專家預測：下半年哪些城市會成為"地王專業戶"

2016年7月，歷經了多輪地方政策調控之後，全國土地平均溢價率終於如期回落，由6月份的82%下滑至56%，但熱度仍然高於政策調控預期，地王頻出之勢依舊不減，月內全國涌現31幅地王，再度創下年內新高。8月3日，發改委再次發文指出，一、二線等住房供應緊張的城市仍要「多渠道擴大土地供給」，「防范地價過快上漲」。由此來看，下半年土地市場的區域性火熱仍在延續，但在中央和地方政策調控的引導之下，部分城市也將出現冷熱交替的現象。

一線城市將涌現更多地王

今年上半年，全國單價TOP10土地異常分散，分布在了北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、福州（樓盤）等六座城市，這一方面是由於二線城市地價快速上揚，但更重要的原因還是一線城市土地優質土地供應不多。今年上半年，北京市經營性土地成交量只有130萬平方米，僅為全年計劃供應量的10%，上海也只有191萬平方米，為全年計劃供應量的17%，隨着下半年北京、上海等一線城市土地供應發力，預計地王將更多的向一線城市聚焦。以上海為例，上半年只有三塊土地躋身全國單價榜TOP10，而僅僅是在7月，上海即又有三塊土地進入全國成交單價排行TOP5，其中虹口區涼城宅地更是以6.7萬元/平方米的樓板價問鼎1-7月全國單價「地王」。而隨着8月份的靜安（今年首宗內環土地）、普陀宅地即將出讓，上海還將在單價榜單上占據更多的席位。

2016年1-7月全國土地成交樓板價TOP10（元/平方米）

數據來源：CRIC

二線城市熱度趨於分散

上半年，二線城市地王主要集中在南京、杭州、合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）等長三角二線城市。1-7月，三座長三角省會城市地王數量僅次於上海，分列2-4位。而下半年土地市場熱點城市還會繼續擴容，今年以來市場成交表現優異的二線城市，如武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、天津（樓盤）等有望迎來升溫，在剛剛過去的7月，武漢、鄭州即分別出現了6幅「地王」地塊。整體來看，下半年二線城市土地市場熱度應趨於分散。

數據來源：CRIC

地價上漲仍是大勢所趨

自2015年以來，全國土地成交金額增速即明顯快於面積增速，換言之即成交均價的持續上漲，在剛剛過去的2016年二季度，土地成交金額增速更是高達104%，高出面積增速83個百分點。7月份全國平均溢價率稍有回落，仍高達56%，出現「單價地王「或」總價地王「31宗，較6月份多出3宗，再創月度「地王」數量新高。2016年下半年地價走勢，我認為仍將保持溫和上漲的走勢，首先，全國房地產政策基本面不變，需求側的支持是房企溢價拿地的最根本動力；其次，隨着下半年一線城市優質土地供應增加，隨着高價地塊的出現，開發商的投資積極性也會相應提升；最後，從發改委的表述來看，也只是防范地價「快速」上漲，並非強制要求「回調」。

數據來源：CRIC

再聯系近年的土地供應計劃和完成情況分析，下半年的「地王潮」很可能還會繼續。一方面，一、二線熱點城市完不成土地供應計劃早已不是新聞了，典型如北京，2015年計劃供應商品住宅用地750萬平方米，但最終僅實際成交513萬平方米，再如廈門（樓盤），2014年土地供應計劃完成率僅為四分之一，2015年也不到四分之三。完不成土地供應的原因也好理解，在地價快速上漲之後，這些城市土地出讓金額指標往往會提前完成，也就不存在地方財政的壓力，再加之北京、廈門此類城市的土地收儲工作難度、成本也比較高，地方政府一級開發土地的動力自然會受到影響。

另一方面，即便是那些能夠完成土地供應計劃的城市，土地市場熱度也不見得會出現實質性降溫，一線城市如上海，2015年經營性土地出讓850萬平方米，完成年度計劃的94%，但相對於1900萬平方米的年成交量而言，也只是堪堪夠用，供不應求的矛盾並未得到實質性改善；二線城市如南京，2016年上半年經營性用地供應計劃為380萬平方米，但相對於半年1000萬平方米的成交規模而言，也還是遠遠不夠。

下半年北京、上海將成為地王專業戶，占據單價排行榜的絕大多數位置，另外南京、天津、杭州、蘇州也將延續熱度，「表現」出色， 爭搶單價排行榜的剩余席位。