聶梅生：房價上漲趨勢不會馬上停止

全聯房地產商會創會會長聶梅生

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。全聯房地產商會創會會長聶梅生女士做演講。

聶梅生：我談一下對三中全會以后整個發展形勢的看法。現在的整個房地產形勢是屬於市場化的結果，今天沒有出現什么房地產調控政策，這個態勢比較符合市場發展的。

雖然說各項指標都還在高位，但是下降的趨勢是非常明顯的，我們不能夠無視這一點。今年年初的時候我們同比漲幅，全國的包括商業地產，這個商業地產貢獻很大，是18.8的漲幅，到現在是8.6，11月份還在8.6以下，包括商業地產。

國家統計局給大家一個非常模糊的概念，他只說70個大中城市，不說全國，這里就是列的小部分。70個城市的漲落，我們可以看一下，我們這個縱軸是房價的同比指數，橫軸是城市，我畫了一條線，GDP7.5，我們看一下住宅，他實際上是在7.5以上的，指數在7.5以上，大概只有10個左右，其他的好多都在7.5以下，如果擴展到70個城市，再擴展到600個城市，那么今年漲幅，住宅會是大部分，其實漲的就是前面十個。二手住宅，看一下就是前面幾個是7.5。所以今年說大漲特漲，這不現實的。

開發投資，這個數字還是19左右，沒有漲20，我們固定資產和房地產投資，我們顯然固定資產是下的，這是關於形勢。

形勢我們可以用兩句話來說，包括商業地產在里邊。

房價還是在漲，可能最後GDP稍微高一點，但是漲幅在下降。趨勢性的東西不會馬上停止，除非有一個特殊的事件讓他崩潰，讓他一下掉下去。如果認識這個市場規律的話，這個趨勢會延續到明年。

第二個巨大的差異化，不要說是600多個城市的差異化，前20個城市，前十個城市的差異，所以巨大的差異化形成。

[NT:PAGE=$] 這十年調控我想明白什么事呢？我最近連續去美國，我對規律和拐點和泡沫做了一個考核，什么事情都是有它的規律的。所以任何都是有規律的，你要敬畏這種經濟規律和房地產的規律。

拐點和泡沫我們一直在討論，各種各樣的賭局在出現，但是好多賭局我預測基本不太準，老百姓上當，沒買房子的都虧了，為什么中國出現對經濟規律形成各種各樣的賭局呢？因為我們調控是屬於經濟周期，我們主辦了很多的會議，政府這個手可以調控。因為有這種情況，所以中國沒有周期，只有政府有形的手形成的調控周期。所以這個拐點不是由市場規律形成的，是由政策，是由檔案形成的。這是周期的問題。有形的手干這件事。

泡沫的手也是爭論得不得了，我覺得有兩條：一個房價或者房地產各項指標脫離了整個國家這個時期的經濟的基本面，這兩個如果嚴重的惡化，那絕對有問題。如果中國經濟GDP從10左右調到7都可以接受，就是在下行的周期，房地產突飛猛進，從黃金變成白金，到鉆石，背離了整個經濟發展規律，這就是嚴重的背離，會形成泡沫。我們對經濟周期，我們國家是承認的。中國經濟不可能永遠按10左右往上翻，一定有個階段的。

如果房價嚴重脫離了支付能力，也會出問題，不說收入比，計算方法如何如何，原來我也曾經談過這些問題，不敢怎么說，如果脫離了你的基本的支付能力，這種情況的高房價必須要調控。我談我的看法，現在是有泡沫化的趨勢。

商業地產城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢，在美國有些心虛，他版面商業地產他都有非常有嚴格的規定，多少人建一個什么中心。中國有很多的街，空置得非常厲害，大家都說鄂爾多斯（行情，問診），決不只是一個鄂爾多斯，中國這種情況是很明顯的，開始破裂了。為什么中國整個房地產出現這樣一個看法：一個是貨幣，前一段時間發行寬鬆也好，第二個就是土地，在過去的十年當中應該重新的回顧一下。地根、銀根推進房價的上漲，不通過改革解決不了這么多問題。所以短時間內我們目前趨勢還會繼續。

政府對政府，過去十年我們都是政府對政府，我們有70多個檔案，成為明顯的政策周期。

首付一會兒很高，一會兒很低，一會兒利率，這個手段還是用得很頻繁的。如果以后市場對市場，價格如果市場說了算的話，我們沒有經驗的，今年到現在，反映了市場的情況。我們看一下美國，他是市場對市場，這次在美國，我們很多開發企業和研究人員特別有感覺的，就是他對市場的周期，對經濟的周期非常的敬畏，對價格形成機制，對大家非常遵循，他是一門必修課。我們在考慮這個，他們是考慮幾個周期以后，你這個企業還存不存在，能不能發展。

這是他的50年美國的住宅價格周期，是看得非常清楚的，他原來十年一個周期，現在大概長了一點，他在25年當中，差不多25年，他實際上他的房價漲了三倍，住宅上了三倍，從60漲到180幾，然后金融危機下去，回跌了30%，回到120，現在又在上。現在他是在恢復的階段，這個線非常陡，美國這次恢復還是5-8年的恢復。所以大家對這個認識非常清楚的，也就是不會只漲不降，到頭的時候一定有個循環，這個就跟太陽和月亮一樣，你連自然規律都不遵循，實際上整個規律性的東西缺少認識。房價只漲不降是一個悖論。美國25年漲了3倍，我們15年漲了5倍，但是我們可以說中國特色、人口結構、中國人理財習慣、土地都攙和進來說房價，但是周期性漲落是不可避免的。

