未來北上廣深等一線城市房價有失控風險

和訊網消息 8月25日公眾號「智谷趨勢」轉載劉曉博的文章《北上深：房價可能失控？》，文章指出，種種跡象顯示，北上深等一線城市，房價在未來幾年存在失控的風險。

劉曉博指出，對於中心城市，尤其是北京和上海，國家提出了控制人口規模、疏解非核心功能的要求。為了配合這個目標，中央政府收緊了中心城市建設用地的規模。受此影響，最近幾年北上深商品住宅的供應量不斷降低，其中深圳下降最為明顯。

另一方面，政府對人口流動的影響力將不斷下降，所以未來北上深人口只能出現統計報表上的下降（實際上的增長）。最終，北上深的房價在「供應短缺」和「金融資產化」的諸多壓力之下，將再度飆升。

劉曉博認為，北上深商品住宅供應量不斷減少的背後，是這些中心城市都背負着一個重要任務：控制人口增長。所以，官方的邏輯非常簡單：既然北上深要控制人口規模，那麼就應該控制建設用地規模，這樣新增住宅將肯定會逐年下降。

中國的城鎮化只進行了一半，再加上公共資源分配不均衡，在這種時候就希望控制住中心城市的人口，顯然難度極大。雖然通過設置行政門檻，可以控制住外來人口入學、入戶，但青壯年勞動力的流入是很難控制的。

目前北上深實際生活的城市人口均已突破2000萬人，正向3000萬的規模邁進，這在全球都是前無古人的。在這樣的超級城市里會發生什麼情況，恐怕很難預料。

文章認為，北上深的不動產正在金融資產化，並成為全國高凈值人群資產配置的重要組成部分。如果再同時出現人口不斷上升，住宅供應不斷下滑的夾擊，那麼未來北上深房價可能失控。

8月17日融信以110.1億拍下位於上海靜安的一塊土地，以10萬/㎡的名義樓板價，14.3萬/㎡的可售面積樓板價，139%的溢價率，創下中國土地成交史上最貴地王記錄，未來項目售價毫無疑問將超過15萬/㎡。如果這個價格常態化，上海內環以里住宅均價將向每平米20萬元邁進。

據外媒援引不願透露姓名知情人士稱，上海市政府近期將召開會議，考慮調整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房價和地價。考慮收緊銀行貸款政策，以控制土地融資，同時考慮調整購房貸款政策，購房認房又認貸。考慮中的政策調整還包括：首套房首付比例提高至五成，以及凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成。

上海一旦收緊土地和住房政策，房地產市場將迎來一場大地震，至少能給火熱的樓市降降溫。