業績「推手」存隱憂 銀行房貸策略料分化

今年以來，居民個人房貸顯著增長。在近期陸續披露的上市銀行半年報中，房貸業務成為亮點。多家銀行高管在業績說明會上公開表示，將進一步加大對個人房貸的信貸投入。專家預計，接下來一段時間，各城市信貸政策差異化將成為因城施政的主要着力點，熱點城市信貸政策將逐步收緊，但會謹慎考慮樓市成交量下滑的風險。

房貸顯著增長

中國人民銀行日前發布的《2016年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，同比增長32.2%，月度增量屢創新高。對於個人房貸猛增的原因，央行分析稱，主要是上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高32.1個百分點。

央行此前公布的《2016年上半年金融機構貸款投向統計報告》也顯示，房地產貸款增長加快。其中，個人購房貸款增長較快。截至6月末，人民幣房地產貸款余額23.94萬億元，同比增長24%，增速比上季末高1.8個百分點；房產開發貸款余額5.41萬億元，同比增長10.9%，增速比上季末低2.1個百分點。

一度“不受待見”的個人房貸業務成為各家銀行的“香餑餑”，並成為眾多上市銀行業績增長的“推手”。一直在房貸領域有優勢的建設銀行上半年加大了個人住房貸款投放力度。截至6月末，建行個人按揭貸款余額近3.2萬億元，同比增長14.7%，穩居同業首位。建行董事長王洪章在半年報業績說明會上表示，下半年建行按揭貸全國第一的趨勢還會持續，除力推住房按揭貸以外，還要推進住房公積金貸款。

農業銀行半年報數據顯示，截至6月末，個人住房按揭貸款由上年末19270.49億元增至22380.84億元，增加了3110.35億元。

股份制銀行也不甘落後。招商銀行6月末個人住房貸款余額6148.71億元，比去年底增加1154.16億元，增幅23.11%。招行上半年房貸的投放量接近去年全年的總量。浦發6月末房地產業貸款余額占貸款總額的9.89%。中信銀行行長孫德順在半年報業績說明會上表示，下半年將加大對住房按揭貸款的投放力度，總體原則是大力發展住房按揭，同時確保風險可控。

警惕局部地區風險

在銀行積極擴張房貸業務的同時，專家提示，要警惕局部地區房貸業務的風險。海通證券的研究數據顯示，去年底中國居民房貸收入比達0.46，超過日本地產泡沫時期的水平。中國去年房貸增速23%，今年上半年達30%，居民可支配收入增速卻只有8%-9%，因此房貸收入比仍在飛速上升。如果房貸增速維持目前25%-30%的水平，那麼房貸收入比將在明年或後年達到美國、日本目前的水平，分別為0.71和0.68，並在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉表示，對於前期漲幅過大甚至翻倍的熱點城市，商業銀行可能需要考慮房價下調的風險，會有一些風險管控措施，這取決於銀行對未來房價走勢的判斷。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸資金占比規模太大使商業銀行背負了較大壓力。根據目前房價走勢，可能會被認為是到了高點，因此銀行可能會有主動收縮的戰略，進而規避房價下滑帶來估值下降的風險。同時，土地價格走高的風險也會促使銀行不斷審視既有的房貸策略。

中信銀行董事會秘書王康表示，接下來對個人住房按揭業務是優先支持、優先發展，但有一定的標准。例如，對樓盤選擇，該行有白名單，會優先選擇一些價位比較合理、配套良好的樓盤，優先選擇資質評級較高的開發商。

從區域分布看，北上廣一線的城市房價相對較穩定，增長潛力較大。當然，有中信銀行開發貸的樓盤也會優先考慮。支持業務發展，但同時確保風險可控。

後續政策料分化

多位專家和銀行業人士預計，接下來一段時間，各城市信貸政策差異化將成為因城施政的主要着力點，熱點城市信貸政策將逐步收緊。

融360發布的房貸市場8月報告顯示，8月全國首套房平均利率為4.44%，近一年來首次止跌。融360分析師王夢升預計，全國房貸優惠利率將維持平穩狀態，底部形態明顯。

中國證券報記者走訪深圳、上海等城市發現，最近有的城市住房信貸政策較上半年有所收緊。例如，上海明確強調從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。8月南京半數銀行首套房貸首付比例將上調至三成。在公積金貸款方面，8月廈門和鄭州收緊公積金政策，分別提高了二套房貸首付比例和公積金申請門檻。

一家國有大行深圳某支行負責人表示，以其所在支行為例，此前信貸業務中房地產和建築施工的項目較多，房貸比例占七成左右，所以需要調結構、調方向來保證效益的穩定增長。目前房貸占比已下降至六成左右。

據國家統計局數據，1-7月，全國商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月回落1.5個百分點。全國房地產開發投資增速以及房價環比漲幅都在繼續收窄。廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟認為，整體來看，當前成交量價處於高點，前期需求集中釋放，加上部分城市政策收緊對需求的抑制作用，預計未來成交將高位調整，成交同比增速繼續收窄，行業小周期在明年可能進入量價齊跌階段。

嚴躍進認為，住房信貸雖然大概率會收緊，但可能有一個時間表。例如，四季度所有信貸都按新的收緊標准執行，但三季度的部分信貸仍會按照原先的規劃落實。四季度可能開始形成一輪重新收緊，但主要目的是抑制房價過快上漲，而不是抑制市場成交。因此，即便收緊，也會謹慎考慮部分城市市場成交量下滑的風險，會有一些微調措施。(彭揚 陳瑩瑩)