[NT:PAGE=$] 如果市場歸市場以后我們回歸到什么樣的結果。

一、房地產開發商的投資回報率不可能永遠高，這個IRR從過去的50%，因為房地產業你要利潤率最後拉到三年並不見得比其他行業高到哪去，但是投資回報率很高的，可以達到50%。應該回歸到國內其他行業的平均水平，與國際接軌。

第二、支付能力判定合理房價，最後無論什么原因，還是回到這里。

三、房地產在國民經濟的作用回歸到與其他行業同步發展，起基礎支撐作用。房地產、經濟發展不能破壞人口資源環境作為代價，如果各方面的消耗破壞了最基本的準則的話，不存在我們的環境了。所以房價回歸的結果我們應該更重視綠色建設、產業化和可持續發展。市場對市場回歸到這兒，商業地產可以起到很大的作用。

在2008年以前，你看救市以后，上證指數一直低迷，一直200多點，錢全跑到房地產這一塊來。在對住宅形成了連續這么多年的調控的同時，很多開發商轉型，轉到商業地產去，突然在調控最嚴厲的最後這五年從09、08年以后，到2013年，這個時候和地方政府有很大的關係的。我說你真的需要這么大的CBD嗎？你真的需要寫字樓全空在那里嗎？需要這么多會展中心嗎？我簡直是懷疑這件事情，可是他需要這個形象，我一定要造得怎么樣？很多開發企業往這里轉。我們非常不幸，我們商業地產和住宅，他脫離不了住宅的。他賣掉不合適，他還是要賣掉。

所以我們發展階段當中資金大量的聚到房地產業界的時候，就會出現很多問題。

使市場的資源設定當中起決定作用和政府發揮作用。銀根就是銀行一家，如果這個要求市場化，談何市場化？要素取得的市場化，價格性機制的市場化，第三個居民需求分配的市場化。這三個整合到一起才能處理好和政府的關係，在資源設定中起決定作用。

二、現在銀根的問題上能夠看到一些改變，而且我推得比較快，比較實，我能感覺到，三中全會以后，另外提得比較具體，一個是匯率市場化、一個利率市場化，這兩個事情提出來了，而且還是在走，改變了一刀切的問題。

提高金融融資比率，民營資本都可以導入。

鼓勵創新，豐富金融市場層次和產品，我們的IPO、PE基金都可以發展，對商業地產至關重要的。因為商業地產他的資金鏈是不一樣的，而且他貸款利率方面更簡單，一旦出現問題，他比住宅大得多，住宅他是分散在每家每戶，美國次貸破裂，他也是每家每戶承擔這個風險，商業地產就是整棟樓。

所以對於商業地產來說，我們的融資和資金鏈的組成，可能現在重新考慮一下，如果還像原來一樣，我覺得在馬云和王健林的賭局當中，和這個因素有很大的因素，馬云把這個問題基本上解決了，如果不認為他是合法的，那就是非常新的金融品種，他占領了先機，我們商業地產還得通過賣點、比價、假的股權、真的債等融資形式來非常辛苦的做我們的資金鏈，怎么可能跟馬云新生的金融的產品來競爭呢？所以像這種金融創新對商業地產非常重要的，他提供你新的融資渠道和退出渠道，我們現在退不出去。

最後就是雙向開放，這個我們感覺特別快，走出國門，實現國際化，這也是非常不容易、不簡單的，銀根那個問題還是挺快的。

最後我想說一下我們到底怎么回事。我們看一下實際利率和住宅價格指數之間的關係。這個利率就是紅線，房價指數就是價格指數，你看他在前面，在2010年以前他是非常對稱的，利率低房價高，大家都買房子，如果利率提高了以后，大家不是去買房子，房價一定下來，他應該形成這種情況。但是到了宏觀調控以后，他沒有這個關係，就不存在這種關係，你在運行這個經濟周期。

所以我們和高房價和低利率有關係，如果低利率存20年，我們買房子會從100漲到600。這個實現超額收益，大家肯定買房子不去租房子。

正向相關，我們M2是這種線，漲得最快的是2008、2009年，所以商業地產也好，住宅也好，離不開我們貨幣政策，離不開土地政策，這次需要改。

房產稅和房地產稅差一個字，需要來落地。涵蓋了立法和改革，加快房地產稅立法並實施推進改革，房地產稅不一定立法。但是房地產稅我認為一定得征，這個不征，土地財政推不出去，考慮土地因素。我們是一次性的收。這些問題一定要立法。

房地產市場改革是一個系統工程，是涉及到城市二元華經濟，金融和土地資源的設定，財政和稅收制度的改革和立法，最終改革的成果才能體現到合理房價，我們針對十年的房價來進行調控，我們可以看到他的效果，效果確實是不大的，現在房價是史上最高，這個事情必須拿數據說話，但是如果回到合理房價上必須做政策上的考量。

必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革，改革是一個漸進的過程，大家必須認識到這一點。