新視野|中國樓市危險的「動物精神」

壹

泡沫破滅前，人們會找上百個理由為房價上漲辯護，但泡沫破滅後，只有一個理由就可以解釋：是泡沫早晚會破滅。無論是經濟史上有名的郁金香泡沫、密西西比泡沫和南海泡沫，還是2007年美國房地產泡沫的崩裂，莫不如此。

美聯儲前主席格林斯潘在反省次貸危機時承認，沒有任何一個經濟模型事先預測到了這場危機的發生。在尋找次貸危機的根源時，他屢次提到「動物精神」，並承認其忽視了人性中的「動物精神」。

「動物精神」最早由經濟學家凱恩斯提出。凱恩斯認為，多數經濟行為源自理性的經濟動機，但也有許多經濟行為受「動物精神」支配，而這些「動物精神」是經濟發生波動的主要原因。

早已形成賺快錢的賭博思維的中國人，在此輪樓市大漲中將「動物精神」和好賭的天性發揮得淋漓盡致。民眾參與首付貸、眾籌炒房、借錢炒房，開發商則在不惜成本地制造出一個又一個天價地王。

貳

在中國的大城市，房子顯然已脫離了其居住屬性，變成一種名副其實的期貨品種。為了有資格搶到這種稀缺的「期貨」，上海（樓盤）市民甚至上演了排長隊離婚的大戲。

當泡沫已膨脹得像皮球，沒有人會再視而不見。連往年樓市上漲時從未承認房地產市場有泡沫的管理層，也不得不公開警示風險。7月底，中央政治局會議罕見提出「抑制資產泡沫」，幾乎所有人都心知肚明，資產泡沫主要指的是樓市泡沫。

今年一線和部分二線熱點城市房價飆漲，明顯和剛性需求關系不大，而是貨幣放水及房貸爆炸的結果。在房地產營造的「虛假繁榮」氛圍中，投資投機風潮蔓延，加劇了實體經濟空心化的趨勢。當炒房的收益遠遠超過做實業時，似乎只有傻瓜才去賺那些辛苦錢。

叄

羅伯特·希勒在《非理性繁榮》中提到：「很多人似乎有一種強烈的直覺，無論什麼地方的房價都只漲不跌。如果要他們拿出證據來，他們通常會說，因為土地只有一點，房地產的價格一定會持續上漲。」

當年日本人就是這麼認為的。由於相信房價只漲不跌的神話，1980年代末，日本有銀行甚至允許購房者簽訂100年的抵押貸款合同。房地產泡沫破裂前，日本的土地被熱炒，地價飛漲，1990年該國土地總市值竟然達到美國土地總市值的五倍。即便如此，很多人仍堅信地價會繼續漲。結果大家都知道了，日本資產泡沫破裂後，地價暴跌了60%，經濟由此陷入「失去的20年」。

如果說幾年前中國與日本80年代末的樓市泡沫相比仍存在較大差別，那麼，現在則越長越像了。隨着個人不斷加槓杆購房，中國的房貸/GDP迅速上升，2012年這一比例尚不到15%，但今年底或將超過25%，接近日本地產泡沫巔峰時的水平。

有機構今年3月估算，北京（樓盤）、上海、深圳（樓盤）三個城市的房產總值，可以買下半個美國。考慮到3月至今，上述城市房價又積累了相當的漲幅，買下整個美國已經不是一個夢。

肆

泡沫具有的一個典型特征是，在破裂前泡沫長期存在，且越來越膨脹。長期不破的泡沫使得人們逐漸麻木，相信「這次不一樣」，舊的價值規律已經不起作用。泡沫晚期，人人都幻想賺盡最後一個銅板，然後在泡沫崩裂的前夕全身而退，但人性的貪婪卻注定很多人根本逃不掉。最近的一個例子是，去年中國股市站上5100點高位時，成功逃頂的人很少，多數人都被隨後的暴跌深套。

不可否認，這場豪賭最初是政策驅動的。從去年下半年到今年上半年，政府頻頻在貨幣、信貸、財稅等方面出台利好政策，明顯想將民眾往房地產市場里趕。當然，政府的本意是將人往三四線城市的售樓處趕，好消化那些地方巨大的庫存，但事與願違，購房者涌向一線和熱點二線城市，將那里的新房一掃而空。

這種扭曲變形的去庫存，使得原本就分化的市場更加兩極分化。三四線城市的樓市庫存沒消化多少，深圳、上海等地的樓市卻演繹了新一輪瘋狂。

如今，政府不得不在去庫存和抑制泡沫之間艱難地走鋼絲。一線城市房地產市場的加速趕頂，令未來的政策空間越來越小，風險卻越來越大。

這一次，即將決堤的河水，是否會靜靜地流回原來的河道？

(作者為旅居加拿大資深地產媒體人)