2014年房價懸念：國務院智囊和大型房地產商看法分化

??? 金融界網站訊 房地產市場牽動的不僅是普通百姓的心酸，也有國民經濟發展與調整的脈動，2013年房地產市場上熱點不斷，臨近年終，對於2014年的發展趨勢展望也成為熱點，日前，在“2013央視財經論壇” 之“房地產論壇：中國地產智慧啟程”分論壇上，金融界網站記者現場感受了國務院智囊級別的專家和大型房地產商看法的明顯分化。

中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示，房地產調整需時間，明年一線城市房價還會快速上漲。他認為：“全國房價從來沒有跌過，自從房改以來，我們現在看到一線城市房價過快增長，這個態勢明年延續，供不應求不是一年可以解決，房屋產出需要一個過程，思路調整也需要一個條件，現在思路沒有調整完，房屋調整需要一段時間。所以一二線房價不要聽信人們說會降下來，我不相信這些說法在明年會實現。”

保利房地產（集團）股份有限公司董事長宋廣菊也認為，2014年房地產市場總體將呈平穩上升趨勢。“一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續上漲，我想主要由於中國城鎮化發展的步伐，特大城市聚集力和影響力進一步增強，那么二線城市應該平穩增長，因為它既有不斷增大的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關係趨於平穩。三四線城市則需求不足、供應量過大，房地產有下降的壓力。”

宋廣菊建議，“正像孟總所說，三中全會以后對於市場化為主導，決定性作用這一塊我們特別期待，第一希望政府加大這種廉租房的建設，保證人人有房住，而對於市場化中高階應該放開，讓市場做分配自然調節，可能對未來發展更健康一些。”

中國萬靈投資集團董事長黃柳玲則認為，城鎮化給三四線城市房地產業帶來剛性機遇。“我不能完全贊同宋總的說法，這次三中全會專門確定城鎮化建設指引方向，這個機會是給全國，不是僅給三四線城市，各個地方都在加強城鎮化建設，機會是均等的。像孟總講的，我是贊同今年房價穩中求進，三四線城市實際上是這一次我們中央三中全會給到機會最佳的機會，三四線城市剛性需求、改善性需求特別突出，所以這就勢必本地需求量增大，像一線城市、二線城市所產生的是什么？主要是未來的人口造成供需的嚴重不平衡，所以自然出現這個狀況。” 黃柳玲表示。

黃柳玲建議，房地產商應該更多到三四線城市看一看，“這還是大的趨勢和大主流，包括大連萬達還有華潤進駐三四線城市，像桂林有旅遊地產特色更多吸引開發商來，因為一二線城市競爭太激烈，所以三四線城市機會是均等的。”

全國人大常委、財經委員會副主任委員辜勝阻則認為，房地產調控藥方需轉向差別調控，改變“屢調屢漲”怪圈。 “我同意當前房地產市場一個很大的特點是市場的分化，一線、二線城市，和三線、四線城市的市場之間嚴重分化。桂林是特例，有外地人到桂林買房，但其它大部分二三線城市要靠局部、自身的內部需求。”

辜勝阻認為，房地產市場在2014年要求變。他給出五方面轉變建議：第一，從單一的行政調控轉向綜合的市場調控。因為三中全會最重要的一句話是“使市場在資源設定中起決定性作用”。第二，從應急式、短期的調控轉向用長效機制有效管理。第三，從單方需求調控轉向需求為主的調控。現在限購限貸是單方需求調控。第四，單邊供量需求轉向供量和求量共同調控。第五，調控藥方從主要以一線、特大城市病因為處方的方式，需轉向差別調控，改變十年九調，屢調屢漲的怪圈。

住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，2014年房地產市場增度很難超過今年。“現在房地產市場已告別鐵板一塊的格局，很難用一個詞形容整個市場是漲還是跌，現在市場分化是非常明顯，不僅二三線城市或者三四線分割市場不準確，二線城市也是分化的，三四線城市也是分化的。”

秦虹認為，2014年房地產市場增度很難超過今年。她表示，“1—10月份同比上漲超過20%，657個城市房價同比上漲連5%不到，還有一些城市今年房價是下跌的，現在房地產市場是這樣的格局，怎么判斷2014年房地產市場呢？我的觀點兩句話，2014年房地產市場增長速度很難超過今年，分化依然延續。”

秦虹認為2014年房地產市場增長速度很難超過今年的主要原因是：“今年商品房面積增長速度的確超過預期的高位，1—10月份全國新建商品房銷售增長速度是41%，二手房銷售面積增長速度1—9月份增長84%，這兩個增長速度應該遠遠超過預期。那么明年商品房銷售面積增速能不能在這樣高的基礎上再創新高呢。我覺得難度非常大，價格從來依據成交量的考慮，我認為明年房地產調控政策過去已經出臺並已經實施抑制投機性需求政策，比如在一二線城市限購政策、第三套房不貸款政策恐怕很難退出來，這樣情況下市場需求主體是自住性為主，市場有多少投資性需求你算不出來，一個人買一套房可能投資，買五十套房可能也是投資。今年買了明年不會買，今年不買明年可能買，自住性房子不可能重復購買，一家只需要一套房子住就可以了，這樣政策趨勢判斷下，我們認為明年自住性需求膨脹爆發、增長速度再超過今年也是很難達到的。所以我想市場增速整體趨緩、分化依然延續是明年的特點。”