上海土地市場暗潮洶涌 謹慎拿地王控制投資風險

    2016年上半年已經接近尾聲，對於上海（樓盤）土地市場來講，有必要反思一下過去，展望一下未來了，尤其是在「滬九條」政策（引導市場向中小套型）出台及上海樓市仍然「地王」頻現的市場背景下，上海土地市場何去何從？同時，上海土地市場環境瞬息萬變，今年以來土地市場也難說不熱鬧，那麼，怎麼看待2016年以及未來上海土地市場趨勢？

上半年：暗潮洶涌的上海土地市場

首先，我們來看一組數據。

同策咨詢研究部數據顯示，截止2016年6月30日，今年上海土地市場成交規劃建築面積419.39萬平方米，成交總金額608.33億元，同比分別下降48.53%，10.58%；同期成交樓板價14490.09元/平方米，同比上漲73.56%；而從住宅類（純宅地、包括宅地的綜合用地，下同）用地成交樓板價來看，截止6月30日，2016年上半年上海住宅類用地成交樓板價為20763.67元/平方米，比2015年同期9467.24元/平方米上漲119.32%，住宅類用地價格在去年高位的基礎上大幅上漲。

截止目前，從成交量和金額來看，上海土地市場略顯低迷，成交總面積及金額不如去年同期表現那麼火熱，但是，住宅類用地成交樓板價卻出現大幅上漲，那麼，什麼原因導致今年上海土地市場出現量跌價漲的狀態？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，首先，從供應量來看，上海2016年供地計劃難產，至5月份才出台，因此，從上半年來看，土地出讓節奏也在放緩，1-4月基本沒有什麼土地成交，這一定程度上給市場造成假象，表面上看上海土地市場成交量和金額並沒有出現過熱的現象；其次，從供地的地塊來看，大多數地塊位於郊區，絕對數量也不多，在此基礎上的優質地塊也不會多，真正供地高峰期是在下半年；第三，大型品牌房企比如萬科、綠地、融創等繼續聚焦深耕上海，基本是通過二級土地市場上收購、合作開發、小股操盤等形式獲得新的土地儲備，市場競爭仍然是暗潮洶涌。

此外，從市場預期來看，品牌開發商們深知，如果「滬九條」調控政策繼續嚴厲執行，今年下半年樓市勢必會進入調整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數品牌開發商的策略；上海土地市場「寸土寸金」，上海樓市中長期仍然看好，房企們深知，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發展，央企、知名品牌房企等房企不會放棄上海樓市這塊「肥肉」。因此，雖然上半年上海土地市場表現整體「風平浪靜」，但背後其實是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一旦有地塊推出就出現瘋狂搶地「地王」頻現，導致上海住宅類用地樓板價出現大幅上漲。

至此，我們不難理解，盡管有「滬九條」等較為嚴格的調控措施出台，上海土地市場從5月份集中推地以後仍然迎來了「地王」大戰。

下半年：多因素決定上海「地王」現象仍不可避免

那麼，從下半年上海土地市場趨勢來看將呈現什麼樣的特征？有哪些忠告可以建議給當前正在布局或深耕上海樓市的房企們？

第一、上海土地供應總量仍然偏少，市場供求關系仍較為緊張，預計下半年及以後上海土地市場仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰，「地王」現象不可避免。

上海土地市場供應持續稀缺，這使得上海的土地價值變得「寸土寸金」。同策咨詢研究部數據顯示，2009-2015年上海土地規劃建築面積/商品房銷售面積(剔除工業用地)平均比值最高年度為1.36，最小僅為0.47，近7年平均值僅為0.79，2015年為0.48，2016年上半年僅僅為0.20。從未來幾年上海土地市場來看，由於2014年「兩會」期間官方已經確定未來上海新增建設用地保持「零增長」甚至「負增長」，這使得上海的土地資源將變得更加「寸土寸金」。從2016年上海供地計劃來看，新增建設用地面積僅為800公頃，比往年1000公頃的量也出現下降。這也就意味着上海商品房用地會呈現出逐年減少的趨勢。因此，對於下半年及以後的土地市場來講，土地市場的供不應求仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰，「地王」現象不可避免。

第二、品牌房企的布局策略導致上海土地市場勢必再度火熱。

總的來講，由於上海樓市具有比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄上海這樣一線核心城市的布局，尤其是最近幾年，品牌房企的布局策略轉向重返一二線城市，這導致一二線城市土地市場勢必再度火熱，上海土地市場也不例外。對於上海土地市場來講，品牌開發商們深知，如果「滬九條」調控政策繼續嚴厲執行，今年下半年樓市勢必會進入調整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數品牌開發商的策略，因此，房企仍然會繼續在上海土地市場加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。按照這樣的發展策略，上海勢必成為眾多品牌房企爭奪的熱點，2016年下半年及以後上海土地市場「地王」頻現也是預料之中的事情。

