四大跡象表明核心二線樓市「限貸」三季度將落地

8月9日下午，合肥（樓盤）各銀行放出貸款新細則：查有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款。而按照此前的消息，查有兩套房，征信有一筆貸款未結清，需支付六成首付。目前，已經得到了銀行業內人士確認：各行都開始執行。

這是核心二線城市「限貸」政策落地的開始。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從廈門（樓盤）、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等樓市熱度及政策走向來看，三季度上述熱點城市樓市調控已經進入「限貸」政策出台的「前夜」，重啟「限貸」已經是大概率的事件了，核心內容顯然是通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫。理由如下：

首先，前期政策較為「溫和」並未起到實質性調控作用，政策面會繼續穩步收緊。

隨着市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價「面粉貴過面包」的怪相也成為常態。今年上半年，盡管部分地區已經出台地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經到了出台的「窗口期」，否則，在樓市過熱階段，市場需求在不斷透支，購買力也不斷在透支，樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加，市場始終還會因此而進行調整。

其次、樓市調整預期及房價下降將導致銀行資產縮水，「限貸」勢必重出江湖保衛銀行自身資產安全。

從上述熱點城市發展趨勢來看，樓市在下半年及明年進入調整期是預料之中的事情，屆時，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上述城市樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，房價也必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年或明年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛自己的資產的安全性。那麼收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在的市場風險。因此，這也就意味着上述熱點城市存在首先重啟「限貸」通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

第三，地王頻出可能誘發系統性金融風險。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前上述熱點城市地王現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個地王或少數幾個地王，一旦市場遇到調整，那麼這幾個地王或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至於是整個市場的。而現在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是地王，即使郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那麼，這也就意味着市場風險不是單個項目的，而是整個市場的。

並且從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如 政府規定土地出讓金的首付款必須50% ，那麼，對於開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例「加槓杆」方式進行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。

因此，對於當前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的地王項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發，因此，對於上述熱點城市樓市來講，需要通過提高首付比例，降槓杆控制地王帶來的潛在系統性風險。

第四、官方頻繁表態預示着熱點城市樓市政策面會出現轉向。

從近期官方的表態來看，官方已經強調防范資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出台了「控地王」相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。那麼，從上述幾個熱點城市樓市來講，由於房價漲幅一直處於全國前列，這也就意味着這些城市存在首先重啟「限貸」通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫的可能性，這幾個城市未來政策面勢必會轉向。