中國樓市連續「漲停」 短期內很難降溫

安邦咨詢授權和訊網智庫發布

盡管7月份中央表示要遏制資產泡沫，並被認為主要針對樓市調控，但進入8月國內一二線及熱點城市再次呈現樓市瘋狂狀況，上海、北京、天津、深圳、武漢、廣州、廈門等地出現多個地王。上海在10天內連出3塊「地王」，而珠海、廈門一天拍出7塊地王，其中珠海一塊土地更以高出底價545%成交。在廣州，一塊位於黃埔長嶺居的土地最終由以36.79億元賣出，刷新了黃埔地王紀錄。受調控樓市傳聞的影響，上海樓市連續瘋狂數日，截至8月29日的5天內房產成交6075套。當地還掀起了「離婚潮」，各民政局門口排起離婚長隊，甚至限號離婚。8月當月，廈門、合肥、南京、蘇州等熱門城市已先後出台了「限字訣」的調控政策，而在8月31日，廈門市國土資源與房產管理局又發布最新公告，稱自9月5日起執行住房限購政策，對三種類型居民家庭暫停銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房。同日，武漢也宣布將於9月1日起實行限貸政策。

在安邦智庫（ANBOUND）研究團隊看來，盡管一些地方表示要出台新的調控政策，官媒也紛紛發文警告樓市過熱蘊含極大風險，但受多種因素影響，這些已經或將要出台的調控新規僅能起到防止房價過快上升的作用，對化解去庫存難題也作用有限，國內樓市短期內恐怕很難「降溫」。

首先，在貨幣嚴重超發、資本過剩和經濟不景氣的背景下，大多數國內居民用來為資產保值的手段極其有限，因此對他們來說不動產就成為安置資金的第一選擇。此前政府鼓勵居民加槓杆購房，也進一步推高了居民投資樓市的熱情。而對於很多以前搞實業的企業來說，實體經濟做的越多賠的越多，反倒是炒房有賺錢的可能。對於這兩類人群來說，除非樓市出現大幅下跌，否則他們將資金投入不動產的沖動很難遏制。

其次，對於銀行來說，居民樓市按揭是為數不多的低風險、低資本消耗業務，今後銀行只會更加積極對居民發放按揭貸款，沒有太大動力限制這方面的業務。7月份中國的4636億元新增貸款中，幾乎全部都是住房貸款，尤其是個人住房貸款，而與此同時，非金融企業貸款則減少了26億元。上市銀行半年報顯示，僅工、農、中、建四大行今年上半年就合計新增了13774.63億元的個人住房貸款，占同期新增貸款的55.66%。而去年全年，四大行新增的個人住房貸款合計才17263.34億元，也就是說四大行今年上半年已經完成了去年全年約八成的房貸投放規模。

不僅是國有大行，股份制銀行們也將安全性較高的個人住房貸款視作香餑餑。以零售業務見長的招商銀行(600036,股吧)，相比去年年末，上半年新增住房按揭貸款1154.16億元，余額達到6148.71億元。這一數字不僅占到招行上半年新增貸款的一半還多，更是已經逼近去年全年的新增房貸規模。此外，不少原本對個人房貸業務涉及不多的銀行，也在今年上半年調整了策略。中信銀行(601998,股吧)就在半年報中表示，該行進一步提高個人信貸業務戰略地位及業務占比，以房產抵押類業務作為新發放個人信貸業務的核心，提高個人住房按揭貸款占比。各大行高管們更是在中期業績發布會上喊話稱，將進一步加大對個人房貸的信貸投入，並推進住房公積金貸款。

從地方政府的角度看，土地財政一直是地方財源地大頭。據不完全統計，1999年至2015年。全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。當前地方財政日益吃緊的情況下，土地收入的重要性更無需贅言。對一二線及熱點城市來說，更多地產開發商出來搶購土地成為地王，無疑增加了地方財政收入並極大刺激了市場預期，鼓勵更多居民搶購住房。盡管迫於中央壓力，一些地方會出台某些限購及信貸政策來調控樓價，但預計土地供應也將增加，並進而產生更多地王，因為國企也意圖用土地對沖風險或從中牟利。可以說，地方政府和開發商是房價上漲的受益者，也是地王的制造者，地方政府是地王的最大獲益者。這也是為何地方政府的樓市預期管理不會真正有效的原因所在。

在我們看來，房屋和土地的抵押貸款占據了國內商業銀行貸款的絕大部分，房價的大幅下跌意味着抵押物的實際價值大大縮水，銀行的呆壞賬將急劇上升並極易出現流動性危機。銀行體系受到的沖擊也將造成社會動盪，並引發貨幣貶值和匯率狂跌。這種局面是中國經濟承受不起的，也是中央政府絕不容許出現的。因此，短期內能否遏制熱點樓市的非理性瘋漲讓其趨於平穩，將是中央主要關注的問題（能做到的恐怕也僅有這些）。至於三四線城市的去庫存，則不太可能出現明顯進展。

盡管多地陸續出台調控樓市新政，官媒也警告樓市過熱蘊含極大風險，但在多種因素的作用下，熱點樓市恐怕很難降溫。短期內中央的關注點在於如何遏制熱點樓市的非理性瘋漲，讓樓市趨於平穩。