第三、政策層面鼓勵改善型需求，房企將加碼對於改善型需求潛力相對較大的城市布局，比如上海，這樣，房企通過「高溢價拿地、高溢價收益模式」獲得相對不錯的利潤。這樣的模式勢必也會推動上海土地市場價格上漲，甚至「地王」頻現。

第四、從資本市場來看，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以房企發債為例，融資成本普遍降低至5-6%，並且發債規模也較大，品牌房企幾十億的發債規模很常見，200億的發債審批也被通過，再加上去年下半年至今房企銷售業績不錯，房企資金面並不存在太大的壓力。這說明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅動之下，房企勢必會積極布局市場基本面較好上海土地市場的優質地塊，此時也勢必會「地王」頻現。

第五、今年上海出現新地王一部分原因在於，競買房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，比如平安不動產、信達地產(600657,股吧)等，這些開發商不是按照開發的邏輯進行拿地，而是按照資產配置的角度來看拿地，按照這些企業的算法，如此拿下地王的成本仍然合理，未來通過高溢價的產品銷售仍然可以實現資金的退出，並且有利可圖，並且這些房企的投資和資產配置的重點城市為一線城市、核心二線城市，這也是上海為什麼為出現地王的很重要的原因之一。

警示：謹慎拿「地王」控制投資風險，不要迷戀上海樓市的供不應求

上述現象表明，盡管房企們仍然看好上海樓市，積極布局上海土地市場，但是，這也將導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，上海樓市的進入門檻會持續提高，而這也就意味着未來房企進入上海土地市場的風險也會越來越大，即使房企以聯合體形式也很難完全規避市場風險，甚至還可能會出現品牌房企聯合體退地的現象。

首先，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，（比如「滬九條」出台之後市場很快將進入調整期的風險）屆時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。

其次、競爭白熱化，「被豪宅」的市場被扭曲，市場面臨結構性風險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城、莘莊板塊等這些「剛需」板塊也出現「面粉貴過面包」的現象。上述典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，於是，這些項目定價上會接着「向上沖」，以實現既定的投資回報目標。然而，即使在上述上海樓市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有「天花板」的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背後其實就是「被改善」、「被豪宅」的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區域樓市定位遭遇「拔苗助長」，而此時，市場能否接受「被改善」、「被豪宅」的產品還真是值得擔心。因此，「被改善」、「被豪宅」的現象在上上海樓市並不是一件值得稱道的事情，或許對於房企來講，由於「被改善」、「被豪宅」引起市場供應結構發生變化，而市場真實的需求結構並非如此，這成為房企以聯合體形式拿下「地王」之後的最大的隱藏風險。甚至當項目預期難以盈利之時，還會出現上述品牌房企聯合體退地的現象。

第三、不要迷戀上海樓市需求總量較大和市場供不應求。還以上海為例，2015年上海商品住宅成交量為1500萬平方米，明顯高於上海商品住宅市場需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米，這代表着未來上海市場空間還會繼續放大嗎？

顯然，答案也是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2015年上半年，在「330新政」等「救市」政策刺激之下，上海樓市將2014年積壓需求進行集中釋放，市場基本回歸平衡狀態。到了下半年，上海樓市已經沒有去庫存壓力，但是，由於宏觀經濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次「雙降」政策（對於上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續集中放量，市場需求被透支。同時，從歷史經驗來看，歷年商品住宅成交量達到高峰後必然調整，比如2009年、2013年之後的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整，2015年市場成交量高峰之後也是如此，2016-2017年調整勢在必然。

此外，以上海為例，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場空間很大，市場並不存在什麼問題，進入上海的房企還有比較大的發展機會。但是，關心上海的房企也應該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企雲集的大都市，想進入上海的房企或者已經在進入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？尤其是在新增建設用地規模逐年減少的市場背景下，上海真正獲益的始終還是少數幾個房企大佬，比如綠地、萬科、融創、保利等等，而大多數已經進入上海的房企來講仍然是平平，仍然是「小弟弟」的姿態，難以在這個市場有顯眼的出路。

因此，對於關心一線城市的房企來講，不要迷戀上海這樣的一線城市需求總量較大和市場供不應求，還是應該重新思考自己的發展戰略，選擇好城市進入戰略，做好深耕，做好自己熟悉市場的「老大」，而不是一味迷戀上海這樣的一線城市市場需求總量較大和市場供不應求。