向外走 房企繞不開的發展路

今天我們繼續從企業擴張、區域版面的角度對排行榜進行解讀。縱觀2014年全年，雖然市場環境低迷，庫存高企，房企的日子並不好過，然而年終，龍頭房企銷售業績仍然光鮮亮麗。在各房企開始總結過去一年收獲的同時，未來前景並不十分明朗的2015年，諸多房企特別是一些中小型房企，也在思考，在房地產“黃金盛世”已漸漸走遠的年代，“白銀十年”該如何擴張版面？

全國化——依然是諸多房企的發展之路

根據我們企業排行榜單數據，列為top10的房企中的9家基本上已經完成全國化擴張的版面。top20中，全國性房企占比已達70%。而在top50中，列位20-50位的房企幾乎還是停留在區域性公司階段。事實上，一線房企們早在10年前就已經開始全國化擴張進程，典型的“行業大佬們”如萬科、保利地產(600048,股吧)、招商地產(000024,股吧)等，最早其實均隸屬於“華南系”房企，而他們也是最早完成全國化版面擴張的房企，成為全國性大公司，不過在這一批早期全國化房企中，他們身上並沒有明顯的區域性“粵派”風格。而相形之下，不論是已經開始全國化進程的龍湖地產，還是目前發展勢頭正旺的如浙商綠城、閩商泰禾等，在規模和風格上，依然有著區域性公司的影子。

2014年對於多數房企來說可謂是競爭殘酷的一年。年初，由一批中小房企的破產倒閉潮和降價潮開啟了行業的深度盤整。站在2014年年尾展望2015，我們發現：在一線龍頭房企不再追求規模上的全速擴張，開始思考如果更好的內生性成長，“有質量”增長的時候，對於一大批依然是處於區域性規模的房企來說，全國化——還是未來發展繞不過去的一條路。

備注說明：有關規模中全國性、全國化進程中以及區域性企業的劃分，是根據circ系統中全國劃分區域，某一單獨區域內(如華東、華北等)企業項目占比達50%以上，即為區域性房企；而某兩區域中項目占比達60%以上，即列為全國化進程中企業。

然而，即使在此前的地產“黃金十年”期，全國化失敗的例子也有很多，不少房企也都經歷了多城市擴張又逐步收縮戰線的過程。因此，以政策、市場為導向，深入研究企業自身以及各城市的特點后再選擇進入戰略是至關重要的。在目前的市場狀態下，我們總結，全國化擴張有以下三點可以借鑒：

避風險——“不失時機”挺進一線

2014年相當不少企業適時調整開發版面，一線城市雖然競爭廝殺激烈、拿地成本水漲船高，但整體來說，需求依然強勁，庫存去化相對較快，項目銷售回籠資金較快。相較於一些三四線城市庫存量巨大，購買力乏力，許多企業擴張重點回歸，依然瞄準利潤率更高的一二線城市拿地。

2015年一線市場將穩步回升，對於一些實力較強的，能承受一線城市高門檻拿地成本的區域房企，不妨可參與競爭廝殺，適時進軍一線城市。在房地產市場由高速增長逐漸進入平穩發展的“新常態”的背景下，一線城市不失為避險的好地方，但同時需要注意的是，同樣競爭也非常激烈。

擴輻射——“以己為本”本土軸心

對於跨區域進行全國化擴張的房企來說，面臨的一個很重要的問題就是不同區域之間差異化的問題。跨區域房企能否很好的“入鄉隨俗”的問題。比如，不同城市的房地產市場發育程度以及當地的一些不同的需求差異，經驗的照搬往往是行不通的。不過，相較於北南方這種需求差異明顯的，在同一區域貨相近區域例如珠三角、長三角或華東區域，其差異化往往相對較小，區域化房企的拓疆之路不妨就“以己為本”，立足自己的大本營，面向附近區域輻射。

不任性——“精挑細選”進入城市

雖然近期各城市公積金、銀行貸款等方面松綁的政策暖風依然頻吹，但我們認為，2015年不可過分樂觀，市場整體趨穩，二線城市也將延續2014年的走勢，盡管從商品房消化周期來看，在今年以來眾多利好政策的刺激下，多數二三線城市庫存壓力有所緩解，短期風險下降。然而，從土地消化周期來看二三線城市的中長期風險，各城市表現分化明顯。部分城市能夠保持平衡，部分城市則壓力巨大。

在選擇進入的城市中，需要“精挑細選”，對於本身已經庫存量較大，去化乏力的城市，要慎入。我們之前的報告中也曾指出：當前商品房庫存壓力處於相對高位的有沈陽、長春（樓盤）、無錫（樓盤）、福州（樓盤）、長沙（樓盤）、青島（樓盤）和常州（樓盤）等城市；而諸如濟南（樓盤）、大連（樓盤）土地儲備過高；武漢（樓盤）、寧波（樓盤）、杭州（樓盤）等，土地成交短期激增，未來或均存在較大的去化壓力。房企應理性分析市場，理性拿地，切勿盲目跟風。