攻關的混凝土添加劑、橡膠添加劑等項目，公司對技術突破充滿信心，高嶺土身價有望很快出現數倍的增長。