交行：熱點二線房價明顯上漲 收緊政策或將接踵而至

觀點摘要

7月，70個大中城市新房環比增幅略有收窄，熱點二線城市漲幅突出，後續可能跟進出台收信貸、控地王、防風險的房地產收緊措施。商品房成交保持較高增速，與政策和流動性環境較松及地王效應對預期的引導有關，銀行對個人住房貸款也給予較大支持。房地產投資單月增速創年內最低，管理層對資產泡沫和地王現象的警惕可能使投資增速繼續面臨壓力。

一、熱點二線城市房價上漲突出，收緊政策可能出台

7月70個大中城市新建商品住宅價格環比算數平均增速為0.72%，增幅略收窄0.01個百分點；熱點二線城市上漲突出，廈門、合肥、南京等8個二線城市環比漲幅超過4個一線城市。同比算數平均增速為6.35%，增幅較上月繼續擴大0.61個百分點。

上周，合肥、南京、蘇州相繼收緊了房地產政策，這三個城市在上半年都經歷了房價與土地拍賣價格大幅增長。此次收緊的主要手段為上調個人住房貸款的首付比例。其中，合肥限貸力度最大，其根據名下房產情況和貸款記錄次數及結清情況細化出13類情形，不僅大幅上調各類型首付比例，並規定對於三類情形停止發放貸款；南京和蘇州在信貸方面則主要針對二套房。此外，蘇州重啟非戶籍限購措施，力度雖輕卻具有一定的代表意義。

表1：三城個人按揭貸款首付比例新政

資料來源：各地政府官網及其他公開資料，交銀金研中心

除了這三個城市以外，近幾個月房價環比漲幅連續居前的熱點二線城市還有廈門、天津、杭州、武漢、福州、鄭州等，三線城市中也不乏東莞、佛山等個別突出城市。接下來，這些城市可能跟進出台房地產收緊措施。最直接的方式是通過信貸政策「降槓杆」，包括提高首付比例、上調貸款利率以及收縮個人按揭貸款和開發貸款額度，減少資金過度流入房地產市場；在土地市場也會有「控地王」的舉措推出，如明確出讓地塊開竣工時間、改變土地出讓金支付方式、加強土地市場監管打擊囤地、調整供地結構、限制拍賣地價等。除了穩定地區房地產市場的原因外，也與7月26日政治局會議「抑制資產泡沫、防范金融風險」的要求有關。在局部收信貸、控地王、防風險的同時，高庫存地區仍然有繼續推進去庫存年度任務的必要。

表2：近三月新建商品住宅價格環比漲幅排名前十的城市

資料來源：國家統計局，交銀金研中心

二、成交保持較高增速，銀行對房貸給予較大支持

1-7月，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月回落1.5個百分點；商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。累計增速如期處於回落中，但單月仍保持了較高增速，7月銷售面積和銷售額分別同比增長18.7%和28.6%，較上月增長4.2和7.7個百分點。成交「淡季不淡」仍保持較好增長，與去庫存背景下政策及流動性環境較松有關。「地王效應」的持續發酵也引導市場預期看漲，交投繼續保持活躍。

圖1：商品房累計銷售面積和銷售額及其同比增速

資料來源：國家統計局，交銀金研中心

銀行對個人住房貸款也給予較大支持。在房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款增長最為迅猛，1-7月累計同比增速高達54.6%。從央行發布的金融數據來看，7月新增人民幣貸款4636億元，而以個人住房貸款為主要部分的居民中長期貸款在7月的新增規模為4773億元，甚至超過了前者，可以認為7月人民幣貸款的增加主要來自個人按揭貸款的貢獻。

三、單月投資增速年內最低，控地王舉措使投資面臨壓力

1-7月，全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月回落0.8個百分點。7月單月投資額較上月減少了近1/3，同比僅增長1.4%，為年內最低。這與總體土地市場的熱度有所下降有關，前7月房地產開發企業土地購置面積同比下降7.8%，降幅較上月擴大4.8個百分點；然而另一方面，局部地區的地王潮仍持續不斷，管理層對資產泡沫和地王現象的警惕下一步將反映在對開發企業融資渠道的收緊和對土地供應的調整管控等方面，未來房地產投資增速可能繼續面臨壓力。

圖2：開發企業土地購置面積和成交價款同比增速

資料來源：國家統計局，交銀金研中心