營改增稅優政策對發展住房租賃市場作用有限

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促進住房租賃市場發展，解決暫時無力購置房產者的居住問題成為近年來施政重點。國家和地方先後出台稅優政策，此前印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，曾將營改增前的營業稅優惠政策，延續到營改增後的增值稅中，讓租房者繼續享受應有的稅收優惠，然而從目前租房市場現狀來看，稅優政策很難影響到整個住房租賃市場和租金水平。

根據北京朝陽區一家房屋中介業務員的表述，房東不會主動繳稅，也很少關心交稅問題，提出的報價都認為是凈收入，少數有需要發票的住戶，中介通過提供房屋相關信息，由租客自己去交付。

在中原地產的一份調查中顯示，目前所有租房者中，實際繳納稅費的比例不足10%，通常這部分人主要是出於提取公積金、子女入學、報銷房租等必須取得發票的原因。

據了解，一方面，我國目前的租房市場還是以私下交易和現金交易為主，很少執行租房備案的程序，稅務部門無法對每一筆租房業務進行核實，租房交稅的政策也就難以嚴格執行。另一方面，租賃行為不像買賣房產需要官方確權，因此，此類的稅收減免對發展住房租賃市場作用有限。

值得注意的是，在國辦印發的意見中，曾提出「對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。」

有業內人士建議，相較於增值稅減免，個稅抵扣更能激發市場的積極性。未來，房屋貸款利息支出、房租支出等都可以作為合理的個人支出納入個稅的稅前抵扣范圍，不僅減輕租房者經濟壓力，促進個稅公平，也有助於租房者自覺獲取發票實現正規備案，以強化市場監管。